Plus

Dreigt een nieuwe zeepbel in kantorenland?

De vijfde Tribes, de vierde Spaces, de negende Office Operators. Flexkantoren, die zelfs werkruimte per dag verhuren, overspoelen de stad. Dreigt een nieuwe zeepbel in kantorenland?

'Iedereen aast op de laatste kantoor-gebouwen. Geen pand waar we niet allemaal om tafel zitten'Beeld Robin Utrecht

Goed, de arrestantencellen, populair bij dronkaards en berucht bij wildplassers, zijn weg. Dáárvan flexwerkplekken maken gaat Sipke Feenstra net iets te ver. "Maar de drugskluis zit er nog gewoon in. En de stijlkamer, waar de politieteams werkten als er weer wat mis was in de stad, gaan we als vergaderzaal verhuren."

Gebouw Congo, ruim twintig jaar 'politiebureau Nieuwezijds', heropent komende juni als achtste elastiekkantoor van flexpionier The Office Operators.

Nummer negen komt in het WTC, voor nummers tien en elf zijn de huurcontracten al gesloten. En de bestaande zeven groeien door. "In Zuidoost hebben we net een vestiging in omvang verdubbeld," zegt oprichter Sipke Feenstra, "en in Sloterdijk praten we nu over uitbreiding."

Net als al die andere aanbieders van flexkantoren in de stad zuigt ook The Office Operators kantoorloze ondernemers op - van éénpitters en laptopbedrijven, via jonge starters tot gevestigde bedrijven die activiteiten in een jongere werkomgeving willen ontwikkelen.

Sportschool en winkels
Net een halfjaar geleden opende het Nederlandse Tribes zijn eerste vestiging in Amsterdam, met 220 werkplekken pal tegenover het Amstelstation. Vandaag wordt alweer nummer vijf aangekondigd, vanaf september open in de schaduw van de Amsterdam Arena.

"Veel eerder dan ik zelf had verwacht," zegt oprichter Eduard Schaepman. "Ik denk nu dat we voor het einde van dit jaar al op negen vestigingen in Amsterdam zitten."

Hij zoekt nu koortsachtig in de binnenstad - 'daar moeten we echt zitten' -, aan de IJ-oevers en op Sloterdijk naar nummers zes tot en met tien. Daaronder het liefst een Tribes Village, met sportschool, winkels en langverblijfhotel.

Cham­pions League met kantoorruimte
"Maar iedereen aast op de laatste kantoorgebouwen in die gebieden. Geen pand waar we niet allemaal om tafel zitten. Het is de Cham­pions League maar dan met kantoorruimte: wie heeft als eerste een goede deal met de vastgoedeigenaar? Ik hou wel van dat spel."

"Aan de Zuidas en in het Centrum mag je als aanbieder echt achteraan de rij aansluiten," zegt Feenstra van The Office Operators. "Het is een kwestie van alert zijn, niet te lang twijfelen en de vastgoedeigenaar overtuigen dat jij de bes­te formule hebt. Maar we winnen lang niet alle deals. Daar wordt de markt zo overspoeld, dat eigenaren uitbaters voor het uitkiezen hebben. In het Arenagebied gaat dat nu lopen en Sloterdijk komt er achteraan."

Vlaggen zetten
De uitbaters nemen dan ook genoegen met bescheiden vestigingen, waarvan het maar de vraag is hoe rendabel die zijn. De vijfde Tribes in de Oval Tower van Zuidoost beslaat twee verdiepingen met maar 170 werkplekken. Twee verse vestigingen aan de Zuidas zijn niet veel groter.

"Maar als andere gebruikers uit die gebouwen weggaan of inkrimpen, kunnen wij er snel groeien. Het is vooral vlaggen zetten, zodat er een basis ontstaat om verder te groeien."

Bij verhuurder Flexoffiz, dat tien vestigingen in Amsterdam uitbaat, is het verhaal net andersom. Vastgoedbelegger Annexum zette die flitskantoorverhuurder op toen het vanwege de crisis plots met akelig lege bedrijfspanden zat.

Verborgen leegstand
Inmiddels helpt Flexoffiz ook graag grote bedrijven van hun leegstaande kantoorverdiepingen af. "In de vastgoedwereld heet dat 'verborgen leegstand'," zegt Huib Boissevain van Annexum. "Maar daar is niks verborgens aan. Neem de accountants, daar staan sinds de crisis hele verdiepingen leeg."

"Exploitanten zoals wij kunnen zulke bedrijven, die vaak nog jaren aan hun huurcontract vastzitten, weer van die lege meters afhelpen. En als die accountants dan zelf weer groeien kunnen ze die als flexplekken weer huren."

Hij verwacht snel door te groeien naar 80 tot 100 vestigingen in Nederland. "Wat mij betreft wordt de hele kantorenmarkt flex. Het is niet meer van deze tijd dat eigenaren huurders dwingen een contract voor tien jaar afsluiten. We hebben in de crisis gezien waar dat toe leidt. Bij alles geldt dat je betaalt voor wat je gebruikt. In een hotel betaal je toch ook per nacht?"

Gebouwenjacht
De gebouwenjacht beperkt zich al lang niet meer tot Zuidas en Centrum. Vandaag opent flexverhuurder Impact Hub zijn eerste hoofdstedelijke vestiging, in het Tropeninstituut in Oost. Vorige week kondigde het Amsterdamse Spaces aan bij het Amstelstation neer te strijken met zijn vierde vestiging in de stad.

En ver aan de periferie van de Riekerpolder is flexbroedplaats B.Amsterdam bezig zijn vierde plek toe te voegen, in het voormalige Mexx­gebouw. Het Amerikaanse Wework zoekt al een jaar naar plek nummer drie om er een nog groter flexcomplex te vestigen dan de 1050 werkplekken tellende Wework aan de Weesperstraat.

Andersom zoekt het aanstaande amusementscomplex Ven bij Sloterdijk nog naar een flexkantooruitbater.

Volgens Schaepman is de rek er in Amsterdam nog lang niet uit. "In Londen is al 18 procent van de kantoorruimte flexibel en heb je 250 aanbieders. Die kant gaat het hier ook op."

Brexitspringplank

De Amsterdamse flexkantoren vormen een mooie springplank voor bedrijven die nu hun Europese zaken vanuit het Verenigd Koninkrijk doen, en kijken in welke EU-stad ze na de brexit kunnen neerstrijken.

"We worden overspoeld met vooral Amerikaanse en Aziatische bedrijven die activiteiten uit Groot-Brittannië willen verplaatsen," zegt Schaepman van Tribes. "Voordat ze hun hele kantoor overbrengen, willen ze eerst eens kijken hoe het bevalt."

Tribes heeft er volgens hem in korte tijd 26 weten te trekken. "Ze beginnen voorzichtig, maar zodra ze hun handtekening hebben gezet, gaat het meteen snel. Dan komen ze erachter dat alles hier goedkoper is."

"Ik spreek met tientallen bedrijven die elk 100, 200 werkplekken nodig hebben," zegt Feenstra van The Office Operators. "Dat zijn bedrijven die snel kunnen doorgroeien. Alleen ontstaan er door het achterhaalde beleid van de gemeente, die nog altijd geen nieuwe kantoren toestaat, nu tekorten. Dit wordt echt een probleem."

"Daarom ben ik als belegger ook zo blij met Amsterdam," zegt Boissevain van vastgoedbelegger Annexum cynisch. "Door slecht overheids­beleid is er een steeds groter tekort aan geschikte kantoorruimte. Daardoor stijgen zowel de huren als de waarde van vastgoed. "

"Ook wij spreken veel bedrijven die weg willen uit de City. Zeker kleine organisaties zijn er heel enthousiast over Amsterdam en grote banken willen het hier best met kleine teams uitproberen."

"Maar als ze hier niet kunnen doorgroeien omdat er geen kantoren zijn, houdt het op. En dan nemen ze op dit cruciale moment ook nog eens vijftien jaar lang de Zuidas op de schop. Hoe verzinnen ze het."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden