Plus PS

Is extra aflossen van je hypotheek wel zo gunstig?

Sparen zonder rente schiet niet op. Een alternatief is het geld in je huis stoppen. Maar is dat extra aflossen van je hypotheek wel zo gunstig?

'Een afgeloste hypotheek is de beste pensioenvoorziening die je je kunt wensen' Beeld Vijselaar en Sixma

Nederlandse woningbezitters hebben een torenhoge ­hypotheekschuld, met gemiddeld 162.000 euro per huishouden (638 miljard euro totaal), één van de hoogste ter wereld.

Dat komt vooral door hypotheekvormen uit het ­recente verleden, waarin niet of uitgesteld wordt afgelost op de hypotheekschuld. Zo'n miljoen huishoudens hebben een aflossingsvrije lening. Ze betalen alleen rente over het hypotheekbedrag, maar lossen niets af.

Om de schuldenberg te doen slinken, moedigen de politiek en banken aflossen aan. Daarbij worden ze geholpen door de lage spaarrente, die vervroegd aflossen voor huiseigenaren financieel gunstig maakt. In drie jaar is 45 miljard euro vrijwillig afgelost, blijkt uit cijfers van De Nederlandsche Bank.

Toch is extra aflossen niet altijd financieel slim. Welke voordelen biedt vroegtijdig aflossen van je hypotheek? En kleven er ook nadelen aan?

Waarom wel aflossen?

Lagere (maand)lasten
"Een afgeloste hypotheek is de beste pensioenvoorziening die je je kunt wensen," zegt Fons de Bilde, voorzitter van de Vereniging van Onafhankelijke Financieel Planners (VOFP). "Zonder hypotheek zijn je maandelijkse woonlasten een stuk lager. Afgezien van de onderhoudskosten en onroerendezaakbelasting woon je in feite
gratis."

Met een bijna of geheel afgeloste hypotheekschuld ­betaal je ook niet meer voor het eigenwoningforfait. Dat is een fiscale bijtelling op je inkomen, die gebaseerd is op de WOZ-waarde van je woning. Het eigenwoningforfait mag worden weggestreept als de aftrekbare hypotheekrente ­lager is dan dit forfait. Die regeling staat bekend als de Wet Hillen uit 2005.

"Het eigenwoningforfait is de afgelopen jaren geruisloos veel hoger geworden," aldus De Bilde. "Je moet nu 0,75 procent van de WOZ-waarde bij je inkomen optellen. Dat was een aantal jaar geleden nog 0,55 procent."

Bij een ­woningwaarde van 210.000 euro - de gemiddelde WOZ-waarde - komt dat neer op een forfait van 1575 euro (0,75 procent van 210.000 euro). Woningen duurder dan een miljoen euro, de villagrens, kennen een extra hoog eigenwoningforfait. Voor het deel boven de 1.060.000 is dat dit jaar 7950 euro, plus 2,35 procent.

Minder belastingdruk
"Wie spaart, is met de huidige rente en inflatie een dief van zijn eigen portemonnee," stelt financieel planner Diana Dutilh. "Bovendien betaal je boven de heffingsvrije voet van 25.000 euro (50.000 euro voor echtparen) ook nog eens vermogensbelasting."

Daarvoor hanteert de Belastingdienst met ingang van dit jaar drie verschillende tarieven. Dat komt neer op circa 0,85 procent voor spaarbedragen tot en met 75.000 euro, tot circa 1,61 procent voor spaarbedragen boven de 975.000 euro. Kleine spaarders gaan er daardoor op vooruit ten opzichte van de oude regeling, terwijl mensen met een groot vermogen meer gaan betalen.

De waarde van je eigen woning telt niet mee voor het vermogen in box 3. Spaargeld dat in stenen wordt gestoken, is dus gevrijwaard van vermogensrendementsheffing. Je huis valt in box 1, waardoor je alleen onroerendezaakbelasting aan je gemeente betaalt. "Hoe meer vermogen, hoe aantrekkelijker aflossen is," zegt Dutilh. "Veel vermogen betekent ook dat er voldoende geld is om eventuele financiële tegenvallers te compenseren."

Lagere restschuld
Als je woning minder waard is dan je hypotheekschuld, staat je huis 'onder water'. Bij verkoop is er dan te weinig geld om de hypotheek af te lossen. Dat betekent dat je de hypotheekverstrekker nog een bedrag verschuldigd bent. Door een deel van je hypotheek af te lossen, houd je die potentiële restschuld zo laag mogelijk.

Eind 2015 had nog een kwart van de huishoudens een ­onderwaterhypotheek. Gelukkig worden dat er steeds minder. Het aantal huishoudens met een huis onder water daalde vorig jaar naar 17,6 procent. Het zijn vooral huishoudens die een woning kochten tussen 2000 en 2008 die kampen met een restschuld.

Op dit moment ­mogen mensen met een restschuldfinanciering de rentekosten nog aftrekken. Eind 2017 loopt deze maatregel echter af. Wie na 1 januari 2018 verhuist en een nieuwe hypotheek afsluit, kan de rente over een restschuld niet meer aftrekken. Daardoor wordt verhuizen met een restschuld niet alleen duurder, maar daalt ook de maximale leencapaciteit. Je zal dus met een lagere hypotheek genoegen moeten nemen.

Waarom niet aflossen?

Het geld zit vast in stenen
Aflossen is financieel slim, vindt ook financieel planner Diana Dutilh. Toch waarschuwt ze voor te veel aflossen. "Geld in stenen krijg je er niet zo makkelijk uit, bijvoorbeeld wanneer je zorgkosten stijgen of je aan de kinderen wil schenken."

Ook is aflossen niet verstandig als je krap bij kas zit. ­Dutilh: "Als je dan je hele vermogen in je huis stopt, heb je geen vermogen meer om te kunnen interen. En als je moet gaan lenen omdat je een andere lening hebt afgelost, ben je verder van huis."

Met de Bufferberekenaar van budgetvoorlichter Nibud bereken je in drie stappen of je voldoende geld achter de hand hebt. Los nooit af met geld waarvan je verwacht dat je dit op korte termijn nodig hebt.

Boeterente
Aflossen mag niet altijd. Dat klinkt vreemd. Maar door tussentijdse aflossing loopt de hypotheekverstrekker toekomstige rente-inkomsten mis. Ofwel, de bank verdient minder aan de door jou terug te betalen hypotheekschuld. Die kan daarvoor ter compensatie een boete berekenen.

Bij de meeste hypotheken mag je jaarlijks 10 tot 20 procent van de originele hypotheeksom boetevrij aflossen. En vaak mag je onbeperkt aflossen bij een verhuizing of aan het einde van de rentevaste periode.

De afgelopen jaren rekenden hypotheekverstrekkers veel hogere boetes dan noodzakelijk om de kosten van vroegtijdige aflossing te dekken. Per 14 juli 2016 mogen ze alleen nog de echte kosten, het financieel nadeel, van de misgelopen rente in rekening brengen. Weten wat je ongeveer kwijt bent aan boeterente? Bereken het op Berekenhet.nl.

Je kunt elders een hoger rendement behalen
Is extra aflossen dan de enige optie voor mijn spaargeld? "Nee," zegt Dutilh. "Het kan ook lonen om een deel van je vermogen in de beurs te investeren. Afhankelijk van de ­beleggingen en de looptijd kan dat meer rendement opleveren dan aflossen of sparen."

Bij beleggen komt wel weer de vermogensrendementsheffing om de hoek kijken. Daardoor zal je meer rendement moeten maken. Ook is er sprake van meer risico.

Waar de opbrengsten van je beleggingen onzeker zijn, is de besparing op je aflossing gegarandeerd. "Je kunt gaan ­aflossen of beleggen of een beetje van beide," zegt Dutilh. "Wat je ook doet, spreiding is altijd een goed advies."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden