Plus

Van Zadelhoff: 'Geef de regio een kans'

Een bomvolle stad, exploderende huizenprijzen, kantoreninfarct: vastgoedvorsers buitelen over elkaar om doem over Amsterdam te spreiden. Niet Cor van Zadelhoff. 'Als bedrijven zeggen dat ze geen ruimte kunnen vinden dan zoeken ze niet goed

Cor van Zadelhoff Beeld Marc Driessen

"Mijn passie is altijd geweest het juiste bedrijf in het juiste gebouw te krijgen," zegt Cor van Zadelhoff (80), onderwijl de middagsigaar opstekend. "Wat voor soort mensen werken er en op welke plek passen die het beste."

Dat hoeft, wil hij maar zeggen, niet altijd op de Zuidas te zijn, het vlaggenschip van het Nederlandse kantorenvastgoed. Alhoewel daar net de Amerikaanse ketchupgigant Kraft Heinz is neergestreken in een van zijn gebouwen, het pas opgeleverde Noma House.

Zuidas
"Kijk wat ING heeft gedaan, dat is fantastisch. ING is bewust weggegaan van de Zuidas, heeft voor Zuidoost gekozen en dat hele gebied een enorme push gegeven. Hun locatie is uitstekend. Vlak naast een station, uitstekende verbindingen en goedkoop. Waarom zou je dan toch per se aan de Zuidas willen zitten?"

Hij heeft het rode pochet traditioneel aangevuld met egaalrode Nikes - alhoewel het ditmaal enkelhoge exemplaren zijn die hij als dank heeft gekregen van de cateraar die onlangs zijn tachtigste verjaardag in het door hem gesteunde Groote Museum van Artis mocht bedienen. "Mooie kleur toch, rood?" vraagt hij retorisch als hij even later de in de huiskleur getooide mobiel opbergt.

"Amsterdam moet niet steeds toegeven aan de druk van bedrijven die per se in de stad willen zitten," zegt hij. "Pas dan lost de schaarste aan kantoren binnen de ring de leegstand in Amstelveen, Diemen en Hoofddorp op. Daar is veel leegstand. Geef de regio ook een kans. En komt er dan een partij als EMA, Pon of Kraft Heinz dan kan je hun ook de plek bieden waar ze recht op hebben."

Ruimtegebrek
Volgens prominente vastgoedvorsers laten internationale bedrijven de stad in toenemende mate links liggen en zitten gevestigde ondernemingen - van klein naar groot - met de handen in het haar, omdat ze door het ruimtegebrek niet meer kunnen groeien."

Doordat de gemeente veel te lang vasthield aan de crisisbouwstop op kantoren staat er volgens vastgoedadviseurs in Amsterdam nog maar 6 tot 7 procent kantoorruimte leeg.

"Die kantorenmarkt is flinterdun," zegt Maarten Feilzer, topman van Zadelhoff Beheer. Hij is aangeschoven in de volle werkkamer van de naamgever van het vastgoedbedrijf, dat voor zo'n 300 miljoen euro baksteen in portefeuille houdt. "Er is maar weinig echte vraag naar ruimte. Als je nu snel, zeg, 200.000 vierkante meter in Amsterdam bijbouwt dan zit je járen met overcapaciteit."

"Ja, op de Zuidas is de leegstand relatief laag. Maar in vierkante meters valt dat ook wel weer mee. Er is de laatste jaren veel bijgebouwd dus zo'n leegstandspercentage zegt niet zo veel. Er is voldoende voorhanden."

"Dat dan een bedrijf als Vodafone Ziggo voor Utrecht kiest doordat het in Amsterdam niet voldoende ruimte vindt, kan een keer gebeuren. Je kunt niet 60.000 vierkante meter leeg laten staan voor het geval dat."

Maarten Feilzer, topman van vastgoedbedrijf Zadelhoff Beheer. 'De kantorenmarkt is flinterdun.' Beeld Marc Driessen

Volkshotel en Uilenstede
Veel ondernemingen horen ook helemaal niet in de stad thuis, vinden ze. "Sommige bedrijven passen nu eenmaal beter in Lelystad of Almere," zegt Van Zadelhoff. "Die hoeven helemaal niet in Amsterdam te zitten. Als je hier niks te zoeken hebt, waarom zou je hier dan willen zijn als je daar voor de helft van de prijs beter zit?"

Dat geldt ook voor de startende en groeiende techbedrijven die nu moord en brand schreeuwen dat ze op de overvolle Amsterdamse kantorenmarkt het onderspit dreigen te delven. "Wat heeft een start-up in de stad te zoeken?" zegt Van Zadelhoff. "Stimuleer zulke bedrijven nu op plekken waar nog ruimte over is."

"Afstand is perceptie. Als je in Amstelveen of in West voor een fractie van de prijs goed kan zitten dan kijk je toch niet meer naar de afstand tot de Dam? Al die jongens die zijn opgegroeid in Nieuw-West en een bedrijf opzetten. Die willen helemaal niet naar de Herengracht. Die willen hun buurt beter maken."

Flexwerken
Niet zonder eigenbelang wijst hij op het Volkshotel aan de Wibautstraat, het krantengebouw dat Zadelhoff met Job Heimans tot hotel, flexwerkplek en restaurant verbouwde. Of Nest, een flexkantoor van Zadelhoff in een voormalige kantorenwees op het uitgemergelde Amstelveense Kronenburg. "Het zit er vol, heeft een levendige gemeenschap en mengt prima met de studenten van Uilenstede."

"De flexontwikkeling is fantastisch. Als je zo nodig in de stad wilt werken, is het dé oplossing. Door ruimte te delen, blijft het betaalbaar en heb je maar een vijfde van de kantoorruimte nodig vergeleken met waar vraag naar is. Werknemers hebben steeds minder vierkante meters nodig. Als mensen klagen dat hun flexwerkplek niet deugt, zoals nu in de ministeries in Den Haag, dan deugen die mensen niet."

"Delen is geweldig," zegt hij. "Als ik een etentje geef en mijn gasten drinken wat, dan bied ik aan om ze naar huis te brengen. Rijdt er even later een Uber voor. Dat is toch geweldig. Geen auto meer nodig."

Parkeerplek
Dat brengt hem op parkeerplekken, decennia onontbeerlijk bij elke nieuwe vastgoedontwikkeling, maar niet meer. "Parkeerplaatsen? De kantoorwerknemer taalt er niet meer naar. Haal die auto toch helemaal uit de binnenstad, die is er helemaal niet geschikt voor."

"Kraft Heinz komt nu van Zeist naar Noma," zegt Feilzer (50). "Ze willen geen enkele parkeerplaats." Van Zadelhoff: "In de Diamantbeurs aan het Weesperplein, die we met Willem Sijthoff tot creatief flexkantoor verbouwen, zit nog wel een parkeerkelder. Maar die maken we 2,70 meter hoog. Zodat we hem kunnen ombouwen als er geen parkeerplaatsen meer nodig zijn. In Londen zitten de mooiste nachtclubs ook in de kelder. Je kijkt toch niet naar buiten."

'Waarom geen miljoen Amsterdammers?'

De kantorenophef in de vastgoedwereld leidt volgens Cor van Zadelhoff af van het werkelijke probleem: de toekomst van Amsterdam. "Waarom zou de stad niet kunnen groeien naar een miljoen inwoners?"

"Ik ben bij de opening van de Eberhardtentoonstelling in het Amsterdam Museum geweest (De Mooiste Stad - Amsterdam door de ogen van Eberhard van der Laan). De stad is steeds in sprongen gegroeid. Het is normaal dat zoiets nu weer gebeurt. Amsterdam beleeft immers weer een gouden eeuw."

Hij vindt, ondanks de duizelingwekkende aantallen die het stadsbestuur in gedachten heeft, de woningbouwambitie van Amsterdam nog lang niet ver genoeg gaan. "Ik denk dat je in Amsterdam wel 150.000 huizen moet bijbouwen. Maar dan moet de stad de hoogte in."

Woon, werk, ontspan
"Wij hebben ook geboden op het terrein van de Bijlmerbajes, maar zijn het niet geworden. Ik vind dat wat daar nu gaat gebeuren lang niet ver genoeg gaat; 1350 woningen op acht hectare. Je moet de hoogte in, verder verdichten, veel meer woningen bouwen. Dat kan daar prima, aansluitend op de torens van de Omval."

"Haven-Stad (de plannen om in het havengebied 55.000 nieuwe woningen te bouwen) is best een mooie visie," vult Maarten Feilzer aan, "maar als je je vooral concentreert op woningen dan ga je naar dezelfde situatie als destijds in Zuidoost: alleen wonen in de Bijlmer, alleen werken in Bullewijk. We moeten werken aan een multifunctionele stad."

Van Zadelhoff: "De mix van wonen, werken en ontspannen wordt nog altijd onderschat, dat is echt niet van de laatste tijd. Berlage zag dat in Zuid ook goed, maar we zijn dat vervolgens vergeten. Goed dat er nu in Bullewijk plekken komen waar mensen leuk kunnen wonen."

Purmerend
Ook voor wonen geldt volgens hen dat niet iedereen in de stad past, laat staan binnen de ring. "Amsterdam moet niet denken dat ze dat allemaal kunnen oplossen. In de jaren zeventig en tachtig zijn veel Amsterdammers met plezier naar Purmerend, Almere en Lelystad verhuisd."

"Waarom zou dat nu plots niet meer kunnen? De prijs om in de stad te wonen reguleert vanzelf wel dat mensen naar Almere gaan. Amsterdam jaagt dat niet aan. Trek nu de Noord/Zuidlijn meteen door naar Purmerend en Hoofddorp."

"De gemeente moet veel meer keuzes maken," zegt Feilzer. "Er is in de markt geld en animo genoeg om in al die plannen voor woningen en kantoren te investeren, maar de overheid moet wel een beeld schetsen waar wat mogelijk is, om de markt de kans te geven dat te faciliteren. Dat kan via de erfpacht. Maar dan moet de gemeente niet aan de andere kant ook voor de hoofdprijs gaan bij grondtransacties, wat nu gebeurt."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden