PlusAchtergrond
Berlijn neemt omstreden maatregel tegen hoge huren. Iets voor Amsterdam?
Net als in andere Europese steden stijgen de huizenprijzen in Berlijn razendsnel. Daarom heeft de stad deze week de huren bevroren. Is dat ook iets voor Amsterdam?
Het is een even ingrijpende als omstreden maatregel: deze week ging in Berlijn de Mietendeckel in, letterlijk te vertalen als de huurdeksel. In de hoofdstad van Duitsland zijn de huren in de vrije sector voor vijf jaar bevroren op het niveau van 18 juni 2019.
Huurders kunnen stijgingen aanvechten. Ook na een verhuizing betaalt de nieuwe huurder hetzelfde als de vorige bewoner. Bovendien mag de huur niet uitkomen boven de 6,45 tot 9,80 euro per vierkante meter, afhankelijk van de woning en de buurt. Nieuwbouw is hiervan uitgesloten. Boetes kunnen oplopen tot vijf ton.
Door deze maatregel in te voeren werpt Berlijn zich op als een Braveheart, zegt Antje Kapek, fractievoorzitter van Die Grünen in Berlijn, in een verwijzing naar de Schotse onafhankelijkheidsstrijder die het opnam tegen de Engelse koning. “Het is een moedig besluit en een beetje ondeugend richting de nationale politiek.”
Het is juridisch nog niet helder of Berlijn een Mietendeckel mag invoeren. “Eigenlijk is dit een bevoegdheid van de nationale wetgever,” aldus Kapek. “We hebben dit voorgelegd aan juridische experts en die schatten onze kansen op fiftyfifty. Maar de nood is hoog en de Berlijners hebben ons verkozen om hier iets aan te doen.”
De juridische test volgt binnenkort. Diverse fracties uit het nationale parlement hebben rechtszaken aangekondigd tegen Berlijn.
Magneet voor nieuwkomers
Berlijn probeert op deze manier terrein terug te winnen die de stad na de eenwording van Duitsland in 1989 juist heeft prijsgegeven. Toen Oost en West samengingen, ontstonden zulke grote financiële problemen dat de stad huurhuizen aan marktpartijen verkocht om aan geld te komen.
Nu koopt de gemeente weer huizen op, onlangs nog 670 op de Karl-Marx-Allee, om de markt te bedwingen. De Mietendeckel is een volgende stap.
De politiek reageert hiermee op ongenoegen in de stad. In april gingen zeker 25.000 Berlijners de straat op om te demonstreren tegen de hoge huren, die de afgelopen tien jaar gemiddeld vijftig procent zijn gestegen. In populaire wijken als Kreuzberg is zelfs sprake van een verdubbeling.
Meer Duitse gemeenten overwegen de Mietendeckel in te voeren als die in Berlijn standhoudt. Amsterdamse delegaties zijn eveneens al in Berlijn geweest. Ook hier stijgen zowel de huren als de prijzen van koopwoningen. Het is een euvel van veel Europese steden: ze zijn enorm populair en daarmee een magneet voor nieuwkomers. Amsterdam groeit met zo’n 10.000 inwoners per jaar, Berlijn met 40.000.
Links bestuur
Daarnaast laten ook internationale investeerders hun oog vallen op de huizenmarkten in grote steden. Door deze trek van mensen en kapitaal naar de stad stijgen de prijzen.
Niet voor niets concludeert De Nederlandsche Bank dat de huizenmarkten van grote steden meer en meer op elkaar gaan lijken en uitstijgen boven het nationale maaiveld. De Amsterdamse huizenmarkt lijkt meer op de Berlijnse dan op die van, pak ’m beet, Emmen of Tilburg.
Nog een overeenkomst: beide steden hebben een links stadsbestuur, dat de markt met alle liefde inperkt. In Berlijn is de coalitie van SPD, Die Grünen en Die Linke misschien nog wel iets linkser dan die van GroenLinks, PvdA, D66 en SP in Amsterdam.
Lager inkomen
Tussen Amsterdam en Berlijn bestaan echter ook grote verschillen. De huizenmarkt zit anders in elkaar. Ruim de helft van de Amsterdamse huizen behoort tot de sociale huur en heeft dus al een zekere prijsbescherming. In Berlijn is dit slechts een paar procent. Daar zit zo’n tachtig procent van alle huizen in de vrije sector en die is veel gevoeliger voor prijsstijgingen.
Een tweede verschil: de huren in Amsterdam liggen een stuk hoger, per vierkante meter zelfs twee keer zo hoog. Aan de andere kant verdienen Berlijners gemiddeld veel minder dan Amsterdammers. Huurstijgingen hebben daar dus veel meer impact op het inkomen.
Duitse huurdersorganisaties zijn, zoals verwacht, positief over de Mietendeckel. Wenigermiete verwacht dat 95 procent van de huren omlaag moet. Huurders kunnen hierdoor besparingen tegemoet zien, zegt directeur Daniel Halmer. Als de maatregel tenminste juridisch standhoudt.
Pensioen
Het huurplafond is niet alleen omstreden in de nationale politiek, ook de vastgoedwereld is fel tegen. “De Mietendeckel heeft zeer negatieve gevolgen,” zegt André Hentz van de Zentraler Immobilien Ausschuss, de belangenbehartiger van de vastgoedpartijen. Doordat Berlijn een deksel plaatst op de huurinkomsten, houden eigenaren minder geld over voor broodnodige renovaties of verduurzaming. De waarde van het vastgoed neemt af, waardoor ook de interesse voor investeringen in nieuwbouw daalt. Terwijl Berlijn zoveel nieuwe woningen nodig heeft. “De investeringen in Berlijn zullen afnemen,” aldus Hentz.
Hij wijst ook op particulieren die een huis bezitten als pensioenvoorziening. “Als de waarde van de woning daalt, neemt ook hun pensioen af en kunnen ze problemen krijgen met hun bank.”
Over een week of zes volgt waarschijnlijk de eerste juridische test voor het grondwettelijke hof in Duitsland.
Amsterdam hoopt op noodknop
Volgens wethouder Laurens Ivens is het tekort aan betaalbare woningen in Amsterdam en Berlijn zó groot dat beide steden moeten ingrijpen in de markt. “Maar Amsterdam heeft het rijk nodig om bestaande woningen te beschermen.”
Berlijn voert op eigen houtje een huurdeksel in en gaat daarmee de strijd aan met de federale overheid, maar is daarmee geen voorbeeld voor Amsterdam, vindt Ivens. “In Berlijn is de kans dat de huurdeksel standhoudt misschien fiftyfifty, maar in Amsterdam nul procent. Dat zou mooie spierballentaal zijn, maar dan maken we Amsterdammers blij met een dode mus.”
Nederland is geen federale staat zoals Duitsland, dus Amsterdam heeft minder mogelijkheden dan Berlijn.
Hij hoopt dat Berlijn het Nederlandse kabinet inspireert maatregelen te nemen ‘waar we inmiddels drie jaar op wachten’. Een van de maatregelen die op tafel liggen is de zogenoemde noodknop, die huurstijgingen moet beperken.
!Woon, de stichting die huurders bijstaat, volgt de ontwikkelingen in Berlijn op de voet, zegt Clemens Mol. “Ook Nederlandse huurders kunnen wel wat prijsbescherming gebruiken.” Hij ziet, net als Ivens, grote juridische belemmeringen. !Woon heeft ook goede hoop op een noodknop. Het kabinet zou ook de liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen kunnen optrekken. Dan neemt het aantal betaalbare huizen toe.
Hala Naoum Néhmé, raadslid van de VVD, ziet niets in huurdeksels. “Zo’n maatregel klinkt heel sympathiek, maar is ondoordacht en schadelijk. Op de lange termijn zal ze het aanbod van huurwoningen schaden. Een huiseigenaar moet wel gek zijn om de woning nog aan te bieden voor verhuur.”
Ook Naoum Néhmé ziet enorm hoge huren voorbijkomen in Amsterdam. “Dan is het wat de gek ervoor betaalt. Ik zou zo’n woning niet huren, maar als anderen dat wel willen doen, dan moet dat kunnen in een vrije markt.”
