Plus

Appartement kopen? Controleer eerst de vereniging van eigenaren

Beeld Jip van den Toorn

Van plan om een appartement te kopen? Houd voordat je tekent de vereniging van eigenaren kritisch tegen het licht. Een slapende vve kan je handenvol geld kosten.

Wie een betaalbaar appartement, een mooie beneden­woning of een ruime flat op het oog heeft, moet zich realiseren dat het ­kopen van een appartement anders is dan het kopen van een huis. Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de zogeheten vereniging van eigenaren (vve).

Binnen de vve spaar je samen voor groot onderhoud, maak je afspraken over het beheer van gemeenschappelijke delen en stel je leefregels op. Daarom is het verstandig om voorafgaand aan de koop de vve grondig te onderzoeken. Zo voorkom je onaangename verrassingen in de toekomst. Hieronder enkele punten om op te letten.

Hoe is het gebouw opgesplitst?

Elke vve heeft een splitsingsakte. Daarin staat welke delen van het complex privé zijn en welke gemeenschappelijk. Het splitsingsreglement is hier onderdeel van. In het splitsingsreglement staat onder meer welke kosten en schulden gezamenlijk moeten worden betaald. De splitsings­akte kun je opvragen bij het kadaster of de verkoper.

Sommige vve’s hebben tevens een huishoudelijk reglement. Hierin staat bijvoorbeeld of je huisdieren mag houden. Het is dus verstandig om voorafgaand aan de koop de regels goed door te nemen. Je kunt het huishoudelijk ­reglement opvragen bij de vve of de verkoper.

Zit er genoeg in de spaarpot?

Een vve met achterstallig onderhoud en weinig geld in kas, kan nadat je gesetteld bent voor aardig wat problemen zorgen. Als nieuwkomer krijg je de rekening gepresenteerd. Controleer dus, vóórdat je een appartement of flat koopt, of de vve zijn zaken financieel op orde heeft.

“Een goede verkoopmakelaar heeft alle vve-stukken ­paraat,” zegt directeur Kees Oomen van VvE Belang, een belangenorganisatie voor eigenaren van appartementen. “Het is belangrijk om kritisch naar de begroting, het reservefonds en het onderhoudsplan te kijken. Die stukken kunnen je vertellen of er voldoende is gespaard, het ­gebouw goed is onderhouden en welke investeringen in de toekomst nodig zijn.”

Vve’s zijn sinds 1 januari 2018 wettelijk verplicht om een reservefonds te hebben voor onvoorziene kosten en groot onderhoud. Denk aan het renoveren van de gevel, nieuwe dakbedekking of het repareren van de liftinstallatie. Daarvoor moet de vve jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementencomplex sparen.

De herbouwwaarde, te vinden op de polis van de opstalverzekering, is het bedrag dat nodig is om het complex ­opnieuw te bouwen. Stel de waarde van het gebouw is 2 miljoen euro, dan moeten de bewoners elk jaar 10.000 euro in het reservefonds stoppen.

De vve mag er ook voor kiezen om geld te reserveren op basis van een zogenaamd meerjarenonderhoudsplan (MJOP). In het MJOP wordt vastgelegd welke werkzaamheden moeten plaatsvinden over een minimale periode van tien jaar en wat dit de bewoners gaat kosten. De vve kan zo bepalen hoeveel geld ze jaarlijks in het reservefonds zal moeten storten.

Ondanks de verplichting hebben nog veel vve’s geen ­reservefonds. En dat kan nadelige gevolgen hebben voor kopers, zegt Oomen. “Hypotheekverstrekkers kijken kritisch naar het spaarpotje van de vve. Is dat niet in orde, dan krijg je als koper minder financiering. Logisch, want als je de hypotheeklasten niet meer kunt ophoesten vanwege hoge onderhoudskosten, gaat de verstrekker het schip in.”

Wie beheert de vve?

Het bestuur van een vve bestaat uit een of meer bestuurders. Tot de taken van het bestuur behoren onder meer het beheren van de financiën en het opstellen van de jaarstukken. Het hoogste orgaan is de vergadering van eigenaren, die minimaal één keer per jaar moet plaatsvinden. De vergadering van eigenaren beslist door stemming over zaken die het bestuur moet uitvoeren.

Veel vve’s kiezen ervoor om het takenpakket of een ­gedeelte daarvan uit te besteden aan een professionele ­beheerder. Aan uitbesteden zijn kosten verbonden, maar het neemt werk uit handen van de bewoners. Op internet is veel te vinden over de bekwaamheid van externe ­beheerders, zegt Oomen. “Als de betreffende partij goed staat aangeschreven, dan weet je dat de administratie in orde is, dat er regelmatig wordt vergaderd en dat hiervan notulen zijn.”

Mag het appartement in de verhuur?

Een appartement kopen voor de verhuur is een interessante investering. De prijs van koophuizen stijgt en de vraag naar huurwoningen is groot. Maar omdat verhuur voor overlast kan zorgen, zit niet elke vve hier op te wachten. Verhuur voor langere tijd is doorgaans toegestaan, op voorwaarde dat de vve hiervan op de hoogte wordt gesteld en de huurder een gebruikersverklaring ondertekent.

Tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, mag in veel gevallen niet of alleen met schriftelijke toestemming van de vve. In de meeste splitsingsaktes is namelijk vastgelegd dat op de appartementen een woonbestemming rust. Verhuur aan toeristen is bedrijfsmatig en daarmee in strijd met deze bestemming.

Koop je een appartement om het zelf te betrekken, dan is het goed om te weten of je buren kopers of huurders zijn. Huurders zijn doorgaans minder betrokken en verantwoordelijk dan kopers. Bovendien kunnen tijdelijke gasten veel overlast en ergernis veroorzaken binnen een ­appartementencomplex.

“Het kan lastig zijn om de informatie over huurders en eventuele toeristen op tafel te krijgen,” zegt Oomen. “Het best kun je contact opnemen met het bestuur van de vve of het adres intoetsen op websites als die van Airbnb om ­erachter te komen of appartementen in de verhuur staan.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden