Opinie Bewaar

'Amsterdam jaagt erfpachters hun huis uit'

Het centrum van Amsterdam van bovenaf gezien
Het centrum van Amsterdam van bovenaf gezien © ANP

Het erfpachtstelsel loopt vast en erfpachters zijn geschrokken van de voorstellen voor een nieuwe aanpak. Bestuurskundige en erfpachter Jan Schrijver draagt in een opiniestuk zes alternatieven aan ter inspiratie voor het gemeentebestuur.

Het Amsterdamse gemeentebestuur is van plan dit jaar besluiten te nemen over een heel nieuw stelsel voor (eeuwigdurende) erfpacht. Erfpachters zijn geschrokken van de financiële gevolgen van de voorstellen, die ertoe zullen leiden dat veel zittende bewoners hun woning zullen moeten verkopen en de stad moeten verlaten! Zeker als de lopende erfpachttermijn afloopt.

Zonder met de ogen te knipperen, rekent het gemeentebestuur voor dat de grondwaarde van een gewoon Amsterdams appartement in Zuid met een marktwaarde van vier ton boven 160.000 euro uit zou komen. Dat mag je dan afkopen. De erfpachter die dit niet heeft of niet kan lenen, kan ook eeuwig circa 7200 euro per jaar aan de gemeente betalen.

Dit voorbeeld kan door iedereen naar zijn eigen situatie worden omgerekend als men weet dat de gemeente in Amsterdam 30 à 45 procent van de volle marktwaarde aan de grond toerekent. Dus bij een WOZ-waarde van acht ton wordt het 320.000 euro ineens of 14.400 euro per jaar. Enzovoort.

Weeffout
Deze hoge percentages zijn gebaseerd op zeer omstreden aannames. De belangrijkste weeffout in het huidige erfpachtstelsel is dat je eenmaal uitgegeven erfpachtgrond op willekeurige momenten in de tijd (elke 50 jaar) steeds opnieuw mag afrekenen naar de actuele grondwaarde.

In de balans van de gemeente staat de grond opgenomen met het werkelijke bedrag waarvoor die ooit is uitgegeven. Al het meerdere is dus voor de gemeente pure winst. De sterke stijging van vastgoedprijzen wordt door de gemeente geheel aan de grond, dus naar zichzelf toegerekend. Het stelsel loopt vast.

Politieke randvoorwaarden
Hoe kan het dan wel? Objectieve rekenmethoden zijn er niet. Met erfpacht belaste grond is nu eenmaal niet los te koop. Maar er zijn na enig onderzoek verschillende alternatieven te vinden die allemaal realistischer uitkomsten opleveren dan de voorstellen van het college. Ze passen ook beter bij de vier politieke randvoorwaarden voor de zogeheten overstapregeling, die het college zelf heeft geformuleerd.
Ik noem er zes:

- Gebruikmaken van een reële vergelijking tussen de koopprijs van gelijkwaardige panden met of zonder volle eigendom. Dat is goed mogelijk, omdat her en der nog volle eigendom naast erfpacht te vinden is. Dan krijg je verschillen in verkoopprijs te zien beneden de 10 procent. Gebruik dat percentage dan voor eeuwigdurende afkoop van de erfpacht.

- Een methode waar het gemeentebestuur aan lijkt te denken, is het toepassen van kortingen. 25 of 40 procent? Maakt niet uit: de uitkomsten blijven onbetaalbaar hoog. Je zou voor zittende erfpachters met een korting van 80 procent of meer moeten komen om redelijke bedragen te bereiken. Een verlegenheidsoplossing?

- De onafhankelijke Marktwaardecommissie (ingesteld door de Stichting Erfpachtbelangen Amsterdam Seba) kwam met een vondst uit de Belastingdienst. Die stelt de waarde van het zogeheten bloot eigendom van erfverpachters op 17 keer de canon. Dit sommetje is moeilijk bruikbaar voor huizen waar het einde tijdvak nadert.

- De Seba zelf komt met een andere gedachte, die ze de 'kapstok-overmethode' heeft gedoopt. Behoud de bestaande canons voor eeuwig en indexeer die desnoods. Afgekochte canons worden omgezet naar eeuwig zonder bijbetaling.

- Andere alternatieven rekenen met de enige grondwaarde die ooit reëel is vastgesteld en die zo ook in de gemeentelijke balans staat: de historische uitgifteprijs. Die oorspronkelijke grondprijs wordt dan omgezet in euro's van nu. Dit heet de schaduwgrondprijs.

- Het meest vergaande alternatief is de nominale historische uitgifteprijs te nemen en daarmee af te rekenen, dus zonder inflatie- berekening. Dit lijkt de denklijn te zijn van de landelijke Vereniging Erfpachters, die deze staaft met eigen onderzoeksgegevens.

Conclusie is dat er nog veel opties voor een oplossing openstaan. De Amsterdamse gemeentepolitiek heeft deze zomer de tijd om een aanvaardbaar voorstel te bedenken. Daarbij kan het bovenstaande als inspiratie dienen.