PlusPS

Deze ambtenaar probeert woningen boven winkels te realiseren

Met een beetje subsidie, maar vooral met veel geduld, probeert Paul Stalenberg (59) vastgoedeigenaren te verleiden leegstaande etages boven winkels om te bouwen tot woningen. 'Ik heb de tijd.'

Een afvoerpijp boven een voormalige coffeeshop, nu een Chinees, in de Lange Niezel. Ook hier komen woningenBeeld Marc Driessen

De Kalverstraat is de duurste straat van Nederland. Ambtenaar Paul Stalenberg is echter niet geïnteresseerd in de nieuwe collecties in de etalages; hij kijkt omhoog, als een van de weinige wandelaars in de straat. Naar de eerste, tweede en derde verdieping van de winkelpanden.

Soms zijn de ramen afgeplakt, op andere plekken zijn wat dozen zichtbaar door stoffige ruiten. "Als we hier een trap zouden bouwen, kunnen we zeker vijf woningen ­realiseren," zegt hij bij een koffiezaak. "Maar de eigenaren zijn gewoon niet aanspreekbaar en dat frustreert mij enorm."

Al sinds 1985 probeert de gemeente vastgoedbezitters te verleiden de verdiepingen boven hun winkelruimtes te ontsluiten, zodat die tot huurwoningen kunnen worden verbouwd. Wonen Boven Bedrijven heet de regeling, waarmee nu al ruim negenhonderd appartementen zijn toegevoegd aan de woonvoorraad.

En het potentieel is groot. Stalenberg schat dat er nog ­zeker vijfhonderd etages leegstaan in de binnenstad, en enkele tientallen in de overige stadsdelen.

Een ontsluiting aan de achterkant van een pand in de KalverstraatBeeld Marc Driessen

De oorzaken van de leegstand zijn vaak dezelfde. Pas in 1965 werd de Wet ruimtelijke ordening ingevoerd, met daarin regels over de bestemming van gebouwen en verdiepingen.

Veel panden in het centrum waren toen niet meer in handen van de winkelier die er een zaak had, de middenstander in kwestie woonde vaak al ergens anders. "De voormalige woningen boven de winkels stonden leeg en de trap naar boven werd vervolgens gesloopt om zo veel mogelijk vierkante meters winkelruimte op de begane grond te creëren," aldus Stalenberg.

Met winkeloppervlak wordt het echte grote geld verdiend. In de populaire winkelstraten in de binnenstad kan de huurprijs oplopen van drieduizend tot vierduizend ­euro per vierkante meter, per jaar.

Praten met de buurman
Stalenberg wijst naar de deur in een trapgat in de Kalverstraat, vlak bij de Dam. "Dit is de duurste deur van Nederland," zegt hij en lacht. Een paar jaar geleden wist hij de ­eigenaar over te halen om de deur op de begane grond te bouwen, waarmee diverse verdiepingen konden worden ontsloten.

Een snelle rekensom leert dat de eigenaar door de deur en de trap ongeveer 50.000 euro per jaar misloopt, omdat hij minder winkelruimte kan verhuren. Een bedrag dat met een huurwoning, zelfs op zo'n dure locatie, maar moeilijk is terug te verdienen.

Daarom heeft Stalenberg een subsidiebedrag van maximaal 25.000 euro per woning in de aanbieding om twijfelende vastgoedbazen over de streep te trekken. Belangrijker nog is de ervaring die Stalenberg meebrengt, want als de eigenaar van een winkelpand geen vloeroppervlak wil opgeven, gaat Stalenberg praten met de buurman. Of met de eigenaar van twee panden verderop.

Twintig woningen per jaar komen door die subsidie ­beschikbaar voor woningzoekenden. En nog eens twintig door de subsidie als lokkertje te gebruiken, schat Stalenberg. Hij maakt dan huisbazen enthousiast zonder die subsidie te gebruiken. "Ik kan niemand dwingen, ik kan alleen maar lokken."

Kruip-door-sluip-door
Op diverse plekken in de stad zijn op zijn advies en dat van een architect netwerken van trappen en loopbruggen aangelegd, zodat de woonruimte kan worden ontsloten zonder daarvoor dure winkelruimte op te geven. "Het is vaak kruip-door-sluip-door, maar dan lukt het."

De subsidie mag overigens alleen verstrekt worden als de verhuur van de nieuwe woningen niet genoeg ­oplevert, maar vaak is het enthousiasme van Stalenberg al genoeg. "Veel ondernemers benader ik met een idee waar ze zelf niet opgekomen zijn of ik breng eigenaren met elkaar in contact. Door op één plek een ontsluiting te maken, kunnen diverse panden en hun eigenaren profiteren."

Bijvoorbeeld bij een groot pand in de Reguliersbreestraat, naast bioscoop Tuschinski, waar op de eerste verdieping een kantine en drie appartementen zullen verrijzen. Of het beeldbepalende gebouw op de kop van de Kalverstraat, bij De Munt. Het stond grotendeels leeg, nu komen er twaalf appartementen in en kantoorruimte. "Als je dingen durft voor te stellen, zien eigenaren ineens ­mogelijkheden," glimt Stalenberg.

Genoeg tijd
Bij een ander gezichtsbepalend pand, vlakbij de Munt loopt hij liever door en vraagt hij of de fotograaf even geen plaatje wil maken. Deze eigenaar is onwillig, maar Stalenberg heeft na jaren proberen eindelijk contact met hem. De ambtenaar weet dat veel van zijn verzoeken pas na lang lobbyen uitmonden in een verbouwing. Deze prille relatie verstoort hij dus liever niet met een stuk in de krant.

Soms overlijdt een onwillige eigenaar. "Dan denk ik ­weleens: eindelijk, dit is mijn kans! De erven blijken vaak maar al te bereid om woningen te bouwen die ik al jaren daarvoor had voorgesteld. Haha, ik heb de tijd."

Paul Stalenberg bij de deur en trap naar onlangs gerealiseerde huurappartementen in de WagenstraatBeeld Marc Driessen

In andere gevallen kan een pandeigenaar pas iets veranderen als het huurcontact van een winkelketen afloopt. "Winkels hebben graag twee of meer etages opslag, zodat ze de zomercollectie in één keer kunnen laten bezorgen. Maar dat is toch zonde van de ruimte?"

Dikke laag isolatiemateriaal
Het type vastgoedbezitter met wie Stalenberg contact houdt is divers. "Kijk, dit pandje met die gokhal met drie lege etages erboven, is ooit nog van Mieremet geweest, die staat nog op mijn bucketlist." En het gaat niet alleen om particuliere eigenaars, ook ideëel vastgoedbedrijf 1012inc, deels eigendom van Stadgenoot en de gemeente Amsterdam, maakt graag gebruik van Stalenberg.

Zo zijn vijf huurwoningen opgeleverd boven de oude discotheek Barkode in de Wagenstraat. Michel Fluri van 1012inc houdt zijn handen een halve meter uit elkaar. "Zo'n dikke laag isolatiemateriaal hebben de aannemers hier weggetrokken, toen we dit pand verbouwden. Dat was de opslag van de disco, die ondanks de geluidsdemping een bron van overlast was voor omwonenden."

1012inc ging akkoord met de verandering van de ­bestemming: van disco naar woning. Op de begane grond komt een grand café of restaurant. Fluri: "Een disco levert natuurlijk veel meer huur op, maar met hulp van Paul bekijken we hoe we het verlies aan inkomsten zo veel mogelijk kunnen beperken." Via een brandgang is een trap naar boven gebouwd, waardoor 1012inc geen vierkante meters verhuurbare horeca kwijtraakt.

Vrije sector
Ook de stratenmakers zijn langsgeweest, waardoor de ­Wagenstraat in een paar jaar is veranderd van een louche steeg naar een rustig stadsstraatje, waar wordt ­gewoond en gewerkt. Een ingewikkeld stelsel van stalen trappen, plateaus en balkons verbindt de ingangen van de woningen met elkaar aan de achterzijde van het blok.

Sommige woningen staan al vijftig jaar leeg. Met de ­architect van een groot renovatieproject in de Kalverstraat en de Gapersteeg bekijkt Stalenberg de originele negentiende-eeuwse details, die behouden blijven als het appartement van ruim 200 meter oppervlak wordt opgeleverd. De vooroorlogse keuken die er zat wordt vervangen, de lijsten, kozijnen en de sierschouw niet.

Een haveloos pand van 1012inc op de Lange Niezel vergt ook veel werk. Op de begane grond zit een Chinees restaurant, maar voorheen was een coffeeshop. De verdiepingen hebben zeker dertig jaar leeggestaan. Aannemers werken hard om het pand op te knappen, waarna geïnteresseerden in de rij zullen staan om een etage te ­huren, meestal in de prijscategorie vrije sector. Fluri: "De stijgende huizenprijzen helpen daar wel bij."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden