Plus
4x de maandhuur: onmogelijke inkomenseis voor starters
De drempel voor een zelfstandige woning is voor veel starters te hoog. Amsterdam heeft te weinig woningen voor deze groep en ze lopen vast op hoge inkomenseisen. Welk startend stel verdient samen per jaar 70 keer de maandhuur?
Het is een prachtige toren: de pas opgeleverde Amstel Tower naast het Amstelstation. Volgens kenners een voorbeeld van feminiene architectuur, die is gevuld met compacte appartementen van 43 vierkante meter voor 970 euro per maand.
Hoera voor de woningzoekende starter - tot hij de voorwaarden leest: je moet minimaal 4410 euro bruto per maand verdienen om aan de inkomenseis van verhuurder Vesteda te voldoen.
Aan de andere kant van de Amstel, in het zuidelijkste puntje van de Rivierenbuurt, is in 2016 Square opgeleverd: een project met 111 twee- en driekamerappartementen vanaf 800 euro. In theorie ook een mooi project voor starters. Inkomenseis: vier keer de maandhuur voor een single, vijf keer voor een stel. Kortom, minimaal 3200 euro netto.
De Pontsteiger dan? Weliswaar een luxeproject, maar met huurprijzen van 1575 euro per maand niet onbetaalbaar voor een starterskoppel met een modaal inkomen. Maar ook hier weer een inkomenseis: voor een koppel bedraagt die op jaarbasis 70 keer de maandhuur. Dat betekent dus een gezamenlijk bruto inkomen van minimaal 110.250 euro.
Voor jou honderd anderen
Ook in de vrije sector stellen woningcorporaties die hoge inkomenseisen. Voor een appartement met een kale huur van 850 euro moet je bij Stadgenoot 2975 euro netto per maand verdienen (3,5 keer maandhuur), bij De Key 2550 euro netto (3 keer maandhuur).
Welke starter kan dit betalen? Het gemiddelde bruto inkomen van een net afgestudeerde hbo'er ligt tussen 2200 en 2500 euro en dat van iemand die een universitaire studie deed, is meestal niet meer dan 2800 euro.
"Dit soort inkomenseisen is zo'n beetje de standaard. Het probleem is dat de verhurende partij sterk staat en kan zich dergelijke eisen veroorloven - voor jou honderd anderen," zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach.
Gevraagd naar de gedachte achter de inkomenseisen zeggen verhuurders en woningcorporaties zeker te willen weten dat een huurder de huur kan betalen en niet in financiële problemen komt.
"Wij moeten duidelijkheid hebben dat iemand het kan betalen," zegt woordvoerder Mirjam Witteman van Vesteda. De verhuurder zit met een eis van 4,5 keer bruto huur ver boven de vuistregel van het Nibud.
De budgetvoorlichter stelt dat woonlasten maximaal een derde van het inkomen moeten bedragen. Witteman: "Het is niet zo dat wij de huurprijs zo afstemmen dat appartementen voor iedereen bereikbaar zijn. Daarvoor is de investering te groot."
De markt bepaalt
Woningcorporatie Stadgenoot zit met de eis van 3,5 keer netto maandhuur ook boven de Nibudnorm. "Wij willen mensen behoeden voor te hoge huurlasten. In de vrije sector bepaalt de markt de huurprijs," zegt woordvoerder Pim de Ruiter.
Hoeveel starters in Amsterdam naar een woning op zoek zijn, is onbekend. Vooral de groep met een inkomen tussen 36.000 en 60.000 euro valt tussen wal en schip. Kopen is zonder grote zak geld of hulp van ouders voor hen onmogelijk, maar dat inkomen is te hoog voor een sociale huurwoning.
2800
Pas afgestudeerden van hbo of de universiteit woningzoekers hebben zelden een hoger inkomen dan 2800 euro bruto per maand.
4,5
Verhuurder Vesteda eist van nieuwe huurders dat ze minimaal 4,5 keer de bruto huurprijs verdienen.
"Deze groep kan in Amsterdam nergens terecht," zegt voorzitter Marnix Norder van Aedes, de vereniging van woningcorporaties.
"Sociaal, particulier en koop, het is allemaal onbereikbaar. Dan heb je als leraar of verpleegkundige geen andere keuze dan een slaapzak meenemen en onder een brug gaan liggen. Dat geldt ook voor andere mensen die zonder topsalaris, een stap moeten zetten naar een zelfstandige woning."
Razendsnelle stijging
Wethouder Laurens Ivens (Wonen) erkent de problemen. "Het tekort aan betaalbare huurwoningen, zowel in de sociale huur als in de middeldure sector, is een groot probleem."
"De middeldure woningen die we hebben, worden door de overspannen woningmarkt razendsnel duurder. Als ze vrijkomen, schiet de huurprijs omhoog. De gemeente kan daar helaas niets aan doen, want de regels voor bestaande woningen worden vastgesteld in Den Haag."
Om de problemen tegen te gaan, is vorig jaar een actieplan opgesteld voor meer middeldure huurwoningen. Daarin is vastgelegd dat de stad tot 2025 minimaal 1500 huurwoningen per jaar bouwt, die maximaal 971 euro per maand kosten.
Het onlangs aangetreden college voert dat aantal op naar 1670 nieuwe middeldure huurwoningen per jaar. Met ontwikkelaars is afgesproken dat de woningen zeker 25 jaar in de middeldure sector blijven en dat huurstijgingen beperkt blijven tot het inflatiepercentage. En de inkomseis wordt maximaal 3 keer de maandprijs.
Tegelijk is Ivens met projectontwikkelaars in gesprek over de vraag hoe is te voorkomen dat deze woningen door inkomenseisen alsnog onbereikbaar worden voor starters en woningzoekenden met een modaal inkomen.
Een mogelijkheid is het opleggen van beperkingen via de erfpacht, al zegt Ivens er liever in samenspraak uit te komen met ontwikkelaars. "Je kunt allerlei beperkingen en regels opleggen, maar ik ga liever in gesprek. Het bouwen moet doorgaan."
1670
De gemeente heeft toegezegd om tot 2025 jaarlijks zeker 1670 woningen met een maximale huurprijs van 971 euro te bouwen.
Best ongemakkelijk, een relatie veinzen
Wie keer op keer het deksel op de neus krijgt bij het zoeken naar een woning wordt creatief. Maak kennis met Britt (25), die sinds een jaar bij een start-up werkt.
Britt had samen met een vriendin maandenlang gezocht naar een huurwoning met twee slaapkamers. De studentenhuizen en kleine kamertjes waren ze na zoveel jaar wel zat, maar een zelfstandige woning was onbetaalbaar. Daarom maar samen als vriendinnen in een driekamerappartement, bedachten ze.
Telkens liepen ze vast op de voorwaarden: niet voor woningdelers. Makelaars verhuren liever aan stellen, omdat die financieel stabieler zouden zijn. Er was een oplossing: een relatie veinzen. "In de mail aan de verhuurder van een appartement in De Baarsjes schreef ik dat mijn vriendin en ik geïnteresseerd waren in de woning omdat we toe waren aan een volgende stap in onze relatie."
"Hij geloofde het. Toen ik ging tekenen, was mijn vriendin er al. Ik gaf haar een kus op het hoofd en zei een paar keer lieverd en schatje. Best ongemakkelijk, zo acteren."
En de inkomenseis? Ook daarvoor had Britt een truc bedacht. "Onze makelaar nam genoegen met een bepaald eigen vermogen. Ik heb mijn ouders gevraagd of ze een paar duizend euro naar me wilden overmaken. Later heb ik dat geld weer teruggestort, maar ik kon zo wel laten zien dat ik over eigen vermogen beschikte."
Over de voorkeur voor verhuren aan koppels is Tim van Schijndel van Aham Vastgoed kort. "We hebben de huurders voor het uitkiezen. Dan kiezen we liever voor koppels, want die zijn financieel solide. En als ze weggaan, gaan ze bijna altijd samen weg. Bij woningdelers weet je dat nooit. Het geeft administratief gedoe."
Dat de alleenstaande starter vaak geen andere keuze heeft dan samenwonen met iemand anders, weet Van Schijndel ook. "Ik ben de eerste om toe te geven dat huren in Amsterdam voor deze groep heel lastig is, maar wij zijn een commercieel bedrijf en hebben de huurders voor het uitkiezen. Dan kiezen we liever voor een koppel."
En als huurders een relatie veinzen? "Wij hebben een verkoopteam dat de bezichtigingen begeleidt. Als mensen liegen over een relatie, kunnen wij daar niet zo veel tegen doen. We doen er ook geen onderzoek naar."
De naam van Britt is gefingeerd.
