Huizenmarkt stort verder in; ABN Amro verwacht veel lagere huizenprijzen

Afgelopen jaar daalden de huizenprijzen volgens makelaarsvereniging NVM ook al ruim 6 procent. Volgens NVM was daardoor de ‘ergste oververhitting wel uit de markt’, maar volgens de economen van ABN Amro is niets minder waar. De bank ging drie maanden geleden nog uit van een prijsdaling van 2,5 procent in 2023, maar stelt dat bij naar een daling van 6 procent, gevolgd door een afname van 4 procent in 2024. De bank is somber over de huizenmarkt vanwege de hogere hypotheekrente, de zwakke vooruitzichten voor economische groei en de recente prijsdalingen.

Vergeleken met ramingen voor de woningmarkt van andere partijen is de bank tot dusver veruit de somberste. De Nederlandsche Bank berekende vorige maand dat de huizenprijzen in twee jaar met 6 procent zullen dalen. Rabobank denkt dat er dit jaar 3 procent vanaf gaat. ING houdt het op een daling van 2 procent. De verwachting is dat ook zij de komende weken met negatievere voorspellingen komen.

“We zaten ernaast, de huizenprijzen dalen veel sneller dan we dachten,” zegt woningmarkteconoom Philip Bokeloh van ABN Amro. “Afgelopen jaren zaten we er ook naast en moesten we de ramingen steeds naar boven bijstellen. Nu zitten we in het omgekeerde schuitje.”

Minder kijkers

ABN Amro denkt dat de hypotheekrente hoog blijft en dat de inkomens niet snel genoeg stijgen om dit te compenseren. Woningzoekenden zien dat ook en stellen de aankoop van een woning uit. De prijzen dalen, dus ze wachten.

Het aantal transacties daalt dit jaar naar verwachting met 5 procent. In 2024, als een gemiddelde woning zo’n 25.000 euro goedkoper zal zijn, trekt het aantal verkopen weer een beetje aan.

Woningzoekenden krijgen dit jaar steeds meer keuze. Wie wil verhuizen, zet eerst het eigen huis te koop voordat een ander huis wordt gekocht. Het makelaarsbord trekt minder kijkers, minder bieders en staat er veel langer dan voorheen. Kopers nemen weer de tijd.

Bokeloh verwacht niet dat de verwachte prijsdaling tot een kopersstaking leidt, ook al krijg je over een jaar meer huis voor je geld dan nu en zal het rentepercentage mogelijk iets lager zijn. “Zo zullen sommige mensen denken, maar er is nog altijd krapte op de woningmarkt. En de prijsdaling is minder dramatisch dan het lijkt, na de waanzinnige prijsstijgingen van afgelopen jaren. We gaan terug naar het prijsniveau van medio 2021.”

Kritisch op energielabel

Kopers vechten elkaar niet meer de tent uit met overbiedingen. Wie een huis zoekt, wordt bovendien kritischer over de kwaliteit van de woning. Uit een ander onderzoek van ING blijkt dat driekwart van de kandidaat-kopers afhaakt als het energieverbruik van een huis te hoog uitvalt.

Niet alleen het energielabel, ook de kwaliteit van de fundering krijgt aandacht. Daarnaast wordt gekeken hoe het huis zich houdt in tijden van wateroverlast. ABN Amro denkt dat waterveiligheid een steeds grotere rol bij de aankoop van een huis krijgt.

Een klein lichtpuntje: de hypotheekrente zou dit jaar een paar tienden van een procentpunt kunnen dalen, als de inflatie tenminste beteugeld wordt. Maar lage langlopende rentes onder de 2 procent keren niet meer terug.