Opinie Bewaar

'Het nieuwe erfpachtplan bevat weeffouten'

Amsterdam gaat na 120 jaar de erfpacht aanpassen. Over de wenselijkheid daarvan verschillen de meningen
Amsterdam gaat na 120 jaar de erfpacht aanpassen. Over de wenselijkheid daarvan verschillen de meningen © ANP

De emoties over het nieuwe erfpachtplan lopen flink op, zowel bij huisbezitters als in de Stopera. Paroollezers over weeffouten en onbehoorlijk bestuur.

Gebagatelliseerd

Wethouder Eric van der Burg geeft in Het Parool van 14 januari ruiterlijk toe de emoties rond erfpacht te hebben onderschat.

Als voorproefje van wat ons nog te wachten staat liepen de gemoederen al sterk op in de commissievergadering in de Stopera van woensdag 18 januari, met zeer emotionele ­insprekers, een rood aanlopende wethouder en een voorzitter die de vergadering uiteindelijk moest afbreken.

De bewoners met erfpacht blijken zich niet ­altijd bewust van de financiële last die hun in de toekomst te wachten staat. De huidige rekentool van de gemeente maakt klip-en-klaar duidelijk hoe hoog die last werkelijk is. Eigenaren schrikken zich een hoedje van het te betalen ­bedrag, en dat zelfs na een korting van de ­gemeente.

Bij aankoop worden de kosten van de erfpacht vaak gebagatelliseerd: die zijn toch voorlopig afgekocht (maar later doemen ze wel onverwacht hoog op) en de canon is toch fiscaal aftrekbaar (maar moet wel worden betaald).

De makelaars en financiële adviseurs wijzen de kopers nauwelijks op de financiële verplich­tingen. Erfpacht is niets minder dan een extra financiering naast de hypotheeklening.

Sterker, erfpacht wordt wel treffend vergeleken met een hypotheek die je nooit kunt aflossen, maar die wel steeds wordt verhoogd (econoom Robin Fransman).

­Alleen als je 'voor eeuwig afkoopt' hoef je nooit meer erfpacht te betalen

In het voorstel van wethouder Van der Burg kan je daar nu eindelijk van afkomen. Maar ­alleen als je 'voor eeuwig afkoopt' hoef je nooit meer erfpacht te betalen.

Als je alleen overstapt naar de nieuwe, eeuwigdurende erfpacht blijven de toekomstig te betalen canons stijgen met de inflatie. Je lost de immer toenemende 'hypotheeklast' dus nooit af.

Uit mijn berekeningen komt naar voren dat volledige afkoop alleen gunstig is voor woning­eigenaren die weinig lopende inkomsten hebben, behalve uit vermogen - dus voldoende geld op de plank hebben liggen - en voor wie het erfpachttijdvak binnenkort afloopt: een heel kleine groep renteniers.

Van der Burg zou eerst bij VVD-oud-wethouder, nu staatssecretaris voor Belastingzaken, de heer Wiebes moeten langsgaan om dit fiscale verschil te repareren, voordat de kassa echt kan gaan rinkelen in de Stopera.

Jan Groot, hypotheekadviseur

Weeffouten

Laat ik vooropstellen dat ik voor een omzetting van het erfpachtstelsel naar een systeem met eeuwigdurende erfpacht ben, maar in dit voorstel lijken de voorgestelde percentages van de WOZ-waarde erg hoog.

Verder bevat het voorstel weeffouten, waardoor voor min of meer hetzelfde stukje grond verschillende bedragen worden berekend.

Een voorbeeld in Zuidoost: voor drie min of meer gelijkwaardige stukken grond in Kantershof, Karspelhof 1, en Karspelhof 2 (in ontwikkeling) heb ik met de calculator van de gemeente een berekening gemaakt.

De wijken grenzen aan elkaar, en de percelen liggen soms tegenover elkaar aan dezelfde weg, of aan hetzelfde park. De huizen die erop staan zijn vergelijkbaar qua oppervlakte.

In Kantershof wordt de grond onder de taxatiewaarde van de gemeente verkocht, dit geldt ook voor de nieuwbouw in Karspelhof 2. In ­Karspelhof 1 wordt de grond 30 tot 40 procent boven de taxatiewaarde aangeboden. Voor de vergelijkbare stukjes grond van 100 m2 wordt tussen 30.000 en 85.000 euro gevraagd.

De uniformiteit die de gemeente met de stelselwijziging beoogt, lijkt hier totaal zoek.

Verder zou de gemeente in het laatste geval grond aan de burger verkopen voor 40 procent boven de taxatiewaarde. Dit lijkt onbehoorlijk bestuur. De overheid verkoopt grond voor een prijs die volgens haar eigen financieringsregels voor hypotheken niet te financieren valt.

Daarom zou de maximale afkoopsom voor de eeuwigdurende erfpacht niet hoger mogen zijn dan de getaxeerde erfpachtgrondwaarde, zodat het verkochte recht van erfpacht volgens de ­regels van de overheid financierbaar is en de beloofde korting geen straftoeslag wordt.

Gerdjan van der Lugt, Amsterdam

De uniformiteit die de gemeente met de stelselwijziging beoogt, lijkt hier totaal zoek

Gruzelementen

Met een loepzuiver schot schoot inspreker Jan Schrijver de teflonlaag van de opperambtenaar in gruzelementen. Ik maak het zelf toch zelden mee dat verleden en heden zo messcherp op de korrel worden genomen. Bij deze nomineer ik Schrijver als Amsterdammer van het jaar 2017.

Margot van Linge, Amsterdam

Kille rekenmentaliteit

Woensdagochtend bij het grondbedrijf.

De wethouder Ruimtelijke Ordening komt, lichtelijk opgewonden, binnen: "Jongens (en meisjes natuurlijk, laat daar geen misverstand over bestaan), help me even. Ik zat gisteren bij zo'n klantenpanel over de overstap­regeling en daar zat me zo'n slimmerik even voor te rekenen dat een huis van een miljoen in Zuid met een buurtstraatquote (bsq) van 85
een opstalwaarde of herbouwwaarde van 150.000 heeft, terwijl een veel goedkopere woning in Nieuw-West van 250.000 en een bsq
van 6 een herbouwwaarde van 235.000 heeft; meer dan anderhalf keer zoveel. Hoe kan dat nou?"

Directeur grondbedrijf: "Rustig Eric, rustig, neem even een kop koffie en we kijken het na..." (Duikt achter een computer.) "Nou, kijk eens, de computer zegt het ook, het klopt dus. Vergeet ook niet dat we die woning in Zuid zonder fundament kunnen herbouwen en zonder mooie uiterlijkheden, en dat we er een middelmatig voorzieningenniveau in realiseren. Het programma klopt echt hoor."

De wethouder, opgelucht: "Daar ben ik blij om. Ik was even bang dat bij ons en bij het grondbedrijf een kille rekenmentaliteit heerst. Maar dat is gelukkig niet zo. De cijfers kloppen gewoon."

Evert Brouwer, Amsterdam