Plus PS

Hier moet je op letten bij als je je huis gaat verbouwen

Verbouwen: voor de een de hel op aarde, een ander kan er geen genoeg van krijgen. Waar moet je op letten en hoe blijf je binnen het budget?

Ook financieel is het een kunst zo'n verbouwing in goede banen te leiden. Heb je spaargeld of leen je het bedrag? Beeld Getty Images/Johner RF

Verbouwen is voor de meesten een flink project. Plannen te over, je moet tal van keuzes maken. En nadat je een tijd in de rommel hebt gezeten, is het altijd spannend of de verwachtingen worden ingelost. Ook financieel is het een kunst zo'n verbouwing in goede banen te leiden. Met de volgende aanwijzingen leg je alvast enigszins een basis.

Wat mag het kosten?
Om een idee te krijgen van wat een verbouwing ongeveer kost, is er de website van belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis. Daar vind je onder meer een prijsindicator voor de twaalf meest voorkomende klussen. Zo hanteert Eigen Huis een richtprijs van 7000 euro voor een dakkapel met plat dak van 3 meter breed. Heb je liever een hellend dak, dan moet je rekenen op een prijs van rond de 9500 ­euro. Grotere bouwprojecten, zoals een aanbouw of uitbreiding tot 20 vierkante meter vloeroppervlak, beginnen vanaf 33.250 euro en kunnen oplopen tot 47.000 euro.

In de berekeningen wordt uitgegaan van de totale bouwkosten (dus inclusief materiaal en arbeidsuren) en een btw-tarief van 21 procent. Het verlaagde btw-tarief van 6 procent dat gold voor arbeidskosten bij herstel en renovatie van woningen ouder dan twee jaar, is in juli 2015 vervallen. De tijdelijke verlaging moest de door de crisis getroffen bouwsector een impuls geven. Het 6 procent btw-tarief blijft wel van toepassing op het isoleren, schilderen en stukadoren van huizen ouder dan twee jaar.

Handig is ook de website van Casadata. Hier vind je een bouwkostenwijzer waarmee je jouw project kunt begroten. Zonder abonnement zijn niet alle onderdelen op de ­site te raadplegen. Let wel op dat het hier richtprijzen ­betreft. De kosten van een verbouwing zijn in hoge mate afhankelijk van je smaak en wensen.

Hoe financier je een verbouwing?
Met spaargeld een verbouwing financieren is vaak het voordeligst. Een lening ervoor aangaan, betekent immers rente betalen. Ook als je wilt voorkomen dat je belasting moet betalen over je spaartegoed (vanaf 25.000 euro, of 50.000 euro voor partners), kan investeren in je huis een goede mogelijkheid zijn.

Je kunt ook een tweede hypotheek afsluiten. Voorwaarde is wel dat door de geplande renovatie of verbouwing je huis meer waard wordt. In dat geval belandt het hypotheekbedrag in een bouwdepot: een geblokkeerde rekening waaruit je de kosten van bijvoorbeeld bouwmaterialen of de aannemer kunt betalen. Bij een verbouwing moet het geld in het bouwdepot binnen één jaar zijn geïnvesteerd; voor nieuwbouw geldt een termijn van twee jaar.

Over het bedrag dat je niet hebt uitgegeven en dus nog in je bouwdepot zit, ontvang je gedurende de looptijd (depot)rente. Maar ondertussen betaal je ook rente over het geleende hypotheekbedrag. Vaak is het rentepercentage van beide gelijk. Geef je geld uit, en slinkt je bouwdepot, dan ontvang je minder depot­rente. Uiteindelijk betaal je alleen nog hypotheekrente. De hypotheeklasten nemen dus toe naarmate de bouw of verbouwing vordert.

De betaalde hypotheekrente is aftrekbaar. Het bouw­depot moet dan wel gekoppeld zijn aan een lineaire- of annuïteitenhypotheek die je in dertig jaar volledig aflost. Houd er rekening mee dat bij het afsluiten van een tweede hypotheek hoge kosten komen kijken. Denk aan advies-, ­bemiddelings-, taxatie- en notariskosten.

Heb je een bouwvergunning nodig?
Voor lang niet elke verbouwing is een vergunning vereist. Op omgevingsloket.nl vind je welke vergunning in jouw gemeente noodzakelijk is en kun je die digitaal aanvragen.

Voor de behandeling van die vergunningaanvraag betaal je leges: een vergoeding voor de diensten die een gemeente uitvoert, zoals onder meer het verlenen van een bouw- of omgevingsvergunning. De leges moeten kostendekkend zijn; gemeenten mogen niet meer bij burgers in rekening brengen dan dat zij zelf kwijt zijn aan kosten.

Toch lopen de prijsverschillen tussen gemeenten sterk uiteen, blijkt uit onderzoek van Eigen Huis. Zo betaal je voor een kleine verbouwing ter waarde van 10.000 euro in Leiden slechts 39 euro leges, maar ben je voor dezelfde werkzaamheden in Son en Breugel een slordige 868 euro kwijt. Sinds 1 januari zijn gemeenten verplicht om de kosten van vergunningaanvragen inzichtelijker te maken. Tot lagere tarieven heeft dat besluit nog niet geleid. De kosten voor de vergunningen kun je berekenen op bouwleges.nl.

Verbouwen op je oude dag met blijverslening
Voor senioren kan het financieren van een verbouwing een lastige klus zijn. Banken zijn huiverig om leningen te verstrekken aan ouderen en soms hebben mensen onvoldoende spaargeld om de benodigde aanpassing te betalen. Zij kunnen sinds kort via hun gemeente terecht bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) voor een zogeheten blijvers­lening.

Het idee daarachter is dat senioren hun woning kunnen verbouwen zodat zij langer thuis kunnen blijven. De ­lening kan onder meer worden gebruikt voor een badkamer of slaapkamer op de begane grond. Ook het aanbrengen van een traplift kan op die manier worden bekostigd.

Er zijn twee varianten: een persoonlijke lening van tussen de 2500 en 10.000 euro en een hypothecaire lening van 10.000 tot 50.000 euro. Voor de persoonlijke lening geldt een leeftijdsgrens van 76 jaar, omdat SVn wil dat alles wordt terugbetaald. Dit moet binnen tien jaar tegen een rente van 2,8 procent. Het rentepercentage staat voor de gehele looptijd vast.

De hypothecaire variant heeft geen leeftijdsgrens. Dan staat de koopwoning garant en moet de lening in 10 (1 procent rente) of 20 jaar (1,7 procent rente) worden afgelost. Op svn.nl zie je of je gemeente een blijverslening aanbiedt.

Hoe voorkom je een bouwput?
Maar wat nu als de aannemer gaandeweg met bijkomende kosten op de proppen komt of niet meer verschijnt?

"Allereerst is het van belang dat je een aannemer kiest die is aangesloten bij een geschillencommissie," zegt ­jurist Anneke van Kesteren van Het Juridisch Loket. "Dat is een goedkope en laagdrempelige manier om ontstane problemen op te lossen." Is de aannemer niet bij een geschillencommissie aangesloten, dan rest enkel de gang naar de kantonrechter. En procederen is niet goedkoop.

Een andere stok achter de deur is het betalen in termijnen. Van Kesteren: "Doe je een grote aanbetaling of betaal je de gehele verbouwing vooraf, dan ben je dat bedrag kwijt als de aannemer het werk neerlegt en niets meer van zich laat horen. Kies je voor betaling in termijnen, dan houd je de druk bij de aannemer."

Van Kesteren adviseert om alle afspraken goed op papier te zetten. "Bepaal ook met de aannemer een tijdpad: hoe lang duren de werkzaamheden en wanneer is de oplevering? Zo kom je minder snel voor verrassingen te staan."

Hoe bespaar je?

De Amsterdamse aannemer Kim Strauss van verbouwexpert.nl zit twintig jaar in het vak. Hij krijgt geregeld de vraag: hoe ­bespaar ik op mijn verbouwing? Hij heeft vier tips:

1. Het begint bij de offerte.
"Vraag er altijd meerdere vrijblijvend en kosteloos aan, en vergelijk ze nauwkeurig. Vaak geldt voor offertes: hoe gedetailleerder, hoe beter."

2. Huur voor aanvang van een ­project altijd expertise in.
"Dat kan een architect, een bouw­expert of een vriend zijn, zolang het maar iemand is die weet wat jouw wensen zijn en wat het uitvoeren daarvan zal kosten. De juiste persoon helpt je ook binnen jouw budget te blijven."

3. Kijk goed uit met aanbod op sites als Werkspot.
"Is de prijs te mooi om waar te zijn, dan is dat in de meeste gevallen ook zo. Goedkoop is vaak duurkoop."

4. Maak je huis meer waard.
"Wil je met de verbouwing meerwaarde creëren, investeer dan niet in smaak maar in noodzaak. Een uitbouw en extra oppervlakte leveren bij verkoop van de woning meer op dan een mooie keuken of badkamer. Die slopen de meeste nieuwe bewoners er toch als eerste uit. Blijf je zitten waar je zit, volg dan je smaak."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden