Lezersbrief

‘Trek huurgrens vrije sector op’

Om het woningtekort en de oplopende prijzen te bestrijden, moet de grens voor vrijesectorhuur omhoog, schrijft Jorien van Santen. ‘De maatregel zal een prijsverlagend effect hebben.’

Beeld Rosa Snijders

De gemeente Amsterdam wil meer grip krijgen op de woningmarkt en uitwassen tegengaan. Wethouder Ivens kondigt verschillende maat­regelen aan, want twee derde van de woningzoekenden redt het niet meer op de Amsterdamse markt, omdat de huizen – koop en huur – te duur zijn geworden. Minister Ollongren had het vorige week op de radio over de buitenlandse beleggers, die grootschalig huurcomplexen opkopen en de prijzen op­drijven. De woekerprijzen moeten stoppen, ­betoogde de minister, en ze kondigde overleg aan met gemeenten over instrumenten die ­lokale bestuurders kunnen inzetten om de prijsstijgingen tegen te gaan.

Inderdaad, de gemeenten moeten daarvoor instrumenten in handen krijgen. Ollongren als verantwoordelijk minister kan daarvoor zorgen.

Puntenstelsel

De koopmarkt en de huursector hangen sterk met elkaar samen. Als we naar de Amsterdamse situatie kijken, is 33 procent koopwoning, 43 procent is corporatiewoning en de overige 24 procent is particuliere huurwoning.

De sociale sector is goed beschermd. De maximale huurwaarde van een woning wordt uitgerekend aan de hand van het puntenstelsel. Blijft de huur volgens de punten onder 720 euro, dan is deze gereguleerd en mag de huur nooit meer dan de puntenwaarde bedragen. Er worden inkomenseisen gesteld aan toekomstige bewoners en de toewijzing verloopt volgens politiek vastgestelde regels.

Sinds 2015 wordt in het puntenstelsel rekening gehouden met de grootte van de woning, en daarnaast met de locatie (uitgedrukt in WOZ-waarde) en de energiezuinigheid. Woningen in de grote steden – met hoge verkoopprijzen en dus een relatief hoge WOZ-waarde – en recent opgeleverde huizen (energiezuinig) vallen al snel in de vrije sector. De eigenaren zijn dan volledig vrij met het huis. Dat leidt in deze tijd van woningschaarste tot ongewenste gevolgen voor alle partijen met betrekking tot het ­betaalbaar houden van de woningvoorraad.

Onbetaalbaar

Maar waarom zou een particuliere huiseigenaar op de vrije markt 800 euro huur vragen (de puntenwaarde) als er ook 1500 euro of meer wordt betaald? Zodra een woning op de vrije markt komt, wordt deze onbetaalbaar voor de middeninkomens.

Het rijk onderzoekt daarom nu invoering van een ‘noodknop’ (het matigen van de stijging van de huurprijs van sociale huurwoningen), om te voorkomen dat de komende jaren weer een groot aantal woningen in de geliberaliseerde sector terecht komt en daarmee onbereikbaar wordt voor de doelgroep.

Ik zou daar een ander voorstel aan willen toevoegen, dat tot op heden nog niet wordt betrokken in de discussie over oplossingsrichtingen. Een maatregel die simpel en direct door de minister is in te voeren: trek de huurgrens op naar bijvoorbeeld 1250 euro. Pas daarboven wordt de huur vrij.

De regeling is reeds volledig uitgewerkt, buitengewoon duidelijk en lastig te omzeilen. De Huurcommissie kan net als bij sociale huurwoningen worden ingezet om desgevraagd de huurprijs te toetsen en deze te verlagen indien een te hoge huur wordt gevraagd. Eigenaren kunnen wel vrij toewijzen, maar de (maximale) huurprijs is niet meer vrij te bepalen tot die hogere grens.

Prijsverlagend effect

De maatregel kan worden ingevoerd voor iedere woning die nieuw op de markt komt. Dit zal zeker in de grote steden snel leiden tot een groter aanbod aan betaalbare huurwoningen, omdat veel woningen op tijdelijke basis worden verhuurd. Mensen zullen zo snel mogelijk willen doorverhuizen, waardoor hun te dure woning weer beschikbaar komt en het aanbod verder toeneemt.

De maatregel zal ook een prijsverlagend effect hebben op de verkoopprijzen. Voor kopers wordt het als investering minder aantrekkelijk om in dit segment te kopen of om hun bezit aan te houden, indien een woning vrijkomt. Deze partijen zijn nu medeverantwoordelijk voor de prijsopdrijving. Daar heeft de minister al een deel van haar oplossing.

Als eigenaren gaan verkopen, komen er meer koopwoningen beschikbaar en dat zal invloed hebben op de prijs. Dan gaat de WOZ-waarde ook omlaag en daardoor wordt de huurwaarde verder gecorrigeerd richting het betaalbare ­segment.

Invoering van een hogere liberalisatiegrens is tevens een bescherming tegen de gevolgen van de grote operatie waar Nederland voor staat: ­alle (corporatie)woningen van het gas af en duurzaam maken. De huizen worden energiezuiniger en meer waard. Dit heeft gevolgen voor de puntenwaarde. Die gaat omhoog en daardoor komen woningen sneller in de vrije sector terecht.

Geen vrije markt

Het is interessant om de gevolgen van het invoeren van deze maatregel te onderzoeken. Het argument dat dit ingrijpen is in de vrije markt, doet gekunsteld aan. Onze hele woningmarkt hangt aan elkaar van regels en beperkingen die de markt beïnvloeden – tot en met het subsidi­eren van koop aan toe. Bovendien is er geen sprake van een vrije markt; er is juist sprake van grote woningschaarste. Toch zal de weerstand groot zijn, want voor veel partijen, inclusief de overheid, zijn de belangen groot. Zij hebben baat bij de werking van de huidige markt.

Het zal in eerste instantie pijn doen bij investeerders en beleggende partijen, want rendementen worden lager. Op termijn zal het kunnen leiden tot een stabiele woningmarkt, waarin institutionele beleggers veilig kunnen investeren, met voorspelbare huurinkomsten en weinig risico op leegstand.

De gemeente zal zich bij de waardebepaling van de schaarse grond moeten matigen, als zij realisatie van betaalbare huur voorschrijft, of als meer woningen in deze categorie gaan vallen. Corporaties moeten weer ruimere mogelijkheden krijgen om te investeren in woningen met een huurwaarde tot de nieuwe grens. Dit is een beschermde markt en corporaties kunnen toewijzen in het verlengde van hun kerntaak.

Het belangrijkste is: de doelgroep wordt bediend met een groter aanbod van betaalbare woningen met een eerlijke huurwaarde. De doelgroep die zo belangrijk is voor het sociale weefsel van de stad, waar we ons met zijn allen zo veel zorgen om maken.

Makelaar Jorien van Santen Beeld -
Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden