Plus

'Huizenkopers worden verdrongen door verhurende beleggers'

Amsterdamse woningen zijn ongezond duur, zegt analist Maartje Martens. Waar eigenaars vroeger maximaal leenden, zorgen particuliere beleggers nu voor een overspannen markt.

Woningmarktdeskundige Maartje Martens Beeld Mats van Soolingen

Na zeven jaar crisis trekt de koopwoningenmarkt aan, met oververhittting in Amsterdam, studentensteden en de Randstad.

Volgens woningmarktexpert Maartje Martens (62), die langjarig de huizenmarkt in binnen- en buitenland bestudeert, is echter geen sprake van gezond herstel. Zij waarschuwt voor een bubbel.

Door de lage rente nemen beleggers het voortouw in de koopwoningenmarkt. Zij kopen huizen om te verhuren en verdringen kopers die er zelf willen wonen.

Was de crisis op de huizenmarkt in de jaren tachtig niet ernstiger dan die van deze eeuw?
"Dat lijkt zo. Nederland was lange tijd een land met huurders. Particuliere verhuurders waren vooral institutionele beleggers. Die verkochten hun huizen in de jaren zeventig tegen relatief lage prijzen. Huurmarkten en financiële markten werden meer vrijgelaten en de woningprijzen stegen explosief."

"Dat stokte toen de rente tot boven de twaalf procent steeg en er een recessie overheen kwam. De banken schrokken zo dat zij niets meer financierden boven zeventig procent van de executiewaarde. Woningprijzen daalden in vier jaar tijd veertig procent, waarna een bodem was bereikt, heel anders dan nu."

Hoe anders is de situatie nu?
"De bodem van de huizenprijzen is in grote delen van Nederland nog steeds niet bereikt. De overheid is samen met de financiële wereld stutten gaan plaatsen onder die dalende woningprijzen. De Nationale Hypotheekgarantie ging omhoog, het bleef mogelijk meer dan honderd procent van de aanschafprijs te lenen, en daar komt bij dat de rente historisch laag is. De woningmarkt wordt nog altijd enorm ondersteund."

Zegt u daarmee dat de markt is opgepompt?
"De markt werd eerst opgepompt door het verruimen van de leenvoorwaarden, daarna stap voor stap gestut. De loan-to-valuewaarde, de verhouding tussen het inkomen en de waarde die geleend mag worden, ging omhoog. Ook werd de revolutionaire aflossingsvrije hypotheek gangbaar. Mensen betaalden alleen nog de rente."

Hoe gingen huizenbezitters met die financiële verruiming om?
"Die gingen het geld uit de stenen halen. De overwaarde te gelde maken door verkoop en dit in de nieuwe woning investeren. Ook werden op basis van de overwaarde hypotheken verhoogd voor verbouwingen of de auto."

"Sparen voor onderhoud leek niet nodig. Mensen dachten: ik hoef niet te schilderen; dat doe ik wel in de volgende woning, en dan financier ik dat allemaal mee. Schulden namen toe en stuwden woningprijzen verder op."

Waarom daalden in Amsterdam de huizenprijzen zo hard na het begin van de kredietcrisis in 2008?
"In gebieden waar prijzen het hardst stijgen zie je ze bij tegenwind ook het snelst zakken. Nu de markt opnieuw is omgeslagen, blijkt de Amsterdamse woningmarkt weer koploper."

Wordt de woningmarkt niet beteugeld door hypotheekbeperkende maatregelen?
"Gelukkig wel, maar dit wordt gecompenseerd door de extreem lage rente. Daardoor is de 'betaalbaarheid', lees mogelijkheid tot lenen, weer iets toegenomen. Aan dit proces zal een eind komen als de rente stijgt, maar dat moment ligt ergens in de toekomst."

Wat zijn de gevolgen van het fenomeen dat particulieren huizen kopen voor verhuur, zoals u onlangs in economenblad Me Judice beschreef?
"De lage rente heeft een mogelijk onbedoeld bij­effect. Veel vermogende particulieren kopen nu een huis als belegging. Veelal gaat het om het parkeren van vermogen en de relatief gunstige verhuurinkomsten, 'buy-to-let'. Het is een nieuwe stroom geld, die concurreert met huizenkopers die voor zichzelf een woning willen kopen, 'buy-to-use'. De prijzen stijgen daardoor nog sneller."

Valt een versnelling van de prijsstijging aan te tonen?
"Je kunt zien dat het verschil tussen het gemiddelde jaarinkomen en de prijs van een doorsnee huis groter wordt. In een rustige markt is de prijs van een huis ruim vier keer het inkomen. Tegen­woordig stijgt het weer. In Londen, waar veel huizen door beleggers worden gekocht, ligt die verhouding zelfs op 10,3."

Maartje Martens Beeld Mats van Soolingen

"Het wijst op een sterk veranderende markt, waarbij inkomens zeker voor starters niet meer toereikend zijn om de huizenprijzen bij te benen. In het Verenigd Koninkrijk en in de Verenigde Staten is het eigen­woningbezit hierdoor al enige tijd aan het dalen."

Wat betekent het voor Amsterdam?
"Veel cijfers zijn er niet. Duidelijk is dat het woningtekort toeneemt en mensen in de stad kleiner gaan wonen. En wie klein woont, gaat ruimte buiten zoeken. Het verklaart deels de groei aan restaurantjes en flexwerkplekken, de drukte in parken bij mooi weer en meer fietsen die op straat gestald worden. De druk op de openbare ruimte neemt toe."

Komt er ook een nieuwe crash op de huizenmarkt?
"Nou, het risico daarop neemt toe, wanneer bijvoorbeeld de rente stijgt of het rendement uit de verhuur daalt. Dan kunnen beleggers weer snel de woningmarkt gaan verlaten. Het woningaanbod zal dan substantieel verruimen met dalende koop- en huurprijzen als gevolg."

"Ik hoop nu vooral dat eigenaar/bewoners zich niet gek laten maken en onnodige financieringsrisico's nemen in deze markt waarin nauwelijks te concurreren valt tegen particuliere beleggers."

Maartje Martens

Maartje Martens, woningmarkt-analist, is vrijdag spreker bij het Stadsgesprek in De Balie over de oververhitte Amsterdamse woningmarkt.

- Bouwkunde aan de TU Eindhoven, 1979, vakgroep stads­vernieuwing.

- 'Urban studies' aan de Universiteit van Essex (VK), waar zij onderzoek deed naar internationale vergelijking van woningmarkten en financiering van woningmarktsystemen.

- Betrokken bij het ontwikkelen van concepten voor alternatieve financiering van vastgoed, gecombineerd met het aanbieden van circulaire huisvesting, huisvesting als dienst.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden