Opinie Bewaar

'Erfpachtsysteem leidt tot vertraging in de bouw'

Een bouwproject in Buiksloterham, Amsterdam-Noord.
Een bouwproject in Buiksloterham, Amsterdam-Noord. © ANP

Het huidige erfpachtstelsel leidt tot nodeloze vertraging in de bouw van nieuwe huizen. Volgens commercieel vastgoedadviseur Bas Wilberts ligt de oplossing bij vaste grondprijzen.

De stad Amsterdam is in een door haarzelf gecreëerde ­patstelling terechtgekomen: er is een schreeuwend tekort aan nieuwe woningen én er wordt te weinig gebouwd. De oorzaak hiervan is niet het tekort aan hei­palen of bouwers, maar het beleid van de ­gemeente.

Door transparanter en eenduidiger te zijn over grondprijzen en erfpacht kan de ontwikkel- en bouwmotor (die nu echt aan het stokken is en tot hogere prijzen zal leiden) weer worden vlotgetrokken. Hoe? Door over te stappen op vaste grondprijzen bij erfpachtuitgifte voor transformaties en nieuwbouw.  

Op dit moment moet je als ontwikkelaar soms tot twee jaar wachten voor je een definitieve ­erfpachtaanbieding krijgt voor een nieuwbouwplan, omdat er door de gemeente maatwerk wordt geleverd per project.

Met alle gevolgen van dien, want tot die tijd is er veel onzekerheid over de hoogte van de erfpacht.

Als de gemeente haar stedelijke ambities wil waarmaken, moet zij gaan inzien dat het huidige systeem niet alleen achterhaald, ondoorzichtig en inconsistent is, maar ook nog eens tot vertraging leidt.

De gemeente Amsterdam volhardt in het ontkennen van het mechanisme van vraag en aanbod en leeft in de illusie dat de markt gestuurd moet worden om woningen betaalbaar te houden.

Verkrotting
Marktregulering komt tot uiting in de voorwaarden bij gronduitgifte, zoals een 40-40-20- normering (40 procent sociale-, 40 procent midden- en 20 procent dure woningen), maar de grondprijs beweegt niet mee.

Behalve dat dit niet consistent is, is het resultaat geen ­verbetering voor de doorstroming op de ­woningmarkt. Dure huizen worden hierdoor ­alleen maar duurder en de doorstroming stokt, want het middensegment is niet groot genoeg om de doorstroom te faciliteren, waardoor het middensegment ook in prijs zal stijgen.

Bouwers en ontwikkelaars, maar ook beleggers, tasten in het duister en haken af bij nieuwe ­ontwikkelingen door de gecreëerde onzekerheid.  

Vaak wordt vergeten waarom het erfpachtsysteem in het leven is geroepen: om inkomsten te genereren voor grote infrastructurele werken en om grondspeculatie en verkrotting tegen te gaan (actief grondbeleid), hetgeen veelvuldig voorkwam in de negentiende eeuw.

Maar dat gaat voorbij aan het gegeven dat er bij de invoer van het erfpachtstelsel in 1896 nog geen ­Woningwet (1901) was en de wet sindsdien veel meer mogelijkheden biedt om bewoners en huurders te beschermen. Dus dat kan geen ­argument zijn om erfpacht in stand te houden.

Een overheid moet zich niet opstellen als marktpartij, zeker als monopolist zijnde

Omdat de gemeente monopolist is op het ­gebied van gronduitgifte, kan zij dit gegeven ­inzetten om geld te verdienen.

Is het erg dat de gemeente geld verdient met gronduitgifte? Nee. Want anders reed de Noord/Zuidlijn niet en zou Amsterdam niet de stad zijn die zij nu is. Alleen is de grondslag nu niet duidelijk.

Vaste grondprijzen
Gemeente, kijk eens vooruit in plaats van terug. Bepaal grondprijzen op basis van vaste uitgifteprijzen per functie. De gemeente is monopolist op het gebied van gronduitgifte dus wees eerlijk, duidelijk en transparant naar bouwers en ontwikkelaars.

Net zoals het bij corporaties wel mogelijk is om een vaste grondprijs te bepalen. Over gelijkwaardige behandeling gesproken. Een overheid, een publieke instelling, moet zich niet opstellen als marktpartij, zeker als monopolist zijnde. Daar moet de gemeente ­boven staan.

Met vaste prijzen hoeft de gemeente niet mee te gaan in de grillen of excessen van het economisch tij. Dit scheelt op korte termijn inkomsten voor de stad, maar het versnelt het proces en dat is waar behoefte aan is: duidelijkheid en woningen erbij! Dat leidt op termijn weer tot bestendige inkomsten zoals meer OZB-inkomsten.

En vaste grondprijzen, dat scheelt een hoop capaciteit en achterstanden inlopen op de afdeling Grond en Ontwikkeling, om alle aanvragen te kunnen behandelen. Oftewel: twee vliegen in één klap.