Plus

Woningcorporaties in de knel door dalende rente

Woningcorporaties probeerden zich met derivaten te beschermen tegen rentestijgingen. Maar toen ging de rente omlaag. Ze moeten ineens miljoenen op tafel leggen nu de rente maar blijft dalen.

Doordat de rente naar een historisch laag peil zakte, liepen de kosten op van de derivaten die juist bescherming moesten bieden tegen rentestijging.Beeld foto anp, bron DNB, eenmaands euribor

Het is een bedrag om steil van achterover te slaan. Van het ene op het andere moment moet Ymere in 2018 waarschijnlijk 129 miljoen euro overmaken vanwege de derivaten die de Amsterdamse woningcorporatie al voor de crisis in huis had gehaald.

Tot 2025 moet Ymere liefst 326 miljoen onder handbereik houden. Dat is het totaalbedrag dat banken mogen opeisen volgens de derivatencontracten, zo meldt Ymere in het jaarverslag over 2015.

En dat is volgens de rentestand van 31 december. Naarmate de rente verder daalt, loopt het bedrag hoger op. Sinds de jaarwisseling is de rente alweer een stuk naar beneden gegaan.

Investeringen
En toch: geen spoortje spanning op het gezicht van financieel directeur Ber Bosveld als hij tekst en uitleg geeft. Met de derivaten zette Ymere als het ware de rente vast. Daarmee wilde de organisatie voorkomen dat ze later torenhoge rentes zou moeten betalen voor de vele investeringen die woningcorporaties nu eenmaal doen in nieuwbouw en renovatie.

Maar de rente ging niet omhoog, de rente ging omlaag. Over de leningen die met derivaten zijn afgedekt, betaalt Ymere nog tot in lengte van jaren zo'n vier procent rente. Op de kapitaalmarkt van nu zou de corporatie veel goedkoper uit zijn.

Clausules
Op zich niet erg, volgens Bosveld. "We kunnen goed leven met vier procent." De derivaten waren als het ware een brandverzekering om erger te voorkomen. Wie geen brandschade heeft, maalt ook niet om de, met de kennis van nu, jarenlang voor niks betaalde verzekeringspremie.

Het wordt pas problematisch door de clausules die sommige derivatencontracten bevatten. Die geven de banken het recht tussentijds alvast af te rekenen met Ymere, volgens de rentestand van dat moment.

En dat in één keer voor de hele verdere looptijd van de derivaten. Al in 2018 verstrijken de eerste 'break clauses', die Ymere dus kunnen verplichten in één klap 129 miljoen euro te storten.

Roodomrand
Toch maakt Bosveld zich geen zorgen. "We kunnen er redelijk gerust over zijn omdat we weten op welk moment dat is." Al sinds de reusachtige speculatie met rentederivaten in 2012 de Rotterdamse woningcorporatie Vestia aan de rand van de afgrond bracht, staat oktober 2018 roodomrand in zijn agenda.

De derivatenportefeuilles van alle woningcorporaties werden doorgelicht en ze werden verplicht bijtijds een buffer aan te leggen. Ymere heeft zich daarom nu al verzekerd van krediet. Omdat rekening wordt gehouden met een verdere rentedaling, legt Ymere een 'liquiditeitsbuffer' aan van maar liefst 484 miljoen.

Liquiditeitsproblemen
Bosveld benadrukt dat de derivaten alleen een 'liquiditeitseffect' hebben. De directe schade blijft beperkt tot de kosten die gemoeid kunnen zijn met het in huis halen van het krediet, hooguit zo'n 7 miljoen euro. Op de winst- en verlies­rekening van Ymere hebben de derivaten en de break-clausules geen invloed. "Deze kosten kregen we toch te verwerken, maar dan uitgesmeerd over vele jaren. Het verschil: nu hebben we ze in één keer."

Dat wordt bevestigd door hoogleraar financiële derivaten aan de universiteit van Tilburg Joost Driessen. "Wanneer je dat verlies neemt, is economisch gezien niet zo relevant. Maar als je het verlies in één keer neemt, moet je dat wel kunnen betalen. Dan kan het betekenen dat je in liquiditeitsproblemen komt. Maar over het algemeen moet het mogelijk zijn banken te vinden die dat willen financieren. De kosten om te lenen zijn nu natuurlijk vrij laag."

Consequenties
De break-clausules hebben ook wel een functie, legt Driessen uit. Ze zijn in veel gevallen wederzijds. Als de rente omhoog was gegaan, had Ymere bij de banken kunnen claimen. De clausules beperken dus voor beide partijen het risico van een faillissement van de tegenpartij.

De toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties (AW), neemt het minder luchtig op. AW ziet in de derivatenportefeuille 'kenmerken die risicovol zijn voor de financiële positie' van Ymere. 'Er zijn break-momenten, verspreid over de jaren 2018-2025, die substantiële consequenties kunnen hebben.'

Wel gaf AW goedkeuring aan het plan van Ymere om de gevolgen op te vangen. Dit voorjaar hield AW een test om te zien hoe de derivaten van woningcorporaties uitpakken als de rente nog eens twee procent daalt. De uitkomsten van die stresstest zijn nog niet bekend.

Goed besluit
Dat het ook anders kan, blijkt wel uit de jaarverslagen van De Key en Eigen Haard (zie kader), Amsterdamse corporaties die nooit aan derivaten hebben gewild. De Alliantie moet echter, volgens de rentestand van eind 2015, verspreid over de jaren 2019 tot 2030 waarschijnlijk 39,5 miljoen op tafel leggen.

Rochdale wist zich eind vorig jaar verplicht een miljoen bij te storten als onderpand voor een derivatencontract, maar zover kwam het niet. Stadgenoot moest in het voorjaar van 2015 9 miljoen overmaken, maar dat bedrag kwam later dat jaar weer terug toen de rente even wat opliep. Dit jaar moest Stadgenoot met 8,2 miljoen over de brug komen.
Maar Ymere heeft ondanks alle extra kosten geen spijt van de derivaten.

"We hebben ons ingedekt tegen rentestijgingen, het is een verzekeringspremie," zegt Bosveld. "Ik denk nog steeds dat het een goed besluit was." Momenteel sluit Ymere leningen voor twintig jaar af tegen een lage rente. "Maar het renterisico kan weer toenemen. Al die angst voor derivaten is funest."

Eigen Haard: 'Te ingewikkeld en riskant'

Eigen Haard koos niet voor derivaten. De corporatie geeft de voorkeur aan simpele financiering. Treasurer Dries Wijte van Eigen Haard legt uit.

Eigen Haard heeft toch ook derivaten?
"Wij hebben voor een klein bedrag rentederivaten. Ze kwamen mee met onze fusiepartner, Woongroep Holland uit Amstelveen. Het gaat om vijf plukjes, totaal 75 miljoen euro, die voor de overname in 2011 op een leningportefeuille van 480 miljoen euro voor 13.000 woningen rustte."

Gaat het om gevaarlijke deri­vaten?
"Nee, Woongroep Holland heeft een lening voor investeringen gesloten en die afgedekt met een rentederivaat. Het valt ook wel te zien als het afsluiten van een brandverzekering."

Zijn er omstandigheden waarin een corporatie derivaten moet nemen?
"Bij Eigen Haard geven we altijd de voorkeur aan eenvoudige producten. Leningen met een vaste rente. Wij hebben zelf nooit derivaten aangetrokken, maar wel gesprekken gevoerd met adviseurs en met banken die ze aanboden."

Waarom deden jullie dat?
"We wilden leningen voor investeringen aantrekken en onderzochten of het iets voor ons was. We konden een lening afsluiten met een vaste rente van 4,5 procent. We konden ook een lening met een variabele rente aantrekken en daarbij een renteswap, een ruil tussen je lening met een vaste rente en die met een variabele rente. Die vallen tegen elkaar weg en dan houd je een vaste rente over, iets lager dan bij een gewone lening. Maar het bevestigde het standpunt dat we al hadden. Rentederivaten zijn te ingewikkeld, er was onvoldoende ervaring mee en de voordelen waren niet groot."

Zou u dat ook vinden als u voor een andere corporatie zou werken?
"Voor woningcorporaties ben ik geen voorstander van derivaten. Een corporatie moet bezig zijn met het verhuren van vastgoed in plaats van met financieringsconstructies. En met financiering die degelijk is en geen extra risico's meebrengt."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden