Plus

Omslag op woningmarkt: 'Voor nieuwbouw wordt het moeilijk'

De omslag op de woningmarkt baart hoogleraar Peter Boelhouwer zorgen. Hij stelt dat kopers afhaken en beleggers terughoudend worden, waardoor nieuwbouw moeilijker wordt verkocht. Ook zet hij vraag­tekens bij de ambitieuze Amsterdamse plannen voor nieuwe gebieden als de Sluisbuurt.

Pontsteiger in Houthaven Beeld Eva Plevier

"De wal keert het schip," zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. De huizenprijzen stegen de afgelopen jaren ongekend in Amsterdam, maar makelaarskoepel NVM signaleerde gisteren bij de presentatie van de jaarcijfers een kentering.

De prijsstijgingen van de Amsterdamse huizen bedroegen in 2018 8 procent, de helft van voorgaande jaren. Amsterdam viel dit jaar ook voor eerste sinds jaren buiten de top drie - Groningen 1, Haarlem 2, Zaanstreek 3 - van populairste regio's bij zoekers op huizen­site Funda.

Is echt sprake van een omslag?
"Daar lijkt het op. Vorig kwartaal was in Amsterdam sprake van een lichte prijsdaling en nu stijgen de prijzen minimaal. De huizenprijzen zijn dus gestabiliseerd. Dat is niet verwonderlijk. Prijzen die stijgen komen ooit een plafond tegen. Je kunt alleen nooit voorspellen wanneer het gebeurt en waarom het plaatsvindt. Het kan zijn dat de rek eruit is. Externe omstandigheden kunnen ook een omslag teweegbrengen, zoals stijgende rentes."

Wat is in Amsterdam de belangrijkste oorzaak?
"De huizen zijn te duur geworden. Het doorsnee prijsniveau van een gemiddeld appartement in de stad, 448.000 euro, is voor mensen met een gemiddeld inkomen (37.000 euro) niet te betalen. Ze hebben 2800 euro bruto per maand, 2152 euro netto. Daarmee kunnen ze 160.000 euro lenen, maximaal 4,5 keer het jaar­inkomen."

"De binnenlandse migratiecijfers van het CBS tonen aan dat gezinnen massaal uit Amsterdam vertrekken. Mensen die het nog wel kunnen betalen, hebben overwinsten uit hun oude woning. De groei van de stad werd de laatste jaren slechts gedreven door de buitenlandse migratie."

Waar gaan de mensen dan naartoe?
"Vorig jaar ging het om Haarlem en Amstelveen. Dit jaar hoor ik dat Amsterdammers naar plekken verhuizen die verder weg liggen. We zien een rimpeleffect. De prijsstijging in de stad straalt uit naar omliggende gebieden, maar als dat minder wordt krijgen we een omgekeerd rimpel­effect en gaat het later ook in de regio moeizamer."

"Het zijn niet alleen particuliere kopers die afhaken. Ik hoor het van beleggers die zeggen dat de huizenprijzen zo hoog worden dat die niet meer met verhuur rendabel zijn. Die investeerders beraden zich."

Moeten huizenkopers of -verkopers rekening houden met dalende prijzen?
"Normaal gesproken zullen huizenprijzen niet dalen, maar licht stijgen of stabiel blijven. Als er paniek ontstaat en prijzen toch zakken, dan kan de daling in versneld tempo plaatsvinden. Bij de kredietcrisis zag je dit. Ik verwacht dit voorlopig niet, maar als het gebeurt, dan gaan ook beleggers hún woningen dumpen. Dat risico is erbij gekomen."

Is er voorlopig niks aan de hand?
"Jazeker wel. Ik maak me heel erg veel zorgen over nieuwbouw. Die wordt nu al moeilijker verkocht. En als ik dan zie wat er wordt aangeboden in Overhoeks, in de Houthaven en nieuwe miljoenencomplexen bij het Amstelstation, en dan ook die toekomstplannen met torens in de Sluisbuurt, beklemt me dat. Hoe kan Amsterdam besluiten dat 40 procent van die torens gevuld wordt met sociale huurwoningen? Het wordt allemaal moeilijk, want beleggers gaan waarschijnlijk niet instappen."

Lees ook: NVM: woningmarkt stabiliseert, meer woningen te koop

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer Beeld -

8% De prijsstijgingen van de Amsterdamse huizen bedroegen in 2018 acht procent, de helft van voorgaande jaren.

2152 Wie 2152 euro netto overhoudt per maand (een gemiddeld salaris), verdient te weinig voor een gemiddelde woning in Amsterdam.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden