Wat betekent de ‘zelfwoonplicht’ voor de Amsterdamse woningmarkt?

Matthijs Korevaar, econoom en universitair docent aan de Erasmus Universiteit, deed onderzoek naar de evolutie van de woningmarkt. “Het is evident dat dit bijvoorbeeld starters op de koopmarkt een voordeel gaat geven,” zegt hij over de maatregel die bepaalt dat woningen met een WOZ-waarde tot en met 512.000 euro vanaf 1 april 2022 niet mogen worden verhuurd. “In die zin kan de maatregel gaan doen wat het gemeentebestuur beoogt: woningzoekenden iets meer kans geven ten opzichte van commerciële beleggers. Het kan zijn dat de prijsontwikkeling van woningen die onder de grens vallen, geremd worden.”

“Wat je wel zal zien,” zegt Korevaar, “is dat woningen met een WOZ-waarde van meer dan die 512.000 euro, nóg interessanter worden voor beleggers. Zij zullen mikken op juist die woningen, waardoor de prijzen daar verder kunnen stijgen. Als beleggers bijvoorbeeld een vereist brutorendement hebben van 3,5 procent per jaar, zouden panden met een totale huuropbrengst boven de 1500 euro per maand nog rendabel kunnen zijn.”

“Amsterdam zal goed naar de uitvoering moeten kijken. Worden woningen niet samengevoegd om boven die 512.000 euro uit te komen? Krijg je geen pakketjes woningen? En wat je in Amsterdam veel ziet: van die echte beleggingspanden worden vaak verkocht als benedenwoning en twee etages erboven. Dan zit je altijd al op een miljoen.”

Gert Jan Bakker, consulent bij stichting !Woon is ‘heel tevreden’. “Dit gaat wel iets betekenen voor de positie van de Amsterdamse kopers. Van mij had de grens nog wel iets hoger mogen liggen, zeg zeven ton, maar dat kan juridisch niet. Maar met 512.000 is ongeveer 60 procent van de woningvoorraad beschermd, daarmee kom je al een eind.”

“Je hebt een groep beleggers die de hele dag Funda afstruinen en blind enorme bedragen bieden. Mensen die nu nog tegen beleggers moeten opboksen, krijgen door deze maatregel simpelweg meer kans. Ze concurreren straks alleen nog maar met andere mensen zoals zij. Ik verwacht dan ook dat door deze maatregel de prijs sneller zal stabiliseren.”

Goed voor de buurten

Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis zegt heel veel begrip voor de maatregel te hebben. “Het beschermt particulieren die een huis willen kopen. Wij zijn er voor bewoners en deze maatregel geeft hun iets meer ruimte. Gewone particulieren kunnen niet tegen beleggers op concurreren.”

“Het is voor buurten ook heel goed als huizen worden gekocht door mensen die er zelf gaan wonen. Bij beleggerswoningen gaan niet alleen de huren vaak de lucht in. Huurders er vaak ook maar tijdelijk terecht waardoor doorstroom ontstaat die niet goed is voor buurten. Wellicht dat dit helpt de stad weer te laten functioneren als een sociaal geheel.”

André de la Porte vindt het wel ingewikkeld dat je overloopgebieden kunt krijgen: omliggende gemeenten als Weesp, Diemen en Amstelveen die nu al last hebben van mensen die daarheen uitwijken.

Rob Ellermeijer, wethouder Wonen van Amstelveen, herkent de problemen. “De situatie hier is vergelijkbaar met die in Amsterdam: de woningmarkt is overspannen. Er is een mismatch tussen vraag en aanbod en gewone Amstelveners vissen vaak achter het net. Die zijn dan kansloos bij de koop van een woning. Wij begrijpen dus goed wat Amsterdam doet. Ik verwacht dat we ook in Amstelveen gebruik zullen gaan maken van de Wet Opkoopbescherming. We zijn daar al voorbereidingen voor aan het treffen.”

Druppel op een gloeiende plaat

Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, is minder enthousiast over de maatregel: “Wij vinden dat alles wat kan bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt moet worden toegejuicht, maar de opkoopbescherming zoals het college die nu presenteert, behoort daar niet toe. Dit is een oplossing, maar niet voor het probleem zoals het er nu ligt: die beleggers die hiermee overal de schuld van krijgen, zijn al weg. Ze kopen al langer niet meer om te verhuren, daarvoor zijn Amsterdamse huizen al te duur.”

“Het probleem is zichzelf al aan het oplossen,” zegt Wijnen, “de tendens is dalend. Dit zal een druppel op een gloeiende plaat zijn. In plaats van dat de gemeente beleggers hier nu overal de schuld van gaat geven, zou ze beter naar haar eigen rol kunnen kijken: ze zijn nagenoeg gestopt met huizen bouwen. Bouwers willen wel, maar met de investeringen die ze hier moeten doen, denken ze: ik ga wel ergens anders heen.”