PlusExclusief

Zo veranderde corona de Amsterdamse woningmarkt: veel vraag naar ruime huizen, weinig expats en forenzen

De woningmarkt is door de coronacrisis nauwelijks geraakt, maar steden zijn op vastgoedgebied wel degelijk aan het veranderen. Dat is een bedreiging voor het succes van Amsterdam. ‘Twee dagen thuiswerken heeft een grote impact op de stad.’

null Beeld Rein Janssen
Beeld Rein Janssen

Drukke terrassen, volle winkels en zelfs her en der weer plukjes toeristen uit omliggende landen – Amsterdam opent zich weer in rap tempo. Ook de huizenprijzen, die onveranderd doorstijgen, en op de achtergrond het snel stijgende aantal vaccinaties, brengen langzaamaan het zelfvertrouwen terug in de stad. Wetenschappers die vorig jaar dachten dat peak city bereikt zou zijn, een metafoor uit de sociologie voor het omslagpunt in de populariteit van steden, zien nu dat het zo’n vaart niet loopt. “We zien geen urbane exodus, een leegloop, in steden als Londen of Amsterdam”, zegt stadssocioloog Max Nathan, verbonden aan het University College London. “Er is eerder sprake van een verplaatsing van het centrum naar de randen.” Niet alleen gezinnen, maar veel meer groepen zijn op zoek naar ruimte en groen.

Door corona zoeken steeds meer mensen een huis met ruimte nabij groen, meer dan voor de pandemie. Het is een van de zichtbare kortetermijngevolgen van de pandemie op de woningmarkt. Ook de stilte in het stadshart tijdens de lockdown wegens het gebrek aan expats en toeristen, en het opbloeien van de wijken waar nog wel mensen wonen (en thuiswerkten) was opvallend. Een ander gevolg hiervan is dat de huurprijzen hier en daar zelfs wat omlaag gaan, nu expats en Airbnb voor minder vraag zorgen in het vrije huursegment. Het zorgde niet alleen in Amsterdam voor huurprijsdalingen (-7,4 procent), ook metropolen zoals Londen (-8 procent) en New York (-14 procent) voelden het effect van expats die terugkeerden naar hun thuisland.

Beleggen in huurwoningen

Een huurdaling na jarenlange stijgingen klinkt ernstig, maar valt vooral op omdat Amsterdam veel aanbod heeft in dit topsegment. De rest van de woningmarkt is volgens Thomas Westerhof, directeur wooninvesteringen bij vastgoedadviseur CBRE, juist een winnaar van deze crisis. “De vorige, financiële crisis werd veroorzaakt door vastgoed en rommelhypotheken, dus juist de woningmarkt was besmet. Van de bouwstop die toen volgde merken we nu, tien jaar later, nog steeds de effecten,” zegt hij. Woningen zijn volgens Westerhof nu juist veel beter bestand gebleken tegen de schokeffect van de coronacrisis, dan bijvoorbeeld winkelvastgoed of hotels. “Op de meeste huurmarkten, het topsegment daargelaten, werd gedurende de hele crisis bijna 100 procent van de huur gewoon geïnd, huurachterstanden zijn niet problematisch opgelopen.” Waar wel problemen ontstonden, gingen huurders en verhuurders met elkaar om tafel om uitzetting te voorkomen. Volgens brancheorganisatie Inretail gold de vuistregel dat winkels ongeveer de helft van hun omzetverlies door lockdowns, als huurkorting mogen vragen aan de pandeigenaren.

Doordat er in het segment tussen de 700 en 1200 euro woonlasten nauwelijks corona-impact was, en de schaarste onverminderd groot blijft, is er bij pensioenfondsen en institutionele beleggers ondertussen veel meer vraag ontstaan naar deze objecten. Pensioenbeleggers willen een steeds groter deel van hun portefeuille in woonpanden stoppen, ziet Westerhof, oplopend tot naar verwachting 7 miljard euro in 2021. “Vroeger kochten beleggers veel kantoren, nu zijn dat huurwoningen. De coronacrisis bewijst dat wonen veel minder gevoelig is voor disruptie. Retail wel, door thuiswinkelen, kantoren ook, door Zoom. Bij wonen blijkt de potentie van een schok er dit keer nauwelijks te zijn.”

Ook de Amsterdamse koopmarkt heeft weinig last. Volgens Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, heeft de pandemie tot nu toe weinig tot geen remmend effect op de huizenprijzen. “De schaarste is enorm, ook als de economie enorm zou krimpen zal de vraag altijd groter zijn dan het aanbod.” Nieuw is wel dat de prijzen buiten Amsterdam inmiddels nog harder stijgen dan in de hoofdstad zelf, dit hangt samen met de door Nathan beschreven trend dat er een verplaatsing zichtbaar is van de kern naar de stedelijke randen.

Werkverkeer als graadmeter

Huizen buiten de ring, met meer ruimte, zijn harder in prijs gestegen dan binnen de ring, ziet Wijnen. “We merken ook dat het aantal niet-Nederlandse kopers flink is afgenomen, terwijl zij door belastingvoordelen zoals de expat ruling meer te besteden hadden. Dat biedt kansen voor mensen die hier geboren zijn, en de laatste jaren geen succes hadden.” Maar omdat de groep die een verhuizing lang heeft moeten uitstellen wegens een gebrek aan betaalbaar aanbod enorm groot is geworden, blijft de vraag veel groter dan het aanbod en dalen de prijzen niet. Vastgoed in de stad blijft zo populair.

Ook werkverkeer is een belangrijke graadmeter voor het succes van een stad. In gewone tijden zijn er dagelijks immers veel meer mensen dan alleen bewoners in Amsterdam te vinden, bezoekers en werkenden, de gebruikmaken van de faciliteiten van de stad. Slechts 44 procent van de werkenden woont ook in Amsterdam, de rest komt van buiten. Voor corona werd dat gesymboliseerd door de dagelijkse files op de toegangswegen van de stad.

Uit recent Brits onderzoek naar de bestedingen in binnensteden blijkt hoe groot de gevolgen zijn als forenzen veranderen in thuiswerkers. In de winkelstraten en horeca van Londen, Glasgow, metropolen vergelijkbaar met Amsterdam, worden de omzetten bijgehouden. In april 2021, toen een groot deel van deze sector reeds was heropend maar veel werknemers nog thuis zaten, werd in de winkelstraten nog maar de helft (Londen) of een vijfde (Glasgow) van de bestedingen gedaan vergeleken met de periode voor corona.

Vergelijkbaar onderzoek voor Amsterdam ontbreekt, maar MKB-Amsterdam voorzitter Bart Drenth herkent het beeld. “Een metropool heeft altijd meer voorzieningen dan die de inwoners alleen overeind kunnen houden”, zegt Drenth. “Als de forenzen, dagjesmensen en toeristen langdurig wegblijven gaan de horeca, winkels, en de cultuur daar enorm onder lijden.” Die beweging is ook hier al bezig. De huren voor winkelpanden zijn fors gedaald, vooral door winkeliers die tijdens de lockdowns hun huurcontract openbreken. Onderzoekers van ABN Amro verwachten dit jaar een waardedaling van 7 procent van winkelvastgoed en het aanbod op de markt voor winkels en kantoren is momenteel zeer groot.

Sluiting kantines

Zijn forenzen voor Amsterdam verloren nu we de voordelen van thuiswerken hebben ontdekt? Volgens stadssocioloog Max Nathan wijst recente onderzoeksdata uit dat bedrijven niet massaal hun huurcontracten aan het opzeggen zijn. Wel ontstaat langzaam maar zeker een hybride vorm waarbij werknemers ruimte krijgen om twee tot drie dagen per week thuis te werken en voor de rest op kantoor worden verwacht. Daarmee is het gevaar voor steden niet geweken. “Twee tot drie dagen klinkt als weinig, maar dat heeft wel grote impact op steden zoals London en Amsterdam,” waarschuwt hij. “Bijvoorbeeld het openbaar vervoer, dat kan niet uit als er structureel 20 procent (1 werkdag) minder werknemers zijn, steden zijn deels afhankelijk van de inkomsten die forenzen genereren.”

Ook hier geldt weer: Amsterdam voelt dit effect sterker omdat in metropolen het aantal kennisbanen, die werknemers in theorie ook thuis kunnen uitvoeren, veel hoger ligt dan in andere regio’s. Op de achtergrond speelt volgens Nathan ook de vraag mee of er op de lange termijn opnieuw pandemieën zullen ontstaan, met veel impact op steden. “Internationale bedrijven moeten beoordelen hoe groot dit risico op nieuwe virussen en daarmee lockdowns is. Dat zal hun gedrag op de lange termijn bepalen."

Nathan wijst er wel op dat steden in de afgelopen decennia al een aantal grote crises glansrijk hebben doorstaan. Denk aan de tijd dat steden de industrie kwijtraakten aan industrieterreinen, of de opkomst van internet in de jaren negentig. “Al dit soort grote ontwikkelingen bleken achteraf gezien juist aanvullingen te worden op het succes van steden”, zegt Nathan. “Het kan deze keer anders zijn, maar zolang we niet precies weten hoe de factor werk in ons leven verandert, zal de belangstelling voor het leven in de stad, ondanks de hoge prijzen, blijven bestaan.”

Lunchen buiten de deur

Als het aan MKB Amsterdam ligt gaan bedrijven en kantoren de groei van het thuiswerken en de impact hiervan op de bedrijvigheid in de stad compenseren door het schrappen van de kantine. “Het is oer-Nederlands om met voorverpakte broodjes kaas aan te schuiven in een grote eetzaal, maar het zou veel beter zijn als bedrijven hun kosten voor het bedrijfsrestaurant in de vorm van vouchers direct aan werknemers uitkeren”, zegt voorzitter Bart Drenth. Veel bedrijven subsidiëren nu een inpandige lunchkantine van Sodexo, Albron of een andere maaltijdverzorger, maar via vouchers zouden vooral restaurants en eetstalletjes in de directe omgeving van bedrijven profiteren. “Als we de stad levendig willen houden moeten we stimuleren dat mensen buiten de deur gaan eten.”
De cateraars spelen overigens in op het fenomeen dat Drenth beschrijft, pauze buiten de deur is een trend die al langer gaande is. Zo nam Albron onlangs koffieketen Coffeecompany over om de omzet van werknemers die iets buiten kantoor willen nuttigen, te behouden.

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden