PlusAchtergrond

Gemeente werpt barrières op bij ombouw leegstaande kantoren

212 woningen had dit kantoorgebouw in Riekerpolder kunnen tellen. Het staat inmiddels te huur als kantoorruimte nadat de gemeente de plannen onhaalbaar maakte.Beeld Jean-Pierre Jans

Een stad die snel 50.000 huizen wil bouwen, zou elk plan moeten omarmen. Toch is de praktijk anders: voor het ombouwen van een kantoor tot 212 appartementen wierp het stadhuis onoverkomelijke barrières op.

‘Als uitgangspunt van het ontwerp hergebruiken we zoveel mogelijk van het gebouw. Gevels worden alleen veranderd waar nodig. Het architecturale uitgangspunt van het gebouw – doorlopende vloerranden en verzonken glas – wordt in het nieuwe ontwerp versterkt door het toevoegen van balkons rond het gebouw.’

In weelderige woorden schetst het Amsterdamse architectenbureau OZ begin 2017 zijn ontwerp van een appartementencomplex met 212 woningen. Geen nieuwbouw, maar een tame­lijk rigoureuze transformatie van een piepjong kantoorgebouw in kantorenenclave Riekerpolder.

Terug naar de eigenaar

Keynes Building, ruim tienduizend vierkante meter kantoorvloer ten zuiden van Slotervaart, staat op dat moment al jaren goeddeels leeg. De Amerikaanse gebouweigenaar Angelo Gordon omarmt dan ook het plan van zijn Amsterdamse zakenpartner APF International om het dan nog maar elf jaar oude kantorenweeskind te verbouwen tot woningen.

OZ tekent een appartementencomplex over acht verdiepingen, twee meer dan het kantoorpand telt. Die extra verdiepingen zijn nodig om de kapitale verbouwing rendabel te krijgen, zodat er 212 middenhuurappartementen in het complex passen.

Met die uitgewerkte plannen verlokken de Amerikanen in mei 2017 Aegon om het project te kopen voor 19,95 miljoen euro. Afgesproken wordt dat de Amsterdamse woningontwikkelaar Amvest de huizen in een van zijn fondsen stopt en de ombouw met APF uitvoert.

Dat gebeurt niet: begin november 2019 gaat het leegstaande Keynes Building ongewijzigd terug naar de oorspronkelijke eigenaar. Een woordvoerder bevestigt namens Amvest dat het gaat om een zogeheten teruglevering: de ontbindende voorwaarden van de overname uit 2017 zijn ingeroepen. Er is toen afgesproken dat het koopcontract kan worden teruggedraaid als de woningplannen vanwege externe omstandigheden niet doorgaan.

Die externe omstandigheden zijn veroorzaakt door de gemeente Amsterdam. Halverwege de plannenmakerij blijkt de windrichting veranderd. De plannen zijn voorjaar 2017 bij de gemeente ingediend. Die moet vanwege de erfpacht en een nieuw bestemmingsplan een nieuwe grondovereenkomst opstellen.

“Dat kan in Amsterdam zo negen maanden duren, soms nog wel langer,” zegt een direct betrokkene die zich namens Amvest met het project heeft bemoeid. “Er kwam telkens geen schriftelijk aanbod. Er werd alleen gepraat.”

Wel komt het college zomer 2017 met de 40/40/20-regel: bij elk woningproject in de stad – nieuwbouw of transformatie – moet ten minste 40 procent van de woningen in de sociale sector vallen (maximaal 737 euro maandhuur voor mensen die jaarlijks minder dan 39.000 euro verdienen). Eenzelfde hoeveelheid moet middenhuurwoning zijn: tot circa 1000 euro per maand voor anderhalf keer modaal. Amsterdam wil zo de voorraad sociale huurwoningen op peil houden en de hoeveelheid middenhuurhuizen opkrikken.

Bij Aegon, Amvest en APF gaan nog geen alarmbellen af. Men gaat ervan uit dat de nieuwe regels niet voor het Keynesproject gelden, omdat de aanvraag al eerder was ingediend. Bovendien wordt pal naast de deur de ombouw van een voormalig IBM-kantoor tot ‘Ricardo Residences’ met 365 middenhuurappartementen geen strobreed in de weg gelegd.

Lintjes doorknippen

De gemeente oordeelt anders. “Die zei botweg dat er nog geen getekend contract lag en wilde plots helemaal geen grond meer leveren tenzij het project aan de nieuwe regels voldeed,” zegt de betrokkene. Ook wordt de nieuwe, veel hogere erfpachtcanon in rekening gebracht.

Daarmee wordt het project in één keer onrendabel. Pogingen om tot een salomonsoordeel te komen, stuiten op een veto uit het stadhuis. Het gevolg: “Alle kosten moeten dan uit de verkoop van die 20 procent vrije huurhuizen komen. Die worden dan zo duur dat er geen markt meer voor is. Zeker niet in Riekerpolder. Het gaat niet eens om zo veel geld, maar de opbrengst is negatief. Niemand gaat er geld op toeleggen.”

“Dit soort projecten is eigenlijk niet meer haalbaar in de stad,” zegt Maarten de Gruyter van ontwikkelaar Boelens de Gruyter, een van de weinigen die zich uitspreekt in een vastgoedwereld die bang is voor repercussies van de overheid. Hij waarschuwt: “De gemeente realiseert zich niet dat ontwikkelaars en eigenaren zowel bij transformatie als nieuwbouw een alternatief hebben nu de kantorenmarkt weer aantrekt.”

Niet alleen de 40/40/20-regel maar ook de ellen­lange wachttijd breekt volgens hem projecten op. “Bovendien wil de stad overal het maximale uithalen: het bouwprogramma, duurzaamheid, grond- of erfpachtopbrengsten. De hele menukaart bestellen is vaak funest voor dit soort projecten.”

Die houding maakt het volgens De Gruyter onwaarschijnlijk dat Amsterdam zijn woning­belofte zal halen van zeker 50.000 huizen erbij tot 2025. “Je kunt aan het aantal bouwvergunningen zien dat het niet gaat lukken. Wethouder Ivens knipt nu de meeste lintjes door, maar slaat de minste eerste palen. De rekening wordt gepresenteerd over vijf, zes jaar.”

Het goeddeels lege Keynes Building wordt nu weer te huur aangeboden als kantoor, voor 225 euro per vierkante meter per jaar. Drie weken nadat ze het complex weer in hun maag gesplitst kregen, hebben Angelo Gordon en APF het gebouw nogmaals verkocht, volgens vakblad Vastgoedmarkt voor 27,5 miljoen euro. Daarmee krijgt de affaire alleen voor hen een gouden randje: ze betaalden in 2016 bij de aankoop 14 miljoen euro voor het complex.

‘Juist behoefte aan betaalbare huizen’

Wethouder Laurens Ivens, die niet wil ingaan op individuele projecten, spreekt bij monde van een woordvoerder tegen dat er sprake is van terugloop van het aantal woningprojecten. Dat het aantal vergunningen voor zulke projecten afneemt, geeft volgens Ivens een vertekend beeld omdat zo’n ombouwvergunning voor één woning kan gelden maar ook voor honderd.

Tussen 2012 en 2018 zijn volgens het CBS in Amsterdam 6835 woningen gerealiseerd in voormalige kantoorgebouwen. Volgens cijfers van de gemeente is vorig jaar begonnen met de bouw van in totaal 2312 woningen door transformatie van kantoren of sloop en nieuwbouw. Dat is vergelijkbaar met het aantal in 2017 en een derde hoger dan in 2018.

Er lagen eind vorig jaar nog 65 plannen voor de ombouw van kantoorgebouwen, maar dat hoeven niet noodzakelijkerwijs woningen te zijn. “We voegen de komende jaren nog heel veel woningen toe in grote transformatieprojecten,” aldus Ivens’ woordvoerder, “zoals in Amstel III en Schinkelkwartier.”

Van vijf gevallen is bekend dat transformatie om uiteen­lopende redenen is vastgelopen. Verandering in beleid kan een reden zijn, maar dat is volgens de wethouder onvermijdelijk. “We zien dat het transformeren naar dure huurwoningen redelijk makkelijk gaat, maar in de stad is juist veel behoefte aan betaalbare huizen.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden