PlusExclusief

Hoe een woning in Amsterdam onbetaalbaar is geworden

null Beeld Kristel Steenbergen
Beeld Kristel Steenbergen

Zondag worden duizenden mensen verwacht bij het Woonprotest, een demonstratie tegen de exorbitante prijzen voor koopwoningen en de hoge huren in Amsterdam. Deelnemers weten: de excessen zijn niet vanzelf ontstaan en gaan dus ook niet vanzelf weer weg.

Ruben Koops

Een giftige cocktail van internationale marktomstandigheden en nationaal woonbeleid hebben in Nederland een wooncrisis veroorzaakt die zijn weerga niet kent. De gemiddelde koopwoning in Amsterdam gaat inmiddels voor 545.000 euro over de toonbank en hoewel de huren onder druk van corona iets zijn gedaald, zullen die snel weer stijgen als de expats terugkeren.

Woningmarktexperts zagen de onbalans de afgelopen jaren ontstaan en zijn blij dat het onderwerp maatschappelijk begint te leven. “Mensen beginnen in te zien dat het niet alleen een kwestie van vraag en aanbod is. De wooncrisis is de uitkomst van beleid dat bewust de betaalbaarheid heeft ondermijnd,” zegt Wouter van Gent, universitair docent woningmarktbeleid aan de UvA.

Ook huisvestingshoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft) is blij met de onrust. “Ik zei wel eens tijdens een college: ik snap niet dat jullie nog in de zaal zitten. Er komt nu eindelijk energie in de samenleving. Beter laat dan nooit.”

Deskundigen zijn het min of meer eens over de belangrijkste factoren die hebben geleid tot de huidige prijsniveaus. Hoewel de markt voor de meesten inmiddels verziekt is, is de situatie nog niet uitzichtloos. Een nieuw kabinet kan namelijk stevige invloed uitoefenen op de huizenmarkt. Van Gent: “Het ging altijd over vraag en aanbod, nu ontstaat er eindelijk aandacht voor de structurele oorzaken. Dit is een kentering.”

Goedkoop geld en beleggers

De kredietcrisis is weliswaar al 10 jaar voorbij, maar de nasleep ervan heeft enorme effecten gehad op de woningmarkt, effecten die onderbelicht zijn gebleven. Dat heeft te maken met de lage kapitaalrente.

In een poging veelal Zuid-Europese EU-lidstaten te redden van bankroet begon de Europese Centrale Bank in 2012 met het grootschalig opkopen van staatsleningen. Dat veroorzaakte dalende rentes. Fijn voor landen met veel schulden, maar het verlaagde ook het rendement op kapitaal. Hierdoor moesten investeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, die rendement moeten vinden voor hun klanten, op zoek naar alternatieven zoals vastgoed. “Het gros van de prijsstijgingen die we de afgelopen jaren hebben gezien op de woningmarkt is veroorzaakt door de rentedaling,” zegt Matthijs Korevaar, universitair docent financiën aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. “Uit veel wetenschappelijk onderzoek blijkt dat hier een sterke samenhang tussen bestaat.”

Vastgoed is aantrekkelijk omdat de lage rente ervoor zorgt dat beleggers minder kosten hebben bij het aanschaffen van een woning. Minder kosten betekent dat zij meer kunnen bieden om de woning in handen te krijgen en daarna via verhuur een goed rendement te realiseren.

De effecten hiervan op de woningmarkt zijn goed zichtbaar. Uit recent onderzoek van het Kadaster blijkt dat de afgelopen tien jaar in de vier grote steden ongeveer een kwart van de aangeboden koopwoningen door beleggers is gekocht. Hoogleraar Boelhouwer plaatst hier de kanttekening bij dat ongeveer de helft daarvan uit administratieve transacties tussen bv’s van beleggers onderling bestaat. Als dat in aanmerking wordt genomen is 13 procent van de koopwoningen van bewoners-eigenaren naar beleggers overgeheveld en in huurwoningen veranderd. In grote steden zijn sowieso al minder koopwoningen dan gemiddeld, door de kooplust van beleggers is de vraag alleen maar toegenomen.

Toch heeft de lage rente en de opkomst van beleggers volgens Boelhouwer niet alleen maar nadelen. “Door een lage rente zijn huishoudens met een koopwoning een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan wonen dan voorheen en is hun leencapaciteit toegenomen,” zegt hij. “Eigenaren profiteren door hun hypotheek over te sluiten naar een lager rentepercentage.”

Boelhouwer vindt dat de impact van beleggers op de woningmarkt soms overschat wordt. “Dat komt doordat zij vooral hun slag hebben geslagen op het laaggeprijsde deel van de woningmarkt, waar zij een directe concurrent waren voor starters op de woningmarkt.”

Bouwstop 2010

Terwijl de lage rente de vraag naar woningen opstuwde, werd het aanbod een stuk kleiner. Dat was een gevolg van de acute bouwstop die de gemeente Amsterdam, wederom als gevolg van de kredietcrisis, in de zomer van 2010 heeft afgekondigd. Dat leek toen heel logisch. Door de kredietcrisis was de vraag naar nieuwe woningen gekelderd en stopten mensen met verhuizen.

Van omstreeks 250 op dat moment lopende projecten, in totaal goed voor meer dan tienduizend woningen, werd opnieuw bekeken of ze nog wel rendabel konden worden gerealiseerd. De plannen dreigden Amsterdam met een strop van 750 miljoen euro op te zadelen, aangezien veel publieke voorinvesteringen nodig zijn voordat een bouwbedrijf aan de slag kan.

Het aantal woningen dat in Amsterdam in aanbouw werd genomen slonk in de jaren na het afkondigen van de bouwstop zo’n 33 procent, aldus berekeningen van ABN Amro. Dat wat er nog wel werd gebouwd, was vaak heel klein en goedkoop, zoals studentencomplexen of heel groot en duur, zoals het Pontsteigergebouw en de nabijgelegen nieuwbouwwijk Houthavens. Starters waren hierdoor opnieuw de klos.

Pas vanaf 2015 begon de bouwproductie weer aan te trekken. Maar aangezien er tussen een bouwplan en de oplevering jaren verstrijken is de bouwstop nog lang voelbaar geweest. Volgens Boelhouwer is de impact van de bouwstop nog veel groter als je meerekent dat de hele branche is gekrompen vanwege de wegvallende vraag van gemeenten. “Bouwvakkers werden omgeschoold, projectontwikkelaars stopten ermee en de gemeente bezuinigde flink op de bezetting bij de afdeling Grondzaken. Daarom is het sindsdien ook zo lastig om de bouwproductie weer op te voeren, er zijn te weinig ambtenaren om plannen in behandeling te nemen.”

Amsterdam was overigens niet de enige gemeente waar dit speelde, in heel Nederland ging door bouwstops ongeveer 4 tot 5 miljard euro aan grondposities in rook op, zegt Boelhouwer. “Het rijksbeleid was fout, het kabinet had anticyclisch moeten investeren in de volkshuisvesting, maar ging zwaar op de rem staan.”

WOZ-waarde telt mee voor punten

Niet alleen grote internationale gebeurtenissen hebben voor gekte op de Amsterdamse woningmarkt gezorgd. Ook beslissingen die door politiek Den Haag zijn genomen, met name het kabinet Rutte II, hebben grote invloed op de huidige prijzen. Zo paste minister Stef Blok (Wonen) in 2015 het Woningwaarderingsstelsel aan, waardoor ook de ligging van huurwoningen ging meetellen bij de huurprijsbepaling. Tot die tijd was een huurwoning in Amsterdam bijna net zo duur als een woning in Delfzijl met hetzelfde aantal punten. De gedachte was dat dit geen recht deed aan de realiteit, aangezien Amsterdam een gewildere plek is om te wonen.

Vijf tot tien jaar geleden bestond de Amsterdamse woningvoorraad nog voor een fors deel uit woningen met ‘gereguleerde huur’, kleine woningen die niet in bezit zijn van woningcorporaties maar vanwege het puntenstelsel een maximale huur van 600 à 700 euro kenden. Deze categorie vormde ongeveer 13 procent van het totaal in Amsterdam. Bloks beslissing zorgde ervoor dat ook de WOZ-waarde onderdeel werd van de puntentelling. Een deel van de woningen uit het gereguleerde segment kwam daardoor in de vrije sector terecht. Dit wordt liberali­sering genoemd.

Door de hoge WOZ-waardes van woningen in Amsterdam pakte dit desastreus uit voor het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de stad, zegt Gert Jan Bakker, woningmarktdeskundige bij huurdersvereniging !Woon. “In feite is hierdoor de complete negentiende-eeuwse gordel, van De Baarsjes tot en met De Pijp en de Dapperbuurt in één klap geliberaliseerd.”

Als gevolg van die liberalisatie verdubbelde voor veel woningen de huur zodra de woning voor nieuwe huurders beschikbaar kwam. Volgens berekeningen uit 2019 zijn hierdoor 45.000 Amsterdamse particuliere huurwoningen uit het sociale segment verdwenen. “Deze woningen konden ineens voor de hoofdprijs worden verhuurd. Deze maatregel heeft de betaalbare woningvoorraad in Amsterdam heel veel kwaad gedaan,” zegt hoogleraar Boelhouwer.

Verhuurderheffing

De Verhuurderheffing die in 2013 werd geïntroduceerd als middel om de woningcorporaties te laten meebetalen aan de financiële schade van de kredietcrisis levert de staat sindsdien jaarlijks zo’n 1,7 miljard euro op. Volgens deskundigen als Cody Hochstenbach was de heffing tegelijkertijd een ideologisch gedreven maatregel van de VVD-kabinetten om de publieke sector significant te verkleinen ten opzichte van de rest van de woningmarkt. “Het idee was dat woningcorporaties alleen nog maar voor de armste huishoudens zouden bouwen. Landelijk bouwden ze dertigduizend woningen per jaar, sinds de invoering van de Verhuurderheffing is dat gehalveerd.”

De maatregel dwong woningcorporaties veel huurwoningen te verkopen, waardoor de voorraad verder afnam. Amsterdam werd extra hard getroffen, opnieuw omdat de WOZ-waardes hier veel hoger zijn en de verhuurderheffing daarop is gebaseerd. In 2020 ging het volgens de Amsterdamse federatie van woningcorporaties AFWC om 204 miljoen euro, tien procent meer dan een jaar eerder.

Tussen 2020 en 2024 zouden Amsterdamse corporaties naar eigen zegen in totaal zesduizend woningen extra kunnen bijbouwen, als zij niet verplicht zouden zijn Verhuurderheffing af te dragen. Volgens Boelhouwer willen veel politieke partijen in Den Haag weer van de heffing af, de VVD uitgezonderd. “Het zou goed zijn om de woningcorporaties via afspraken te verplichten dit bedrag te investeren in het middensegment. Daar zijn de tekorten het grootst.”

Fiscale maatregelen

Nederlanders hebben, in vergelijking met omringende landen, erg veel leencapaciteit tot hun beschikking om een huis te financieren. Ook zijn er sinds de crisis steeds meer voordeelregelingen geïntroduceerd die (potentiële) huizenkopers meer budget geven. Bekend is de hypotheekrenteaftrek, een verkapte subsidie op koopwoningen, van jaarlijks 9 miljard euro.

Via de jubelton, de belastingvrije schenking van 100.000 euro voor de aankoop van een huis, is sinds de introductie al 10 miljard euro naar de woningmarkt gevloeid, zegt stadsgeograaf Hochstenbach. Dit heeft tot hogere prijzen geleid. Inmiddels geeft ook demissionair staatssecretaris Hans Vijlbrief (Financiën) toe dat ontvangers de regeling nauwelijks gebruiken voor het verlagen van hun hypotheekschuld, maar vooral om een duurder huis te kopen.

Volgens Hochstenbach vergroot de regeling de ongelijkheid, ontvangers van een jubelton kunnen immers meer bieden dan leeftijdsgenoten die geen schenking hebben ontvangen. “Wie je ouders zijn, maakt dus uit voor een plek op de woningmarkt,” zegt Hochstenbach.

Hoogleraar Boelhouwer is het daarmee eens, hoewel hij de impact van dit soort regelingen op de totale woningmarkt klein vindt. “Je moet er wel zo snel mogelijk mee stoppen. Het opjagen van de bestedingscapaciteit leidt alleen maar tot prijsstijgingen.”

Meer lezen over het Woonprotest?

♦ Het lijkt de grootste demonstratie tegen de verziekte woningmarkt te worden van deze tijd, zondag in het Westerpark. Een interview met de organisatoren: ‘Het moet een beweging worden.’

♦ Amsterdamse makelaars geven advies bij woningkrapte: overbieden hoort erbij, maar hoeveel? ‘Mensen gaan scheiden of verliezen hun baan. Dan heb je een groot, gróót, probleem.’

♦ Verwend en bevoorrecht, maar ook met een jubelton op zak kun je het vergeten op de Amsterdamse woningmarkt, zo ondervindt journalist Doortje Smithuijsen (29).

♦ Het woonprotest van zondag past in een historische golfbeweging, ziet historicus Dennis Bos. ‘De huidige generatie moet de geest van de krakers oproepen.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden