PlusAchtergrond

Woningmarkt blijft zorgenkindje, ook al stijgen de prijzen minder hard

De komeetachtige prijsstijging van woningen lijkt voorbij. Maar dat betekent niet dat de problemen op de woningmarkt over zijn. Maar komt een oplossing dichterbij?

Peet Vogels
Met de huidige prijsstijgingen krijgen huizenbezitters er zomaar één, twee of zelfs meer modale jaarsalarissen bij, gratis en voor niks zo lijkt het. Maar aan extra geld uitgeven zit een grens. Beeld Getty Images/Image Source
Met de huidige prijsstijgingen krijgen huizenbezitters er zomaar één, twee of zelfs meer modale jaarsalarissen bij, gratis en voor niks zo lijkt het. Maar aan extra geld uitgeven zit een grens.Beeld Getty Images/Image Source

Wat is het probleem?

Alleen al de eerste negen maanden van dit jaar steeg de gemiddelde huizenprijs met 17 procent. Nic Vrieselaar, econoom bij de Rabobank en woningmarktdeskundige, heeft zoiets nog nooit meegemaakt. “In het verleden was een prijsstijging van acht procent per jaar al fors. Nu hebben we kwartalen met zes tot zeven procent prijsstijgingen.’’

En dat raakt vooral de starters op de woningmarkt. Tussen januari en september van dit jaar steeg de gemiddelde huizenprijs met bijna 60.000 euro tot vier ton. “Dat betekent dat iemand die in september een huis kocht, 30 jaar lang 165 euro per maand meer moet aflossen dan iemand die in januari eenzelfde huis kocht,” rekent Vrieselaar voor.

En met de verder stijgende prijzen wordt dat bedrag alleen maar hoger. Volgend jaar kan het zijn dat iemand wel tot 300 euro per maand meer kwijt is aan rente en aflossing per maand.

De lonen stijgen beduidend minder hard. Een eigen huis raakt voor starters dus verder uit zicht. Uit cijfers van het CBS blijkt dat tien jaar geleden de helft van de huishoudens tussen de 25 en 35 jaar een eigen woning bezat. Inmiddels is dat nog maar 41,5 procent.

Wat zijn de gevolgen?

Stijgende huizenprijzen zijn over het algemeen goed voor de economische groei. “Mensen voelen zich rijker door de overwaarde op hun huis en gaan daarom minder sparen en meer uitgeven,” zegt emeritus hoogleraar en woningmarktdeskundige Johan Conijn.

Met de huidige prijsstijgingen krijgen huizenbezitters er zomaar één, twee of zelfs meer modale jaarsalarissen bij, gratis en voor niks zo lijkt het. Maar aan extra geld uitgeven zit een grens. “Mensen die al langer een eigen woning bezitten, zijn vaak veel vermogender. Dat extra vermogen van de gestegen huizenprijs geven ze waarschijnlijk niet meer uit,” zegt Vrieselaar. Mensen gaan nu eenmaal niet ineens twee wasmachines kopen omdat ze op papier weer tienduizenden euro’s rijker zijn geworden.

Aan de andere kant steken starters zich steeds dieper in de schulden om een huis te kunnen kopen. Zij hebben dus maandelijks minder te besteden voor consumptie. Terwijl juist jongeren hun inkomen vaak helemaal uitgeven.

Dat betekent dat geld dat eerst naar de bakker op de hoek of de witgoedwinkel ging nu naar de bank of een andere hypotheekverstrekker gaat. Terwijl het extra vermogen bij de huizenbezitter veelal onaangeroerd blijft. Per saldo kan dat de economische groei juist afremmen. In plaats van een vliegwiel voor de economie dreigt de woningmarkt een molensteen te worden.

Kan dit zo wel doorgaan?

Al jaren stijgen de huizenprijzen veel harder dan de inkomens. Dat kon ook omdat de rente daalde, waardoor mensen meer konden lenen voor dezelfde maandlasten. En er werd meer brandstof op het vuurtje gegooid, bijvoorbeeld door een tweede inkomen in een huishouden meer te laten meetellen bij de bepaling van het maximale leenbedrag. En natuurlijk de zogenoemde ‘jubelton’, de belastingvrije schenking van 100.000 euro die ouders aan hun kinderen mogen geven voor de aanschaf van een huis.

De tijd van de grote prijsstijgingen is wel voorbij denkt Conijn. “Ik denk dat we richting het plafond gaan met de prijzen. Binnen een half jaar zal de prijsstijging afvlakken.” Vooral omdat de rente niet verder kan dalen.

De rente zet ook een plafond op de hoeveelheid geld die iemand kan lenen voor een hypotheek. “Je hebt een salaris van tweemaal modaal nodig om een hypotheek van vier ton te krijgen,” rekent Vrieselaar voor. “En jongeren verdienen dat soort salarissen over het algemeen niet.”

Vrieselaar verwacht ook dat de grote prijsstijgingen binnenkort voorbij zullen zijn. Al houdt hij nog wel een slag om de arm. “Je ziet dat er tot nu toe steeds een hogere prijs uitgeperst wordt. Starters nemen deels aflossingsvrije hypotheken om meer te kunnen lenen. En denk aan de verlaging van de overdrachtsbelasting. En de leennormen worden elk jaar iets verruimd.”

Prijsdalingen van huizen in de vorige crisis zorgden ervoor dat tienduizenden huizen onder water stonden. Mochten de prijzen nu gaan dalen, dan zal dat niet direct tot problemen leiden, is de verwachting. “Door de forse prijsstijgingen hebben heel veel huizenbezitters al overwaarde op hun huis. Zelfs als de prijzen tien procent dalen, zullen maar weinig huizen onder water komen te staan,” zegt Conijn.

Kan de markt inklappen?

Dat de markt zal instorten is ook niet de verwachting. Er blijft een schaarste aan woningen, dat legt een bodem in de markt. Er zijn ruim 300.000 woningen te weinig op dit moment. “De verwachting is dat de schaarste komende jaren zelfs nog toeneemt,” zegt Conijn.

Al met al lijkt het er op dat de woningmarkt tot rust zal komen, niet in te storten. Juist nu is een goede tijd om hervormingen door te voeren die de markt ook op de lange termijn gezond houden bepleiten de economen.

Conijn pleit er voor om de hypotheekrenteaftrek te verminderen. Vrieselaar wil ook een verandering van het belastingstelsel. Inkomen uit vermogen wordt nu nauwelijks belast en dat moet veranderen vindt hij. Daarmee wordt ook de ongelijkheid tussen huurders en kopers aangepakt. “Huurders betalen nu extra belasting voor de hypotheekrenteaftrek. En huurders hebben het al moeilijk, blijkt uit onderzoek.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden