Opinie: ‘Haagse maatregelen zorgen juist voor afname van huurwoningen’

De oplossingen voor de vastgelopen woningmarkt zijn niet toereikend, schrijft Huib Boissevain, ceo van vastgoedbelegger Annexum. De regulering van middenhuur leidt vooral tot een daling van het aantal beschikbare huurwoningen. Tijd voor een Amsterdamse oplossing.

Er zijn in Nederland zo’n acht miljoen woningen op zeventien miljoen inwoners. Toch is inmiddels in de grote steden sprake van toenemende woningnood. Met name in het lagere en middensegment van de huurmarkt zijn er jarenlange wachtlijsten. In de publieke discussie ligt de focus vooral op de behoefte aan nieuwbouw, maar het feitelijke aantal woningen laat zien dat daar het probleem niet zit. Het is met name de stagnerende doorstroming in de vrije sector die woningzoekenden met een kleine beurs in de problemen brengt.

In een vertwijfelde poging tot een oplossing te komen voor de stagnerende woningmarkt is de overheid tot een aantal maatregelen gekomen die volstrekt averechts uitpakken. De oplossing lijkt erger dan de kwaal, waardoor woningzoekenden, zeker in Amsterdam, verder van huis zijn dan ooit. En het is niet de enige groep die te lijden heeft onder falend overheidsbeleid. Ook duizenden particuliere beleggers moeten – zeker op termijn – op de blaren zitten.

Regulering van middenhuur

De grootste boosdoener van dit moment is de regulering van de middenhuur door het kabinet. In combinatie met de gestegen rente zorgt die ervoor dat het bij vrijwel alle middenhuurwoningen rendabeler is om die te verkopen dan te verhuren. Het gaat om een gemiddeld verlies aan huurinkomsten van 2434 euro per jaar, laat onderzoek van Ortec Finance zien. Voor de hele voorraad aan middenhuurwoningen is er een mogelijk verlies aan inkomsten van rond de 871 miljoen euro. Het onderzoek laat ook zien dat het kunstmatig verlagen van de huur van deze woningen ervoor zorgt dat de marktwaarde met 28,5 procent zal dalen.

Het is voor het allergrootste deel van de huizen in het middensegment dus rendabeler om die door te verkopen dan ze te blijven exploiteren, een onvermijdelijke prikkel om snel te verkopen. Het zeer reële risico is dat honderdduizenden woningen op termijn van de huurmarkt verdwijnen, een beweging die nu al gaande is. Een onprettig en zeer onwenselijk neveneffect is bovendien dat (particuliere) beleggers terughoudender worden op de woningmarkt, wat ook zorgt voor een rem op de realisatie van nieuwe projecten.

Afname van woningen

Het kunstmatig verlagen van de huren in het middensegment heeft ongetwijfeld tot doel gehad snel te zorgen voor meer beschikbare woningen, zeker in Amsterdam en andere grote steden. De ogenschijnlijke quick win leek op het eerste gezicht goed nieuws voor de huurder, maar zorgt in snel tempo voor een afname van het aantal beschikbare huurwoningen.

Woningplatform Pararius rekende al uit dat het aantal vrijesectorhuurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders in het vierde kwartaal van vorig jaar met bijna negen procent daalde ten opzichte van een jaar eerder. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector in datzelfde kwartaal, waarbij Amsterdam koploper was met een gemiddelde stijging van bijna elf procent. De negatieve bijeffecten van het ingrijpen op de woningmarkt zijn door beleidsmakers in Den Haag of niet gezien, of genegeerd. Geen van beide opties is fraai te noemen en de gevolgen voor huurders zijn aanzienlijk.

Bij beleidsmakers aan de Amstel is het opvallend stil, terwijl het juist de hoofdstad is waar de grootste klappen vallen. Waar is de hoofdstedelijke lobby tegen landelijke maatregelen die het zo’n groot deel van de Amsterdammers op termijn onmogelijk maakt in deze stad te blijven wonen?