PlusExclusief

Amsterdamse investeerders duiken massaal op de Rotterdamse woningmarkt: ‘Wij betalen gewoon de hoogste prijs’

De Afrikaanderwijk in Feijenoord in Rotterdam-Zuid. Vastgoedbeleggers zoeken in toenemende mate hun heil in de havenstad wat ook hier leidt tot snel stijgende prijzen. Beeld Hollandse Hoogte / Hans van Rhoon
De Afrikaanderwijk in Feijenoord in Rotterdam-Zuid. Vastgoedbeleggers zoeken in toenemende mate hun heil in de havenstad wat ook hier leidt tot snel stijgende prijzen.Beeld Hollandse Hoogte / Hans van Rhoon

Amsterdamse investeerders duiken massaal op de Rotterdamse woningmarkt, waar de prijzen nog aantrekkelijk zijn. Sommige buurten knappen ervan op, maar in andere plukken inwoners en winkeliers er de wrange vruchten van.

Ineens lag er een brief op de mat. Uit Amsterdam. Afzender: PS Investments, vehikel van een Amsterdamse vastgoedbelegger. De boodschap: aan het einde van uw huurcontract dient u te vertrekken. Gelieve de boel netjes achter te laten.

De Rotterdamse winkeliers die de brief een half jaar geleden kregen, begrepen er niets van. Al decennia huurden ze hun winkelruimtes in de Burgemeester Baumannlaan in Overschie. De schoenmaker, wiens vader er ooit was begonnen, de kleermaker, de viswinkel van een familie uit de wijk, de stripwinkel – een begrip tot ver buiten Overschie – en de snackbar.

“Hun broodwinning staat op het spel,” zegt hun advocaat, Robbert van Opstal. “Deze mensen zijn onderdeel van de wijk, hier zitten hun klanten. Maar alternatieve winkelruimte is er niet in de buurt. Waar moeten ze heen? We hopen dat we een andere locatie kunnen vinden.”

De zeven winkelpanden werden vorig jaar, net als de 35 woningen erboven in dezelfde straat, voor bijna 10 miljoen euro gekocht door PS Investments van de Amsterdamse investeerder David Oyens. “We kregen dit pakket via een makelaar aangeboden en vonden het een interessante investering,” zegt Oyens. “We hebben besloten om de winkels om te vormen tot woningen, omdat we denken dat daar nu meer behoefte aan is.”

En dus moeten de winkeliers na afloop van hun huidige huurcontract vertrekken. Ze besloten samen een advocaat in de arm te nemen om sterker te staan in hun zaak. Oyens begrijpt de onrust, zegt hij. “Wij worstelen hier ook mee. We zijn ook mensen van vlees en bloed. Dit is voor ons een project voor de lange termijn, we willen het beste voor dit gebied. Ik kan me voorstellen dat de brief vorig jaar hard is binnengekomen bij de winkeliers. Maar we gaan echt ons best doen om er samen goed uit te komen.”

Hoogste bieder

Vastgoedbeleggers duiken massaal op de Rotterdamse woning- en winkelmarkt. Van alle woningen die in het laatste kwartaal van 2020 van eigenaar veranderden, kwam liefst 45 procent in handen van particuliere investeerders (partijen met minstens drie panden in bezit), zo blijkt uit gegevens van het Kadaster. Ter vergelijking: in Amsterdam lag dat op ‘slechts’ 35 procent. Vooral de wijken Charlois en Delfshaven zijn populair bij beleggers.

Opvallend veel van die beleggers komen uit Amsterdam. “De helft van onze transacties gaat nu naar een partij van buiten de stad en in de meeste gevallen zijn dat Amsterdamse beleggers,” zegt makelaar Frank Haver van Beleggingspand Rotterdam. “Zij zijn meestal gewoon de hoogste bieder, omdat ze door de Amsterdamse situatie gewend zijn aan torenhoge prijzen.”

Marlon Sarra is zo’n Amsterdamse investeerder. De portefeuille van zijn vastgoedbedrijf Damvest bestaat inmiddels voor ruim veertig procent uit Rotterdamse woningen. “Wij betalen gewoon de hoogste prijs,” zegt hij. “Vooral in West en Noord zie ik veel potentie. Ik zoek naar plekken waar een bepaalde dynamiek kan gaan ontstaan. Het Middellandplein in Rotterdam-West, bijvoorbeeld. Daar willen mensen wonen, en daar willen ze voor betalen.”

Amsterdam is voor een belegger simpelweg niet rendabel meer, geven meerdere investeerders aan. In Rotterdam zien ze nog wel kansen – en dan niet in het centrum, maar in de wijken eromheen. Vooral ook in Rotterdam-Zuid.

Damborg was in 2017 een van de eerste kantoren die de oversteek waagden. Min of meer bij toeval belandde het in Rotterdam, zegt directeur Marc van Elk. “De concurrentie in Amsterdam was enorm, de markt raakte oververhit. Toen zeiden wij: we gaan verder kijken. Dat deden we op veel meer plekken, maar we merkten al snel hoe makkelijk we in Rotterdam nog konden aankopen en hoge huurrendementen konden halen.”

Al snel ging tachtig procent van de inzet van het Amsterdamse kantoor naar Rotterdam. In de jaren erna zag Van Elk veel Amsterdamse concurrenten volgen. “Inmiddels zijn bijna alle Amsterdamse beleggers actief op de Rotterdamse markt. De rendementen zijn er nog steeds goed.”

Van Elk gelooft vooral in de potentie van Rotterdam-Zuid. “Ik zie daar in de komende jaren gebeuren wat ik in Amsterdam bijvoorbeeld heb gezien rond het Mercatorplein. Dat is helemaal verhipt, daar zitten nu allemaal leuke zaakjes, daar komt een heel ander publiek. Dat verwacht ik in Rotterdam-Zuid op een aantal plekken. Feijenoord bijvoorbeeld, daar geloof ik enorm in. Wij kopen voor de lange termijn, en dan is dat interessant.”

Spaargeld

Het effect van de toenemende belangstelling is groot. In de afgelopen drie jaar is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Rotterdam liefst 33 procent gestegen (tegen 21 procent in Amsterdam). In stadsdeel Charlois stegen de huizenprijzen in die drie jaar zelfs 53 procent, van 117.000 euro naar gemiddeld 179.000 euro: nergens anders in Nederland ging het zo hard. Niet alleen Amsterdamse vastgoedkantoren, ook veel particulieren met spaargeld storten zich op Rotterdams vastgoed, nu de rente laag blijft en de aandelenkoersen hoog.

null Beeld Eva Janssen
Beeld Eva Janssen

En het lijkt erop dat die ontwikkeling nog lang niet ten einde is. Bewoners van wijken als Carnisse krijgen wekelijks briefjes van geïnteresseerde kopers in de bus. ‘Huis is niet te koop, stop met flyers!’ heeft een bewoner van een huis in de Goereese­straat in Carnisse op zijn brievenbus geschreven. Zeker de helft van zijn straat is inmiddels in handen van particuliere beleggers. Twaalf woningen zijn van de Amsterdamse investeerder PS Investments.

En dan zijn er nog de grote institutionele beleggers die zich steeds nadrukkelijker op de Rotterdamse woningmarkt melden. Het gaat onder andere om buitenlandse partijen als Black­stone, een Amerikaans miljarden­bedrijf dat ook in Europa actief is. Anderhalf jaar geleden kocht Blackstone voor 250 miljoen euro zo’n 70 winkels en 450 huurwoningen in Nederland, waarvan bijna de helft in Rotterdam. Blackstone kocht de huizen van StoneAge Capital, een Amsterdams kantoor dat het pakket samenstelde op verzoek van de Amerikanen.

Een blik op het koopcontract van de megadeal leert dat Blackstone niet de chicste delen van de stad heeft uitgekozen om in te investeren. De meeste huizen staan in Delfshaven en wijken in Zuid: Hillesluis, Bloemhof, Tarwewijk. Straten die twintig jaar geleden het afvoerputje van Rotterdam vormden, zijn nu geliefde beleggingsobjecten.

Zo belanden we in de Millinxstraat. Eind jaren negentig was deze plek het symbool van de ondergang van Rotterdam-Zuid. De Millinxbuurt was een no-goarea, waar zelfs de politie een tijdje niet kwam. Bewoners trokken weg, panden werden opgekocht door huisjesmelkers. Die lieten de woningen verloederen en verhuurden ze deels aan dealers. Nu is een flink deel van de straat dankzij de verkoop aan Blackstone in 2019 eigendom van één van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld. Al weten de bewoners daar niks van.

Jokhoe Kramathali haalt zijn schouders op bij het horen van de naam Blackstone. Toch zijn de panden naast zijn koopwoning allemaal van de vastgoedgigant. “Maar weet u van wie die panden vroeger waren?” vraagt hij, zonder te wachten op antwoord. “Van Cees Engel, de grote huisjesmelker! Het was verschrikkelijk. Ik woonde jaren naast een drugspand. Ze kwamen hier uit de hele stad naartoe om te scoren. En ik moest elke dag junks uit mijn portiek jagen. Ik ben twee keer mishandeld. Het was de hel.”

Hij wilde wel weg, maar niemand wilde zijn huis hebben, dat hij in 1995 voor 60.000 gulden had gekocht. Hij moest het doorstaan. Vanaf 2000 ging het langzaam beter. De politie kwam weer en begon een offensief tegen drugscriminelen in de buurt. De gemeente kocht de huisjesmelkers uit. Panden werden verkocht aan particulieren, met de plicht en hulp om ze op te knappen. Een deel van de straat werd gesloopt om op die plek een parkje aan te leggen.

Nu is de woning van Kramathali zo’n 250.000 euro waard en zijn buurman is niet langer huisjesmelker Cees Engel maar vastgoedbelegger Blackstone. Voor minder dan duizend euro per maand huur je hier geen woning meer. Kramathali merkt wekelijks hoe populair de straat is geworden, als hij weer een briefje in de bus krijgt van een vastgoedbedrijf. Onvoorstelbaar, zegt hij. “Vroeger was het hier de hel. Nu staan ze in de rij om mijn huis te kopen.”

Betere voorzieningen

Zonder maatregelen zal deze tendens nog wel een paar jaar doorgaan, denkt vastgoedexpert Nick Forger van Ooms, een van de grootste makelaarskantoren van Rotterdam. “De vierkantemeterprijs in Rotterdam-Zuid ligt nog steeds onder de potentiële waarde. Beleggers sorteren voor op wat er gaat gebeuren op Zuid. En ze zijn best bereid om nu boven de waarde te betalen, omdat ze weten: dat verdienen we uiteindelijk ruim terug.”

Daar kunnen particulieren niet tegenop bieden, beseft Forger. Toch vindt hij de opmars van beleggers niet alleen maar slecht nieuws. “Investeerders die nu in de mindere wijken stappen, zorgen ook voor een impuls. Ze laten woningen opknappen, zorgen dat er mensen met wat meer geld komen wonen, en dat zorgt weer voor betere voorzieningen. Voor zo’n wijk als geheel is het gewoon goed.”

Dat zegt ook belegger Oyens, wiens investeringsmaatschappij de winkelstraat in Overschie en een reeks panden in Carnisse kocht.. “In Carnisse kwamen wij na de aankoop mensonterende situaties tegen. Een man die in zijn uitwerpselen leefde, een gezin met een schimmelhoop als badkamer. Dat hebben we meteen opgeknapt, zonder kosten in rekening te brengen. Daar hoef ik geen schouderklopje voor, maar ik vind het ook niet fair als we worden neergezet als kille profiteurs. Wij zitten voor de lange termijn in zulke projecten.”

Toch zijn de nadelen van de grote belangstelling voor gewone Rotterdammers evident. De prijzen blijven stijgen, starters kunnen amper nog kopen en zijn een groot deel van hun inkomen aan huur kwijt, winkeliers worden uit hun vertrouwde omgeving verdrongen. Dat ziet makelaar Frank Haver ook, maar hij ziet geen makkelijke oplossing. “Beleggers moeten ergens heen met hun geld. Aandelen staan hoog, de rente is laag. Dan kies je voor vastgoed en dan is Rotterdam heel interessant. Zolang de rente laag blijft en er niet veel meer gebouwd wordt dan nu, gaat dit door.”

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden