Plus

Zelfs hotels die nog afgebouwd moeten worden, vinden grif aftrek

Hotelbezitters vieren gouden tijden in Amsterdam. De hotelstop van de gemeente levert vooral winnaars op in het grootkapitaal.

Het NH Hotel Zuid kwam vorig jaar in handen van de Britse vastgoedbelegger Avignon Capital. Beeld anp

Net voor de jaarwisseling kwam het vijfsterren NH Barbizon Palace pal tegenover het Centraal Station voor 155,5 miljoen euro in handen van de Duitse vastgoedbelegger Deka.

Volgens de vastgoedwereld geeft die verkoop goed aan hoe zeer de Amsterdamse hotelmarkt is veranderd in een Monopolyspel waar wordt afgerekend met steeds meer miljoenen.

Volgens vastgoedadviseur Colliers is bij hotelovernames het afgelopen jaar gemiddeld 150 procent meer betaald dan in 2016. "Wij worden voortdurend door beleggers gebeld met de vraag of er nog iets te koop is," zegt Colliers­topman Dirk Bakker.

Minder bezoekers
Dat komt volgens hem door het aangescherpte Amsterdamse hotelbeleid. In een poging de drukte in delen van de binnenstad te temperen, geldt sinds een jaar dat er in grote delen van de stad geen nieuwe hotels meer bij mogen komen, in de hoop dat daardoor ook minder bezoekers naar de stad reizen.

"Door die hotelstop in Amsterdam is schaarste ontstaan die de prijzen voor het hotelvastgoed steeds verder opdrijft," zegt Bakker.

"In de hele vastgoed­wereld doet de ronde dat in Amsterdam geen vergunningen meer voor nieuwe hotels worden vergeven. Partijen proberen van die schaarste te profiteren. Als je keihard zoekt, betaal je ook meteen de hoofdprijs."

Barbizon Palace is niet eens het allerduurste hotel dat in 2017 van eigenaar wisselde. Met de verkoop van Doubletree by Hilton naast Amsterdam Centraal aan de Chinese verzekeraar Anbang werd afgelopen voorjaar het absolute record bereikt: 356 miljoen euro.

Veilige belegging
Luxehotel W Amsterdam aan weerszijden van de Spuistraat is (voor zover publiek bekend) het eerste Amsterdamse hotel waarvoor bij een verkoop gemiddeld meer dan een miljoen euro per kamer is betaald: in totaal 260 miljoen euro.

Amsterdam is volgens de vastgoedwereld zo in trek omdat de stad wordt gezien als een oer­degelijke, veilige belegging met onstuitbare groeicijfers.

"De komende vijf jaar stijgt het aantal hotelkamers in Amsterdam jaarlijks nog ruim 4 procent," zegt Bakker, "maar het aantal overnachtingen in de stad stijgt keer op keer 10 procent of meer. Dat betekent dat, ondanks Airbnb, de bezettingsgraad en kamerprijzen blijven stijgen. Dat horen vastgoedbeleggers graag."

Niet alleen tophotels
Het gaat daarbij lang niet alleen om de bekende tophotels. Hotels Vondel en Roemer in Oud-West gingen in april 2017 voor tezamen bijna 42 miljoen euro naar dezelfde koper die er nu met Barbizon vandoor is gaan.

In de Haarlemmerstraat werden de 22 kamers van Arthotel Dulac omgerekend voor 350.000 euro per stuk verkocht na een faillissement.

Zelfs hotels die nog afgebouwd moeten worden, vinden grif aftrek. Zo heeft Jan Steinebach, directeur hotels bij vastgoedadviseur CBRE, net de verkoop van een nieuwe Holiday Inn Express met 435 kamers in Noord afgerond, nog voor er ook maar een schop in de grond ging.

Ook het nieuwe Nhow-hotel bij de RAI en het VEN-complex op Sloterdijk gingen alweer van de hand voor ze opgeleverd zijn.

Geen slechte ontwikkeling
"Ik verwacht wel dat het aanbod in 2018 wat zal opdrogen," zegt Steinebach, "omdat er simpelweg niet voldoende hotels in Amsterdam meer te koop zijn. Durfkapitaal, dat vaak binnen een jaar of vier weer van zijn bezit af wil, maakt plaats voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en vastgoedinvesteerders die er voor de lange termijn inzitten. Die zullen niet snel doorverkopen."

Volgens Bakker is de verkoopgolf geen slechte ontwikkeling voor de stad. "Je zult nog veel vaker zien dat hotelvastgoed wordt gekocht, opgeknapt en doorverkocht. Dat levert betere hotels op in de stad en zal het aantal rolkoffertjes en rugzaktoeristen verder terugdringen."

Zo werd het Crowne Plaza aan de Martelaarsgracht twee jaar geleden voor ruim 106 miljoen euro gekocht door een Amerikaanse investeerder, om onlangs na een verbouwing van 20 tot 25 miljoen te heropenen als Kimpton. "Het staat nu weer in de verkoop," zegt Bakker, die voorspelt dat de prijs boven de 200 miljoen uitkomt.

Volgens Steinebach van CBRE zal het Amsterdamse hotelbeleid de drukte in de stad niet veranderen, hoogstens de hotelexploitanten en vastgoedbezitters nog meer in de kaart spelen. "Omdat de bezetting van hotelkamers in de stad nauwelijks nog hoger kan, zal het tekort aan kamers groeien en ertoe leiden dat de kamerprijzen snel stijgen."

Buitenlands geld

Het Duitse Deka Immobilien stak de afge­lopen vijf jaar bijna 515 miljoen euro in de aankoop van Amsterdamse hotels, met Barbizon als laatste en het American op het Leidseplein als eerste trofee. In 2004 ontfermde een dochter zich al over het Mövenpickhotel naast de Passagiersterminal.

Deka, de grootste buitenlandse vastgoedbezitter in Nederland en in Amsterdam, wisselt daarmee nadrukkelijk kantoren in voor hotels. Afgelopen ­najaar verkochten de Duitsers een pakket tweederangs Nederlandse ­kantoren - het merendeel in Amsterdam - voor 360 miljoen euro om met de opbrengst de hotelmarkt af te schuimen.

De vastgoedinvesteerder beheert een trits beleggingsfondsen waarin vermogende Duitse particulieren hun pensioenvoorziening zeker hebben ­gesteld.

De investeerder heeft een voorliefde voor Amsterdam, waar het eerder ook kantoorcomplex The Bank aan het Rembrandtplein voor 275 miljoen kocht en het merendeel van de Zuidastorens in bezit heeft. Het bedrijf heeft in totaal circa 3 miljard euro belegd in Nederlands vastgoed.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden