Plus

Groeiende ongelijkheid op de woningmarkt: van wie is deze stad eigenlijk?

In Amsterdam is een lucratieve handel in huizen ontstaan. Investeerders, ondernemers en rijke families beleggen hun geld in huizen en hebben inmiddels grote delen van de woningmarkt in handen. Dit heeft grote gevolgen voor de prijzen.

Beeld Linda Jansen

Het is een verhaal dat vrijwel iedere makelaar kan navertellen: een Amsterdams stel dat aan de keukentafel heeft berekend hoe ver de financiële middelen reiken, welke hypotheek haalbaar is en dat, na lang speuren, eindelijk een huis heeft gevonden dat passend en betaalbaar is. Uiteindelijk gaan ze ten onder in de biedingenstrijd, die in Amsterdam zo ongeveer traditie is.

Beleggers, de zakken goed gevuld, zijn in staat een knock-outbod te doen. Het vooruitzicht van toekomstige rendementen en huurinkomsten zorgt ervoor dat ze verder willen gaan dan mensen die gewoon in een huis willen wonen.

Ongewenste effecten
Beleggers zijn al jaren, eigenlijk al eeuwen actief op de Amsterdamse woningmarkt. De laatste jaren neemt hun aandeel snel toe, in het kielzog van de stijgende huizenprijzen. Uit gegevens van de economische bureaus van ING en Rabobank blijkt dat inmiddels een op de acht Amsterdamse woningen is opgekocht door beleggers, die deze huizen, veelal opgedeeld in kleinere appartementen, vervolgens verhuren. Vorig jaar viel 16 procent van de verkochte huizen in handen van beleggers.

Buy-to-let, zoals dit fenomeen heet, is inmiddels een politiek item. Na de drukte en de groei van de stad is vastgoed geïdentificeerd als het volgende thema dat bepalend is voor de toekomst van Amsterdam. De meerderheid van de gemeenteraad heeft ­gevraagd om onderzoek en maatregelen.

Wethouder Laurens Ivens zegt dat de opkomst van investeerders op de Amsterdamse woningmarkt 'heel ongewenste effecten heeft' en komt begin volgend jaar met maatregelen. Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, wijst beleggers aan als een van de veroorzakers van de gekte op de Amsterdamse huizenmarkt.

Al deze ontwikkelingen zijn voor Het Parool redenen om onderzoek te doen naar dit fenomeen, gebruikmakend van openbare gegevens van het kadaster: wie zijn die beleggers op de Amsterdamse vastgoedmarkt?

Feitelijk is iedereen die een tweede huis koopt, al is het voor een studerend kind, een belegger: die woont niet zelf in het gekochte pand. Wij keken vooral naar de grootmachten: welke bedrijven en particulieren bezitten de meeste woningen en winkelpanden? Het gaat hierbij niet alleen meer om de gekte op de Amsterdamse huizenmarkt, maar om de fundamentele vraag: van wie is onze stad?

Wallenkoningen en een prins
Uit dit onderzoek komt een divers gezelschap naar boven van ondernemers, vermogende families, huisjesmelkers en professionele beleggers, Wallenkoningen, investeerders namens pensioenfondsen en een lid van de koninklijke familie; allemaal komen ze af op de hoge rendementen op de woningmarkt. Sparen is niet aantrekkelijk vanwege de lage rente, de beurs is wispelturig, maar de prijzen in Amsterdam stijgen maar door. Ziehier het ideale businessmodel.

De opmars van beleggers heeft grote effecten op de stad. Volgens stadsgeograaf Cody Hochstenbach aan de UvA prijzen ze particulieren die een huis willen kopen uit de markt, een constatering die voormalig minister Ronald Plasterk ook deed in antwoord op Kamervragen. Beleggers transformeren koopwoningen in huurhuizen, waarbij de huur veelal erg hoog is.

"Starters komen op de koopmarkt niet meer aan de bak en zijn vervolgens aangewezen op huur in de vrije sector. Dan vallen ze in handen van diezelfde beleggers," aldus Hochstenbach. Veel Amsterdammers kunnen die huren niet betalen, expats wel, waarmee een verschuiving optreedt in de bevolkingssamenstelling.

De stadsgeograaf constateert dat in Amsterdam, net als in veel andere grote steden, een samenballing van vermogen is waar te nemen, met dank aan de vastgoedmarkt. "Veelal ouderen hebben de afgelopen decennia vermogen opgebouwd door de prijsstijgingen. Ze investeren dat vermogen weer in een tweede of derde huis. Jongeren krijgen daarentegen geen voet meer aan de grond, waardoor een scheiding tussen generaties ontstaat."

Kopen om te verhuren
Ook wethouder Ivens neemt een groeiende ongelijkheid waar op de woningmarkt. Daarnaast wijst hij op de sociale gevolgen van het feit dat koopwoningen veranderen in huurhuizen. "Iemand die een huis heeft gekocht in een wijk met meer koopwoningen, zit na verloop van tijd in een wijk vol huurders, met veel verhuizingen. Zijn droom is in duigen gevallen."

Volgens Hochstenbach leidt buy-to-let tot meer verhuizingen en daarmee tot minder binding met de buurt en dus tot minder sociale contacten. In Vancouver zorgen beleggers zelfs voor grote leegstand - buy-to-leave - omdat ze huurders maar een lastig obstakel vinden voor een snelle doorverkoop.

Verdeling van huiseigendom in Amsterdam Beeld Jorris Verboon

Daarnaast staan beleggers lang niet altijd bekend als huurbazen met een groot hart voor de mensen die in hun woningen verblijven. Op de lijst van grote beleggers komen namen voor die Gert Jan Bakker van Stichting Woon herkent van de klachten die binnenkomen op zijn Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. "Beleggers hebben niet altijd evenveel kennis van het huurrecht en zien onderhoud eerder als bezuinigingspost dan als investering."

Daar staat tegenover dat de markt professionaliseert. Veel van de beruchte huisjesmelkers zijn onderuitgegaan in de crisis en hun plaats is ingenomen door grote fondsen die optreden namens pensioenfondsen en een goede naam te verliezen hebben.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid, wijst op een ander neveneffect: de toename van het aantal huurhuizen. Als een belegger een huis opkoopt en splitst in vier appartementen, kunnen daar meer mensen terecht. En dat is welkom in een stad waar meer mensen willen wonen dan er huizen zijn. Al zou hij graag zien dat Amsterdam de huurmarkt dusdanig reguleert dat meer van deze woningen bereikbaar zijn voor middeninkomens.

Greep van het grote geld
Ivens vreest dat buy-to-let niet zal leiden tot meer middeldure huurhuizen, omdat veel beleggers voor de hoogste rendementen en dus de hoogste huren gaan. Hij ziet de opkomst van beleggers vooral als een risico, net als PvdA, GroenLinks, SP en Partij voor de Ouderen in de raad, die vrezen voor de greep van het grote geld op de huizenmarkt. "In Amsterdam is momenteel veel geld te verdienen. Daar is op zich niets op tegen, maar wel als dat ten koste gaat van de stad," aldus Marjolein Moorman (PvdA).

Het college onderzoekt de mogelijkheid voor een woonplicht voor huizenkopers: die moeten daar zelf intrekken. Dit is een vergaande maatregel, die bovendien alleen kan gelden bij nieuwbouw. "Als het gaat om maatregelen voor bestaande woningbouw, moeten we langs bij het rijk," aldus Ivens, die rekent op een luisterend oor van het kabinet, waarin voormalig wethouder Kajsa Ollongren verantwoordelijk is voor Wonen. "Anders heeft Rutte III echt iets uit te leggen aan de Amsterdammers."

Lees ook: Dit zijn de grootste spelers op de Amsterdamse vastgoedmarkt

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden