Opinie

'Leven in de stad hoeft niet per se duurder te worden'

Het is onzin om te doen alsof het een natuurwet is dat Amsterdam steeds duurder wordt, betogen Cody Hochstenbach en Piet Rietman in dit opiniestuk.

Opknapwerk in de KInkerbuurt. Veel investeerders kopen woningen in Amsterdam op om die te verhuren Beeld Rink Hof

There is no alternative. De stad wordt steeds duurder en dat is onontkoombaar. Dat was kort gezegd de boodschap van hoogleraar en macro-econoom Coen Teulings in een interview met Het Parool (zaterdag 14 april). Grond is schaars in Amsterdam. Hoe meer mensen in deze stad willen wonen, hoe hoger de grondprijzen.

Dat klopt in een theoretisch vacuüm waarin vraag en aanbod de enige factoren zijn die prijzen beïnvloeden. Maar er zijn in de volkshuisvesting meer factoren van invloed op de prijs. Beleid is daarvan de belangrijkste. Beleid dat er óók voor kan zorgen dat het duurder worden van de stad níet onontkoombaar is.

Dat beleid moet je dan wel willen maken. Zo zegt Teulings over parkeren: "Schaarse grond zou de auto onaantrekkelijk moeten maken (...) Hier op de Willemsparkweg zou 5000 euro per jaar meer in de buurt komen."

Teulings zegt dus eigenlijk opnieuw dat economische omstandigheden (schaarse grond) bepalend moeten zijn voor de uitkomst van een politiek proces (met parkeerbeleid de auto onaantrekkelijk maken). Net als bij Margaret Thatchers There is no alternative bepaalt de economie de grenzen van de politiek, in plaats van andersom.

Het goede nieuws is dat Teulings langs deze omweg toch op een standpunt uitkomt waarin beleid bijdraagt aan een betere stad. Strenger parkeerbeleid maakt Amsterdam schoner, veiliger en groener en vult de gemeentekas.

Beleidskeuzes
De grenzen van de economie bepalen kan ook op andere beleidsterreinen. De ontwikkeling van de woningprijzen wordt beïnvloed door bouwkosten, bouwlocaties, bevolkingsgroei, consumentenvoorkeuren, besteedbaar inkomen, belastingen, hypotheekregels en -rente.

Veel van die factoren zijn gevolgen van beleidskeuzes, zoals de van de Europese Centrale Bank afhankelijke hypotheekrente die prijsopdrijving op de woningmarkt stevig in de hand werkt. Buy-to-let en commerciële vakantieverhuur worden aantrekkelijk voor een groep particulieren die eerder slechts één woning bezaten. Zij kopen nu meerdere panden op. De woningprijzen zijn er flink door gestegen.

De gemeente kan met de rijksoverheid woningbeleggingen beperken en zo de woningprijzen direct beïnvloeden. De gemeente kan ook stoppen met het uitnodigen van door de brexit getroffen bedrijven, om zo kapitaalkrachtige expats niet te laten concurreren met Amsterdamse huurders en kopers.

Het grootste bezwaar tegen There is no alternative is de rol van sociale en middenhuur. De rijke Amsterdamse traditie van volkshuisvesting toont dat het mogelijk is een groot deel van de woningen te beschermen tegen marktfalen. Huurregulering zorgt ervoor dat verbeteringen in de stad niet worden vertaald in hogere prijzen, door het marktmechanisme uit te schakelen.

Sinds 2002 zijn er door verkoop en sloop meer dan dertigduizend betaalbare corporatiewoningen uit Amsterdam verdwenen. Wederom een beleidskeuze die prijsopdrijving in de hand werkt. Een breed toegankelijke sociale huurvoorraad en gereguleerde middenhuur kunnen daarentegen de prijzen voor een groot deel van de bevolking betaalbaar houden en concurreren met de vrije markt.

Volop beleidsinstrumenten
Teulings stelt dat stijgende vastgoedprijzen Amsterdamse woningcorporaties 'schathemeltjerijk' hebben gemaakt. Een papieren werkelijkheid: om dat geld te kunnen innen, zouden corporaties hun bezit moeten verkopen - juist die cruciale rem op verdere prijsstijgingen en ruimtelijke tweedeling.

Doen zij dat niet, dan vertalen de hoge woningwaardes zich vooral in hogere lasten. Zo is de hoogte van de Verhuurdersheffing gebaseerd op de woningwaardes.

Het is natuurlijk ook legitiem om níet te willen dat de stad betaalbaar blijft. Bijvoorbeeld vanuit een meritocratische wereldvisie waarin steden vooral 'talent' huisvesten. Of vanuit een neoklassieke visie waarin overheidsingrijpen principieel ongewenst is. Maar wie de stad anders ziet, heeft volop beleidsinstrumenten om de werkelijkheid naar zijn hand te zetten.

Het onontkoombaar duurder worden van de stad is in elk geval geen natuurwet of waardenvrije wetenschap.

Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de ­Universiteit van Amsterdam Beeld UvA
Piet Rietman, publicist en politiek econoom Beeld Foto de Boer Amsterdam
Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden