Opinie

'Beleggers storten zich nu ook op sociale huur'

Voormalig bestuursvoorzitter van Rochdale René Grotendorst zet vraagtekens bij het plan om na 15 in plaats van 50 jaar de sociale huur los te laten.

Beleggers zullen eerder op de maximum sociale huurprijs gaan zitten Beeld Amaury Miller

Het Amsterdamse college van b. en w. heeft de zogenoemde verordening Doelgroepen woningbouw vrijgegeven voor inspraak.

Daarin staat vooral voor de sociale huurwoningen een opmerkelijke nieuwe bepaling voor de zogeheten instandhoudingstermijn. Die wordt vastgelegd op 15 jaar, terwijl nu dat voor ten minste 50 jaar is.

Dat kan grote gevolgen hebben voor de sociale huurwoningen, waar vanouds de woningcorporaties heersen.

Verliezers
Immers: wanneer je na 15 jaar de sociale huurwoning kunt omzetten naar markthuur of koop, wordt het plotseling ook voor beleggers een interessante optie, omdat na 15 jaar de woning naar dure huur of koop kan worden omgezet.

De kleinere belegger die minder dan 50 woningen bezit, hoeft bovendien geen verhuurdersheffing te betalen: dat scheelt 15 procent per jaar in vergelijking met de corporaties.

Ook voor ontwikkelaars is dit interessant omdat zij vaak met beleggers samenwerken. Zij willen vooraf zijn verzekerd van afzet van een deel van de woningen. Daarnaast zouden ze, om aan de 40 procent sociale huurverplichting van de gemeente te voldoen, ook nog een afspraak met een woningcorporatie moeten maken.

Dat is nu niet meer nodig, omdat de belegger die meteen kan meenemen in zijn pakket. En hij kan een beter bod doen, omdat de corporatie in beginsel wel een langere instandhoudingstermijn wil aanhouden.

Voor de gemeente zijn er ook voordelen. In de eerste plaats treden er zo nieuwe investeerders toe om de forse bouwopgave van de sociale huurwoningen op te pakken.

Daarnaast beperkt zij het nadeel van een lagere grond­opbrengst die de 40 procent sociale huur met een lange instandhoudingstermijn (van 50 jaar) nu eenmaal oplevert.

Als de belegger na 15 jaar omzet naar dure huur of koop, moet hij voor de grond aan de gemeente bijbetalen.

Maar er zijn ook verliezers. In de eerste plaats zijn dat de woningzoekenden met een lager inkomen.

Waar corporaties in de nieuwbouw de huren gemiddeld op circa 600 euro per maand houden om ook bewoners te huisvesten die recht hebben op huurtoeslag, zullen de beleggers eerder op het maximum van 711 euro per maand gaan zitten.

Verder zijn de beleggers vrijer in de keus aan wie zij de woning verhuren. Zij kunnen zelf hun kandidaten selecteren, zolang die maar voldoen aan de inkomens- en passendheidsnormen.

Naoorlogse wijken
De corporaties werken op volgorde van aanmelding en huisvesten ook veel kwetsbare groepen. De minder draagkrachtige en kwetsbare bewoners moeten dus langer wachten en komen veel vaker terecht in de toch al kwets­bare oudere wijken.

René Grotendorst, adviseur gebiedsontwikkeling en volkshuisvesting, voormalig bestuursvoorzitter woningcorporatie Rochdale Beeld .

De woningcorporaties zullen alleen nog op locaties sociale huurwoningen bouwen waar zij zelf al erfpachter zijn. Dat zijn vooral de naoorlogse wijken in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.

Nu moet daar nog veel gebeuren, en ook investeringen in de bestaande woningen, zoals verduurzaming, vragen aandacht en geld. Wel zouden de corporaties die ook in andere gemeenten in de metropoolregio actief zijn, hun investeringen in nieuwbouw die kant op kunnen loodsen.

Ook de gemeente is in die zin verliezer dat veel van de sociale huurwoningen die nu worden gerealiseerd, na 15 jaar uit deze sector verdwijnen en dan worden de nieuwere wijken minder gemengd dan door de woningtoewijzing al zal gebeuren.

Toch is er een eenvoudige oplossing om de nadelen van dit nieuwe systeem te beperken. Neem in de nieuwe regeling op dat van de 40 procent sociale huur de helft minstens 50 jaar in de sociale huursector moet blijven.

Ietsje duurder voor de gemeente, maar alle nadelen worden ondervangen en de meeste andere voordelen blijven overeind.

Lees ook: 'Belegger vergroot kans op huizenbubbel in Amsterdam'

€711

Beleggers zullen eerder op de maximum sociale huurprijs gaan zitten.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden