Plus

'Alle partijen zijn uit op winst op de woningmarkt'

Een huizenbubbel is in Amsterdam niet ver weg. Makelaars, banken, notarissen en ontwikkelaars doen mee aan de prijzenbonanza. Met Airbnb gaat er nog eens een schepje bovenop.

Hoogleraar Peter Boelhouwer noemt hypotheken voor een Airbnb riskant. Beeld Vanvincent

'Je kunt nooit weten wanneer het misgaat," zegt Peter Boelhouwer. "Als de rente omhoog gaat, heb je kans dat het zover is. Volgens De Nederlandsche Bank duurt dat nog wel twee tot vier jaar, maar er kunnen omstandigheden zijn waardoor de woningmarkt eerder vastloopt."

Dat een nieuwe huizenbubbel dreigt, dat staat vast, meent Boelhouwer, sociaal geograaf en hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft. Juist in Amsterdam, waar de woningmarkt na de crisis snel gezond werd, zijn de huizenprijzen door schaarste blijven stijgen.

Overspannenheid
Het laatste kwartaal zakten de verkopen van koopwoningen plotseling door de overspannenheid van de markt: er stonden nauwelijks huizen te koop. "Je zag ook dat meer Amsterdammers de stad uittrekken," aldus Boelhouwer. De stad groeit alleen door geboorten en immigranten. "Het wijst op een ongezonde woningmarkt."

Deze week kwam ING met een studie waaruit blijkt dat kopers van huizen in toeristisch Amsterdam tot een ton extra hypotheek kunnen krijgen. Volgens de bank kunnen die kopers met verhuurvooruitzichten meer lenen dan nu en zijn ze daar ook geneigd toe. Te denken valt aan ouders die in Amsterdam een huis kopen voor hun studerende kinderen. Makelaars prijzen al huizen aan met vermelding dat ze geschikt zijn voor Airbnb.

Beleggers
Boelhouwer concludeert dat alle partijen de woningmarkt enorm aan het oppompen zijn. Eerder werd bekend dat makelaars kopers aanmoedigen zonder financieringsvoorbehoud op koopwoningen te bieden. Ook worden inschrijvingen georganiseerd om het beste bod uit de woningmarkt te plukken. Het moet blijken of verhuurmogelijkheid via Airbnb leidt tot hogere hypotheken, maar dat ook dit de prijzen opdrijft, is volgens Boelhouwer wel zeker.

Behalve woningzoekenden storten ook beleggers zich op de Amsterdamse koopwoningenmarkt. "Beleggers die verhuren in de vrije sector, doen aan expatverhuur," zegt Boelhouwer. "Huurders maken ook gebruik van Airbnb. Studenten met studio's van zeshonderd euro huur gaan in weekeinden naar huis en verdienen via Airbnb hun huur terug. Zelfs huurders van sociale huurwoningen blijven het proberen omdat ze er rijk van worden."

Oost-Groningen
Ook in de provincie ziet Boelhouwer dat particulieren actief zijn op de markt. "Ik zag in Oost-Groningen dat particulieren pandjes kochten en die opknapten om te verhuren of om door te verkopen."

Woningcorporaties in Amsterdam bouwen, maar verkopen nog meer, zegt Boelhouwer. "Men laat het aantal sociale huurwoningen dalen zonder met de regio te overleggen of deze mensen in Purmerend of Almere kunnen wonen. Waar moeten de Amsterdammers die hier zijn opgegroeid heen?"

Aanbod groeit
Hypotheekverstrekkers vechten om de belangstelling van huizenkopers. ING maakte melding van de mogelijkheid van een extra hypotheek van een ton voor woningen die gebruikt kunnen worden voor Airbnb. De leencapaciteit wordt op zich niet groter, maar kopers kunnen leenruimte gebruiken voor meer hypotheek. De Rabobank lanceerde 'een hypotheek binnen een week'. Hypotheekdienstverlener Independer komt deze zomer met een hypotheek 'binnen één dag'. Onlinehypotheekverstrekker Bij Bouwe biedt een tienjarige hypotheek tegen 1,85 procent.

Boodschap aan de huizenkoper: kom maar weer met uw hypotheekvraag. Reden? De woningverkoop komt landelijk op gang, waardoor de hypotheekmarkt groeit. Daarbij komt dat hypotheken, bij de negatieve rente, goede rendementen opleveren. De risico's zijn niet groot, en als het fout gaat, blijft een onderpand over. Een derde oorzaak: nieuwkomers, en dus meer concurrentie. Pensioenfondsen zitten sinds een jaar op deze markt, met enorme bedragen.

Blokhokken
Ook noemt Boelhouwer het gevaar van de 'Blokhokken' (genoemd naar minister Stef Blok). Nieuwbouwwoningen van 25 tot 40 vierkante meter krijgen in Amsterdam en Utrecht extra woonpunten, zodat ze boven de huurgrens van 710,68 euro verhuurd worden. "Ik vind dat mensen uitgeknepen worden. Dit is het uitlokken van woekerwinsten. En de Blokhokken hebben een prijsopdrijvende werking voor grotere huizen."
Alle verschijnselen op de woningmarkt wijzen volgens hem op toenemende schaarste, het opraken van woningvoorraden - 'droogkoken' - en het verder doldraaien van de woningmarkt. Airbnb komt daar nog bij.

Van een huizenbubbel wil Boelhouwer wel spreken, maar van een crash niet. "Er is altijd discussie over fundamentals. Stijgen de inkomens van de kopers, zodat ze de duurdere huizen kunnen betalen? Blijft de rente laag, zodat de betaalbaarheid goed blijft? Dan is er theoretisch al geen sprake van een bubbel. Een bubbel wordt gevoed door speculatie." Boelhouwer ziet het die kant opgaan als mensen huizen kopen om ze later met winst te kunnen verkopen.

Rente
Het lenen van extra geld voor een Airbnb is gevaarlijk, omdat kopers geld lenen voor een bedrijfsmatige activiteit, een ander doel dan wonen. De rente op hypotheken is laag omdat vastgoed een zeker onderpand levert. De rente voor bedrijfsleningen zijn vele malen hoger. Geld via een hypotheek lenen voor bedrijfsmatige activiteiten als Airbnb komt neer op het omzeilen van gezonde financiële regels.

Boelhouwer is ook om een andere reden niet gecharmeerd van Airbnb in Amsterdam, dat volgens hem 's zomers al een Efteling is. "En Airbnb is de onderkant van de markt. Dan komt de toerist die je niet wil."

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden