Prijzen zelfbouwkavels Amsterdam explosief gestegen

Zelfbouwers in Amsterdam zijn de afgelopen weken geconfronteerd met kavelprijzen die soms met een factor drie zijn verhoogd. Stookt de gemeente de dolgedraaide woningmarkt nu zelf verder op?

De nog braakliggende zelfbouwkavel in de Stephensontraat in de Water­graafsmeer Beeld Jean-Pierre Jans

De explosief groeiende woningmarkt in Amsterdam trekt al jaren de aandacht van kopers en woningmarktexperts. De prijsstijgingen tot twintig procent in één jaar overtreffen de gemiddelde loonstijging in Nederland ruimschoots.

En de gemeente verraste vriend en ­vijand afgelopen weken door de prijzen van zelfbouwkavels fors te verhogen. Ten opzichte van een jaar of drie geleden werden ze verdubbeld, soms zelfs verdrievoudigd.

Gezochte excuses
Het college van b. en w. zat er overduidelijk zelf mee in zijn maag. Wethouder Laurens Ivens (SP, Wonen) zocht op Twitter naar excuses. 'Vooral het gevolg van de aangetrokken markt,' twitterde hij. En: 'De markt kent inderdaad geen moraal, dus soms schaamteloos,' in een reactie op een klacht.

Hij waarschuwde woningzoekenden voor de prijzen, die hij blijkbaar zelf hoog vindt. 'Weet waar je aan begint bij koop van huis,' aldus zijn tweet.

Zijn zorg verhinderde de SP'er niet voor een van de vijf te verkopen kavels in het Entreegebied in Noord, ENT3B (136 m2), 223.442 euro te vragen. Vorig jaar augustus, toen vijftig kavels vrijkwamen, bedroeg de prijs voor een vergelijkbare kavel 91.000 euro.

Speculatief doorverkocht
Een concreet voorbeeld van de overspannen markt voor bouwgrond valt te zien in de Stephensonstraat in de Watergraafsmeer, nabij boerderij De Eenhoorn. Daar werden in 2015 vijf zelfbouwkavels aangeboden voor 135.000 euro. De buren aan de overkant verheugden zich op creatieve nieuwe gezinnen - want zelfbouwers - met kinderen, die de buurt zouden verlevendigen.

Het liep anders. Eén kavel werd door een architect gekocht en bebouwd, maar een andere kavel werd speculatief doorverkocht, via Funda. Twee huizen zijn verkocht aan een gezin, dat het tijdelijk verhuurt aan studenten. Ook de vijfde kavel werd verkocht, maar kwam terug bij de gemeente, omdat de financiering niet rondkwam.

Op 29 oktober 2016 kwam deze lege kavel, nummer III E (78 m2) opnieuw op de markt. Buren stonden klaar om kennissen te tippen. Zij snakten naar 'normale kopers', die er zelf zouden gaan wonen.

Toen bleek echter dat de prijs nu 363.799 euro bedroeg. Plus 250.000 euro bouwkosten en de btw, zou het huis met circa 150 vierkante meter woonruimte 750.000 euro gaan kosten, de hoogste prijs die ooit in de buurt werd gehaald.

Exorbitante prijs
Wendy Wilbers, een van de buren aan de overkant, die het verkoopproces van de zelfbouwkavels op de voet volgt, begrijpt er niets van. Er is nauw contact geweest met zowel stadsdeel Oost als de gemeente. Wilbers en haar buren vinden dat de exorbitante prijs van de kavels te ver gaat. Een redelijk bedrag zou volgens hen met anti­speculatiebedingen ook mogelijk moeten zijn.

Volgens makelaars is de prijsstijging begrijpelijk, maar kan die wel getemporiseerd worden. De Makelaarsvereniging Amsterdam wijst er daarbij geregeld op dat de Amsterdam tijdens de crisis weigerde de grondprijzen te verlagen.

De gemeente Amsterdam laat in een reactie weten dat op een aantal locaties in de stad de grondwaardestijging zeer fors is. "Dat is de weerslag van de marktontwikkelingen." Volgens de gemeente zijn de grondprijzen in 2008 op enkele locaties wél naar beneden gegaan. En: "Het residuele beleid volgt de markt. De gemeente is dus geen aanjager van de marktprijzen."

Residuele waarde
De gemeente Amsterdam hanteert de 'residuele grondprijsmethode'. Dat betekent dat de waarde van de grond overblijft, na aftrek van de bouwkosten van de waarde van de woning.

Twee rekenvoorbeelden:
1) Een huis kostte in de crisis 300.000 euro. De bouwkosten waren 200.000 euro. Het verschil, 100.000 euro, rekent Amsterdam toe aan de grond.

2) Hetzelfde huis kan enkele jaren later, na het exploderen van de woningmarkt, voor 500.000 euro worden verkocht. De gemeente Amsterdam brengt dan voor de grond 300.000 euro (de vijf ton die het huis op de markt waard is minus de bouwkosten) in rekening.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden