Plus

Met je tijd meegaan is voor winkels een must om te overleven

De winkelstraat verandert razendsnel. Faillissementen, internet en de veranderde consumentensmaak zetten de winkelwereld op zijn kop. Vandaag: die leuke zaakjes verdwijnen niet.

De Beethovenstraat. In deze straat zijn de huren de laatste jaren juist gedaald. Beeld Tammy van Nerum

De Negen Straatjes, Haarlemmerdijk. Utrechtsestraat. Straten waar veel van al die leuke Amsterdamse winkeltjes zijn verdwenen - weggepest zoals dat in sommige kringen heet door kapitaalkrachtige ketens.

Het is een onstuitbaar machientje. De leuke zaakjes maken een straat levendig, ketens willen meeliften, de huren gaan omhoog en die leuke winkeltjes verdwijnen.

"Dat gevoel leeft bij iedereen," zegt Bjørn Brink, adviseur winkelvastgoed bij vastgoedadviseursbedrijf CBRE, "maar als je het goed bekijkt, dan is het niet zo. Winkelstraten veranderen voortdurend en huren ontwikkelden zich over lange tijd omhoog. Het is niet zo dat al die lokale winkeliers daardoor voor eeuwig verdwijnen."

"Je ziet die winkels terugkeren in de nieuwe straten," zegt Brink. "In straten die in 2008 en 2009 leegliepen en waar het een tijdje niet goed ging, daalden de huren. Daardoor konden we wel opnieuw ontwikkelen, met nieuwe ondernemers, nieuwe sfeer en een nieuwe positie."

"We zien een duidelijke trend in de stad, waarbij de aanloopstraten enorm in opkomst zijn. Lokale ondernemers verschuiven naar de omliggende gebieden van de bekende, centrale straten. Je ziet dat ze op die nieuwe plek vaak succesvol zijn en het verschil maken."

De Rode Loper
Dat lokale winkels massaal worden weggepest door inhalige winkelbezitters die de huren plots meermalen over de kop laten gaan, is volgens de vastgoedadviseur een mythe. "Ik zie die explosieve huurstijgingen niet zo," zegt Lodewijk Buijs van CBRE. "Maar ook niet de dalingen die we in andere steden wel zien."

"In Amsterdam ontwikkelen de huren gestaag verder. Natuurlijk zijn er plekken waar de sprongen groter zijn. Als je langs de bouwwerkzaamheden van de Noord/Zuidlijn zat, het Rokin of de Ferdinand Bol, heb je jaren in de bouwrommel gezeten. Dat zie je dan terug in de huren."

Nu de metrolijn rijdt, is de situatie veranderd. "Dat langs die noord/zuidas de huren weer stijgen, kan iedereen wel bedenken. Bovendien heeft Amsterdam de Rode Loper flink aangepakt. Daar horen dan ook andere winkels bij, meer de internationaal opererende ketens."

"Je kunt als winkelier ook een gebied ontgroeien," zegt Brink. "Zeker, dat komt ook als zich in een straat veel ketens vestigen, maar dat hoeft niet. Zorg dat je je onderscheidt en je kunt die concurrentie waarschijnlijk goed aan."

"De winkels die echt verdwijnen, hebben het hoofd niet boven water kunnen houden of zich niet aangepast aan de klant. Als je niet mee ontwikkelt, dan krijg je het moeilijk." Voor winkeliers die wel mee veranderen, zijn er voldoende kansen in de rest van de stad, in straten die het in hartje crisis maar wat moeilijk hadden.

Zo zijn de instaphuren in de Beethovenstraat in acht jaar een kwart gedaald tot 450 euro per vierkante meter per jaar. De tophuren kelderden van 1000 naar 700 euro. "Dat niveau zal best weer wat stijgen," zegt Buijs, "maar ik zie de prijzen van 2010 niet snel weer terugkeren."

Winkelier heeft de regie
Of neem de Kinkerstraat. Daar stond op het hoogtepunt van de crisis één op de vijf winkels leeg. Nu is het minder dan 2 procent. Inmiddels stijgen daar de huren weer. Op de beste plekken ligt de tophuur zelfs weer hoger dan in crisisjaar 2010. Toen werd 450 euro per vierkante meter betaald, inmiddels is dat gemiddeld 550 euro.

Het is volgens hen nog altijd de winkelier die de regie heeft. "Zolang ze maar kritisch kijken naar hun zaak. Voldoet die nog wel aan de plek, past hij nog wel bij de klant? Er verandert zo veel in de winkelwereld. Je kunt niet meer zeggen dat wat 20 jaar geleden goed werkte het nu ook goed zal doen. Je moet mee."

Ze noemen Het Zwarte Fietsenplan als voorbeeld, op papier fietsenmaker en rijwielverkoper. "Maar wel op een manier opgezet die de huidige consument aanspreekt. Op een manier waardoor een fietsenzaak weer past in een winkelstraat. Ze zijn in sneltreinvaart van één naar twaalf vestigingen in de stad gegaan."

"Kijk naar een concept als Seafoodbar, van de familie Visscher in de Van Baerlestraat. We hebben ons destijds kapot gelopen voor dat pand, er was niks mee te beginnen. Zij gaan er zitten en het loopt geweldig. Het is precies zo'n voorbeeld van een kruising tussen restaurant en winkel die nu overal in de stad aanslaat."

Slimme winkeliers kiezen wel hun eigen weg. "Als het in de reguliere straten niet lukt, zoeken ze verder. Dat zie je in Zuid nu aan de Marathonweg en Amstelveenseweg. Of in Oud-West in en rond de Eerste Van der Helststraat en de Overtoom."

Dit is de derde aflevering in een korte serie over de veranderingen in de winkelstraat. Volgende week: de nieuwe winkelstraat.

Lees ook deel 1: Kan de aanpak van toeristenwinkels de prullenbak in?
En deel 2: Foodcourts: Eten en drinken moeten de loop erin brengen

Beeld Laura van der Bijl

Bescherming

Winkelhuren zijn niet, zoals huishuren, gereguleerd. Winkeliers gaan meestal voor vijf jaar een huurcontract aan, met een optie die periode te verlengen. In die periode blijft de huur ­gelijk.

Volgt een verlenging van het huurcontract, dan kan in een booming markt als in Amsterdam de huurverhoging fors uitpakken. Vaak is dat het moment dat de winkelier aan de bel trekt.

Winkeliers en horeca-uitbaters worden beschermd tegen al te drieste verhogingen. Na afloop van de huurperiode mag de winkelier (of eigenaar) volgens de wet zijn huur laten toetsen aan de gemiddelde huur van vergelijkbare ruimte over vijf jaar in de omgeving.

Amsterdam laat elk jaar een overzicht van huurprijzen opstellen, voor winkeliers die in zo'n situatie terechtkomen. Maar de gemeente grijpt niet in. Als een bemiddelaar er niet uitkomt, kan de winkelier (of eigenaar) er voor naar de rechter.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden