Plus

'De vastgoedwereld wordt ten onrechte gezien als hét grote machtsblok'

De plannen voor de bouw van tienduizenden woningen lopen spaak als Amsterdam niet gaat praten met de vastgoedbranche. 'Er heerst in de Stopera een donquichotachtig beeld van ontwikkelaars en beleggers.'

Maarten de Gruyter Beeld Julie Blik

Dichter bij de rand van Amsterdam kun je nauwelijks zitten. Maarten de Gruyter (43) kijkt vanuit zijn werkkamer, boven in een eenzaam kantoorgebouw op het uiterste puntje van Amsterdam-Noord, hoe de schepen over het Noordzeekanaal varen.

Aan de overkant ziet hij ook het havengebied waar de gemeente Amsterdam de komende jaren 40.000 tot 70.000 woningen wil bouwen.

"Het meekrijgen van de vastgoedwereld in die plannen is cruciaal. Ontwikkelaars en beleggers hebben al lang toegeslagen in gebieden waar Amsterdam nu nieuwe huizen wil bouwen."

Zo zijn in het havengebied al veel bedrijfs­gebouwen in handen van vastgoedpartijen die er op rekenen dat de locatie ontwikkeld kan worden voor woningbouw.

Ook Boelens de Gruyter, het bedrijf dat De Gruyter in 2007 startte met vastgoedpartner Harm Boelens, speelt in dat spel mee. Dit voorjaar kocht het bedrijf twee havenpanden aan de Coenhavenweg en Corsicaweg, twaalf bedrijfspanden in Westpoort en twee bedrijfsverzamelgebouwen in de Alfadriehoek op Sloterdijk.

Langs de A10 werd ook nog eens kantoorkolos Ringpark gekocht en met eigenaar NSI wordt nu onderzocht of kantorenwees Motion Building bij station Sloterdijk kan worden omgebouwd tot woon-werkcomplex.

"We kunnen er alle kanten mee op; transformatie naar woningen, sloop en nieuwbouw, ontwikkelingen eromheen," zegt De Gruyter. "Maar ook als kantoor of bedrijfspand draaien ze prima. We komen er altijd wel uit."

Geen antwoord
Genoeg aanleiding, denkt de 'Vastgoedman van 2018', om eens ervaringen met de gemeente uit te wisselen. Maar Amsterdam geeft niet thuis. "We hebben met een paar bedrijven, waaronder G&S, Dura Vermeer en Maarsen Groep, een brief aan het college geschreven met de vraag eens rond de tafel te komen zitten," zegt hij. "Wij hebben niet eens antwoord gekregen."

"Er is in de Stopera een donquichotachtig beeld van ontwikkelaars en beleggers; een beeld van vechten tegen onzichtbare vijanden. Ik begrijp best dat in sommige vastgoedkringen het idee bestaat dat de gemeente Amsterdam ons alleen maar als opponent ziet. Terwijl de overheid juist veel meer de kennis en creativiteit van marktpartijen zou moeten gebruiken."

"De vastgoedwereld wordt ten onrechte gezien als hét grote machtsblok - dat het helemaal niet is - of als niet betrouwbaar. Dat beeld wordt niet altijd ontkracht door het gedrag van sommige vastgoedpartijen, maar het gros van de branche is eerlijk en professioneel. Het is een waanbeeld dat het alleen maar om geld gaat."

Volgens De Gruyter staat de betrouwbaarheid van de Amsterdamse overheid ter discussie. "Het college heeft de woningvraag verhoogd van 5000 naar 7500 woningen per jaar. Dat is op geen enkele wijze gecommuniceerd met de markt, nota bene de partijen die al die woningen moeten realiseren.

"Er wordt gedacht: als wij het willen dan gebeurt het wel. Maar zo is het niet. Als Amsterdam vasthoudt aan zijn dogma's, dan is er een gerede kans dat die aantallen niet worden gehaald."

"Je kunt niet als overheid afdwingen dat die woningen er komen onder jouw voorwaarden zonder naar partijen te luisteren waarmee je dat voor elkaar zult moeten krijgen."

"Wij rekenen nu in al onze woningplannen in Amsterdam met de 40-40-20-verdeling die de gemeente voor de huur- en koopmarkt heeft bedacht: 40 procent sociale woningen, 40 procent midden, 20 procent vrije sector. Soms komt een project daarmee uit, vaak ook niet."

Onrendabele onderkant
Als het niet lukt 'de onrendabele onderkant' (sociale woningen) van bouwprojecten te compenseren met het rendement op 'de lucratieve bovenkant' (het middensegment en de vrije sector), dan zullen vastgoedbedrijven volgens De Gruyter niet eens aan een project beginnen.

"Dat laagje is flinterdun geworden vanwege de stijgende bouwkosten en de eisen van de overheid," zegt De Gruyter. "De grens wordt nu te veel opgezocht."

Het is volgens hem een misverstand dat ontwikkelaars en beleggers pertinent niets zien in sociale huurwoningen. "Ik ben niet tegen sociale woningbouw, maar tegen het idee dat je problemen oplost door maar sociaal bij te bouwen."

"Momenteel is 58 procent van het huizenaanbod in Amsterdam sociale huur. Die zitten vol scheefwoners, mensen die te veel verdienen maar door het woninggebrek in de midden­sector niet wegkomen. Als je aan de onderkant blijft bijbouwen, dan zullen die nog veel langer in hun sociale huurwoningen blijven. Daar los je de doorstroming niet mee op."

Het bedachte percentage middenhuur van 40 procent is volgens De Gruyter al lang niet meer toereikend. "Dat is gebaseerd op een achterhaald idee hoe het Amsterdamse huishouden eruitziet." Ook de gehanteerde inkomensgrens voor middenhuurwoningen, twee keer modaal, deugt niet. "Daar zit je in Amsterdam met al die tweeverdieners zo aan."

Spaargeld en pensioenen
"Áls je dan als gemeente de vastgoedwereld niet vertrouwt, ga dan eens praten met institutionele beleggers: de banken, de verzekeraars en de pensioenfondsen die al dat vastgoed moeten financieren en het spaargeld en de pensioenen van jouw ambtenaren moeten beleggen."

"Nu die beleggers zeggen dat de 40 procent middenhuurwoningen die de gemeente eist, voor hen financieel niet uitkomt omdat de huur ervan ten minste 25 jaar vastligt, neem dat dan serieus. Maar ook met institutionele beleggers wordt niet gepraat."

Amsterdam laat zich volgens De Gruyter ten onrechte zand in de ogen strooien door woningbouwprojecten die nu wel van start zijn gegaan. "Wat nu wordt gebouwd, heeft alle stappen al doorlopen, of is van voor het huidige beleid."

"Het probleem zit in de projecten die de komende jaren gerealiseerd moeten worden. Die komen het voortraject niet eens door. De gevolgen daarvan zie je nu nog niet, maar wel over vier jaar."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden