PlusNieuws

Huizenkoper krijgt volgend jaar minder hypotheek: ‘Daarop gaan prijzen reageren’

De hoogte van de maximale hypotheek moet volgend jaar omlaag, luidt het dwingende advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting Nibud. Huizenkopers zijn te veel geld kwijt aan energie en levensonderhoud.

Ton Voermans
null Beeld Kim van Dam/ANP
Beeld Kim van Dam/ANP

Het Nibud legt op dit moment de laatste hand aan het advies aan het ministerie van Financiën over de leennormen voor 2023. Hoeveel minder er geleend mag worden, is nog onduidelijk, maar een ding staat vast: de leennormen worden naar beneden bijgesteld. De ongekend hoge energieprijzen en de historisch grote inflatie zullen zwaar doorwegen in het advies.

Huizenkopers moeten al het hoofd bieden aan de stijgende hypotheekrente. Die is dit jaar met 2,5 procentpunt opgelopen naar ruim 4 procent voor een rentevastperiode van 20 jaar. Door die hogere rente is de leencapaciteit al met tienduizenden euro’s afgenomen en daar komen volgend jaar de strengere leennormen nog bij. De verwachting is dat de huizenprijzen zullen dalen als kopers minder te besteden hebben.

Druk aan het rekenen

Het Nibud kan nog niet laten weten hoeveel lager de maximale hypotheek voor huizenkopers volgend jaar zal worden. “We zijn nog druk aan het rekenen wat de leencapaciteit wordt,” zegt Marcel Warnaar, onderzoeker bij het Nibud. Op 1 oktober moet het Nibud-advies daarover bij het ministerie van Financiën zijn, waarna de minister er een klap op geeft en de banken weten wat de nieuwe leennormen worden. Meer dan de leennorm mogen banken niet uitlenen.

Warnaar en zijn team berekenen wat mensen maximaal kwijt mogen zijn aan woonlasten, als er ook nog geld moet zijn voor voeding, kleding, energie et cetera. Normaal gesproken neemt het Nibud daarvoor het gemiddelde van de afgelopen vier jaar, maar dit jaar is anders dan andere jaren. “We kijken nu of het toepassen van dat gemiddelde past bij de situatie in 2023. Met de dalende koopkracht en de stijgende inflatie van dit moment is het zaak daar heel goed naar te kijken. We nemen alles mee wat op Prinsjesdag is aangekondigd en bekijken hoe dat uitpakt. De koopkracht gaat dit jaar en volgend jaar achteruit, dus de verwachting is wel dat de leencapaciteit naar beneden gaat.”

Wie meer verdient, mag meer aan woonlasten besteden

Er is niet één algemeen percentage dat iemand aan woonlasten kwijt mag zijn. Wie meer verdient mag en kan een groter percentage van het inkomen aan woonlasten besteden. Met een groter inkomen blijft er immers ook meer geld over om hypotheeklasten te kunnen dragen.

Als er minder geleend kan worden, leidt dat doorgaans tot dalende huizenprijzen, maar een zekerheid is dat niet. “Het is nog nooit zo moeilijk geweest te voorspellen wat de huizenprijzen gaan doen,” zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. “De hypotheekrente loopt op. Dat gaat effect hebben op de verkoopprijzen. Veel mensen kunnen die gewoon niet meer betalen.”

Energierekening

De strengere leennormen die het Nibud berekent, maken het moeilijker een koophuis te financieren. Boelhouwer: “Met de huidige energierekeningen en andere kosten voor levensonderhoud blijft er minder geld over voor wonen. Als het Nibud dat nu consequent zou doorrekenen, mogen mensen veel minder lenen. Dat werkt als een hefboom. Stel dat je van 100 euro inkomen 20 procent aan wonen mag uitgeven en 80 procent voor je overige levensonderhoud nodig hebt. Als alles dan 10 procent duurder wordt, heb je dus 88 procent nodig voor je overige levensonderhoud. Dan is er nog maar 12 procent over om aan wonen uit te geven.”

De effecten van de strengere leennormen en de hogere hypotheekrente kunnen resulteren in vele tienduizenden euro’s minder hypotheek. “De rente voor twintig jaar vast is nu 4 tot 4,5 procent, dat was anderhalf jaar geleden 1,5 procent. Mensen krijgen het geld gewoon niet meer bij elkaar. Daarop gaan de prijzen reageren. En kopers zullen een afwachtende houding innemen. Die willen weer eerst hun eigen huis verkopen, waardoor het aanbod groeit. Voor je het weet kom je terecht in een recessie op de woningmarkt,” zegt Boelhouwer. “Maar zover is het nog niet.’’

Voorbode voor prijsdaling

Maar de woningmarkt lijkt wel op een kantelpunt te verkeren. Het Centraal Bureau voor de Statistiek noteerde in augustus bij de huizenprijzen een miniem minnetje ten opzichte van juli. Dat kan zomaar een voorbode zijn van een serieuze prijsdaling. Makelaarsvereniging NVM wil nog niet veel kwijt over de veranderingen op de woningmarkt. “Ja, het beweegt, er verandert iets, maar wat dat is, kunnen we pas zeggen als we de cijfers over het derde kwartaal hebben,” zegt woordvoerder Marc van der Lee.

NVM haalt intussen een oud verkoopmiddel van stal. Zaterdag is er na twee jaar weer een Open Huizendag. Door corona raakte die in het slop en voor de verkoop was het houden ervan evenmin nodig. In de afgelopen jaren werden woningen tóch wel verkocht.

Open Huizendag is weer nodig

Makelaarsvereniging NVM houdt zaterdag 1 oktober voor het eerst in twee jaar weer een Open Huizendag. Bij zo’n tienduizend huizen die te koop staan, kunnen geïnteresseerden tussen 11.00 en 15.00 uur vrijblijvend en zonder afspraak een kijkje nemen. Op huizensite Funda.nl is te zien welke huizen meedoen; in Amsterdam zijn 379 woningen te bezoeken.

Een deel van die huizen blijkt lastig verkoopbaar en staat al een halfjaar of langer in de verkoop. Bij een aantal is de vraagprijs inmiddels verlaagd. Makelaars en verkopers hopen met de Open Huizendag toch geïnteresseerden ervoor te vinden. Ongeveer twee derde van de woningen is deze maand op de markt gekomen.

Het aantal deelnemende huizen is niet groot. Tien jaar geleden – toen de woningmarkt in een crisis zat en de huizenprijzen instortten – waren er op de Open Huizendag bijna zestigduizend huizen te bezichtigen.

Hoge hypotheekrente raakt mensen

“Dat er weer een Open Huizendag is, is ook wel een teken aan de wand,” zegt Rabobank-economoom Nic Vrieselaar. Rabobank verwacht dat de huizenprijzen vanaf komend voorjaar lang zullen blijven zakken. Vrieselaar: “Vooral de hogere hypotheekrente raakt mensen. Als de rente 1 procentpunt stijgt, worden de netto woonlasten 10 procent hoger.”

Dit jaar is de rente al 2,5 procentpunt gestegen, waardoor de woonlasten ruim een kwart hoger werden. “Wie kan dat nog betalen? Veel mensen die een jaar geleden een huis kochten, zouden dat tegen de huidige rente niet meer kunnen kopen omdat ze het geld ervoor niet meer kunnen lenen.”

Vrieselaar wijst erop dat niet alles negatief is. De werkloosheid is nog altijd historisch laag en de lonen stijgen harder dan afgelopen jaren, wat het effect van de inflatie dempt.

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden