De helft minder nieuwe woningen door kopersstaking: ‘Een dramatische terugval’

Nieuwe bouwprojecten komen in gevaar vanwege fikse kosten door onder meer hoge rente, gestegen bouwkosten en de stikstofproblematiek. Een in het oog springend voorbeeld is de Glashaventoren in Rotterdam, een project dat vorige week nog werd geannuleerd. De 141 appartementen, tweelaagse lofts en penthouses, werden veel te slecht verkocht. Bouwbedrijven kunnen doorgaans pas aan een project beginnen als tenminste 70 procent van de woningen is verkocht.

De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom) zegt dat het probleem landelijk speelt. De vereniging – waarin alle projectontwikkelaars zijn vertegenwoordigd – verwacht dat het totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2023 de helft minder zal zijn dan wat in de afgelopen jaren gebruikelijk was. “Een dramatische terugval,” zegt voorzitter Jan Fokkema.

In 2022 werden 20.000 nieuwbouwkoopwoningen aan particulieren verkocht, tegenover 36.000 in 2021. De Neprom vreest op basis van een recente enquête dat het totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen aan particulieren in 2023 verder daalt naar slechts 15.000. Fokkema: “Het is moeilijk om door deze dip heen te komen. Beleggers zijn door de hoge rentes afwachtend en voor kopers is hypotheekrente enorm toegenomen.”

Huizentekort

Het huizentekort in Nederland is vorig jaar opgelopen tot bijna 315.000 woningen. De overheid wil dat tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd. “Dat lukt op deze manier niet. Een oplossing is om aan de randen van de stad te gaan bouwen, zoals vroeger bij de Vinexwijken,” zegt Glenn Metselaar, woordvoerder van bouwbedrijf Dura Vermeer. “Vooral de verkoop van woningen in het dure segment gaat lastig. Sinds de oorlog in Oekraïne stokt de bouw van nieuwe woningen, ook bij ons.” Donderdag debatteert de Tweede Kamer over de woningbouwambities die niet worden waargemaakt.

Bouwondernemingen hebben te maken met een reeks aan problemen. Naast stikstof en de hoge bouwkosten en rentes speelt ook de trage afgifte van vergunningen voor nieuwbouwwoningen een rol. In 2022 werd volgens het CBS voor ruim 63.000 nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven, 16 procent minder dan in 2021. Gemeenten hebben onder meer te kampen met personeelstekorten. Het verkrijgen van een vergunning kost soms wel tien jaar.

Neprom-voorzitter Fokkema denkt dat ook de overheid een rol kan spelen. “Door bijvoorbeeld te beloven garant te staan voor de helft van de woningen. Dan kan een project al van start kan gaan als 50 procent van de woningen is verkocht.”

Somber gestemd

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningbouw aan de TU Delft, herkent zich in het geschetste beeld. Hij spreekt van een ‘kopersstaking’. “De hypotheekrentes zijn veel harder gestegen dan de huizenprijzen zijn gezakt. Starters hebben het daardoor steeds moeilijker en doorstarters blijven zitten waar ze zitten. Zodoende hebben nieuwe bouwprojecten het moeilijk.”

Dat de bouw van nieuwe dure woningen stokt, zorgt ook voor problemen aan de onderkant van de markt, zegt Boelhouwer. “Grote projecten bestaan vaak uit dure en goedkopere woningen. Als voor de dure woningen geen kopers worden gevonden, kan een heel project niet doorgaan.”

Volgens de laatste jaarverslagen zijn bouwondernemingen somber gestemd als het gaat om nieuwe bouwprojecten. BAM bouwde vorig jaar al een kwart minder woningen; VolkerWessels stelt in het jaarverslag dat de orderportefeuille met 5 procent is gedaald. Het bedrijf wijt dat aan ‘vergunningverlening en de huidige marktomstandigheden’.

Bouwbedrijf Van Wijnen zegt dat de verkoop van duurdere appartementen moeizaam verloopt, maar kan naar verwachting het aantal betaalbare woningen in 2023 wel vergroten. Heijmans, een ander groot Nederlands bouwbedrijf, zegt in een reactie te hopen dat ‘marktomstandigheden leiden tot langere doorlooptijden, maar niet tot afstel’.