Huizenprijzen in Stockholm kelderen: een voorbode voor Amsterdam?

De prijzen op de Zweedse huizenmarkt kelderen: inmiddels betaal je gemiddeld 17 procent minder voor een huis dan een jaar geleden. Is het een voorbode voor wat Amsterdam te wachten staat? ‘De prijzen dalen naar het niveau van voor corona.’

Om je alvast uit de droom te helpen: voor een habbekrats een appartement in Stockholm kopen, zit er ook nu niet in. In de Zweedse hoofdstad betaalde je, op basis van cijfers van afgelopen november, gemiddeld 7740 euro per vierkante meter voor een huis. Reken maar uit: voor een appartement van 60 vierkante meter heb je dus al gauw een kleine half miljoen euro nodig. Nog meer dan wat je in Amsterdam kwijt zou zijn.

Maar toch: datzelfde appartement in Stockholm kost wel al zo’n 80.000 euro minder dan een jaar geleden. Na jaren van ongekende prijsstijgingen kelderen de prijzen op de Zweedse huizenmarkt – en het gaat sneller dan elders in Europa. Inmiddels betaal je 17 procent minder voor een huis dan een jaar terug, zo blijkt uit cijfers die de Zweedse centrale bank Riksbank deze maand publiceerde. In Stockholm zijn de prijzen weer even hoog als in december 2020.

Het is de snelste huizenprijsdaling in het land sinds de jaren negentig, die ook in Brussel leidt tot onrust. De Europese Commissie heeft de Zweedse regering opgeroepen de oorzaken achter de snelle prijsdaling te onderzoeken en er een oplossing voor te vinden.

Hogere rente

De dip komt echter niet uit de lucht vallen, benadrukt John Hassler, macro-econoom aan de Stockholm Universiteit. “Wat we zien is het directe gevolg van de verhoging van de rente,” aldus Hassler. Jarenlang lag de rente rond de 0 procent en lager zelfs, waardoor mensen hogere hypotheken konden afsluiten en dus een hogere prijs konden betalen voor een woning. Nu de Europese Centrale Bank, om de inflatie te beteugelen, de rente opkrikt, kunnen mensen minder hoge hypotheken krijgen en dalen de prijzen.

Volgens voorspellingen van het economisch-adviesbureau Oxford Economics zullen de huizenprijzen in Zweden vermoedelijk zelfs nog verder dalen: naar verwachting tot zo’n 20 procent onder het niveau van vorig jaar. Daarna, is de hoop, zal de markt stabiliseren – mits de inflatie onder controle komt en de rente niet verder wordt verhoogd, tenminste.

Van een geklapte huizenbubbel spreekt Hassler echter niet. Er is volgens hem eerder sprake van een correctie van de huizenprijzen, die tijdens de pandemie nog een enorme groei doormaakten. “Wat je ziet is dat de huizenprijzen teruggaan naar de prijzen van vóór covid. Door een combinatie van factoren, zoals dat mensen meer thuis wilden werken en de extreem lage rente, werden de prijzen tijdens de pandemie opgedreven. Maar die toename was niet duurzaam en we zien daar nu een correctie van.”

Kanarie in de mijn

Economen houden er rekening mee dat de situatie in Zweden een voorbode kan zijn van wat er elders in Europa gaat gebeuren, de kanarie in de kolenmijn als het ware. Net als in Zweden is in Nederland de hypotheekrente in de lift, als gevolg van de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank. Daardoor kunnen Amsterdammers minder hoge hypotheken krijgen en kunnen de prijzen dus gaan dalen.

Wel zijn er verschillen. Een reden dat de daling in Zweden sneller gaat dan elders, is dat in het Scandinavische land veel meer mensen een hypotheek met een variabele rente hebben dan in andere landen, waaronder Nederland. Daardoor vertalen hogere rentetarieven zich sneller in hogere kosten voor huiseigenaren. Bovendien is de woningmarkt in Nederland nog altijd extreem krap.

Daar staat tegenover dat de huizenmarkt in Nederland, net als die in bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk, weer wat kwetsbaarder is dan die in Zweden, omdat in Nederland en het VK relatief veel particulieren huizen hebben gekocht voor de verhuur, het zogenoemde buy-to-let, wat huizenmarkten doorgaans volatieler maakt.

Correctie van de prijzen

De Nederlandsche Bank verwacht dan ook een daling van de huizenprijzen, maar niet zo’n snelle als in Zweden: de staatsbank voorspelde in een recent rapport dat huizen in de komende jaren meer dan 6 procent minder waard zullen worden, ondanks dat het leven over de gehele linie wél duurder wordt.

In Amsterdam lijkt na jaren van ongebreidelde prijsstijgingen het kantelpunt dan ook te zijn bereikt, al is de prijsdaling vooralsnog minimaal. In het derde kwartaal van het vorige jaar daalde de gemiddelde verkoopprijs volgens Makelaarsvereniging Amsterdam van 567.000 euro naar 559.000 euro, een daling van 1 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Vermoedelijk zullen de prijzen de komende tijd verder dalen. Volgens ­Hassler ligt het in de lijn der verwachting dat in landen waar de huizenprijzen tijdens de pandemie enorm stegen, een ­correctie van de huizenprijzen zal plaatsvinden. Waaronder in Nederland dus.

Hassler: “De jaren van ongekende prijsstijgingen kwamen eigenlijk al voor de pandemie ten einde. Door de onbekende situatie die de pandemie meebracht, stegen de prijzen plots toch nog verder. Maar we zien dat die toename nu teniet wordt gedaan.”