PlusNieuws

Wooncrisis? Zelfs de ombouw van oude kantoren loopt vast in procedurele rimram

Eén van de kantoorgebouwen in Amstelveen, waarvan de eigenaar woningen wil bouwen. Beeld Eva Plevier
Eén van de kantoorgebouwen in Amstelveen, waarvan de eigenaar woningen wil bouwen.Beeld Eva Plevier

De bouw van nieuwe woningen duurt te lang. Ook als het snel zou moeten kunnen, zoals met de ombouw van oude kantoren tot appartementencomplex. Ellenlange bezwaarprocedures en steeds veranderende eisen van gemeentes zijn daar debet aan. ‘Het lijkt wel alsof niemand zich zorgen maakt over de wooncrisis.’

Herman Stil

‘Waar ieder bouwinitiatief strandt, ontstaat de hoogste woondruk van het land’, brult een kloek spandoek aan de gevel van het bepaald uitgemergeld ogend Amstelveens kantoorgebouw. Pontificaal in het zicht van de drukke Bovenkerkerweg, die Amstelveen met Uithoorn verbindt.

Het is geen wanhoopskreet of protest van radeloze woningzoekenden. De boodschap komt van — voor vastgoedbegrippen — radeloze gebouweigenaren. “Er is in Amstelveen een enorme vraag naar woningen,” zegt directeur Maarten Feilzer van Zadelhoff Vastgoed, “maar de bouw ervan wil maar niet lukken. Het lijkt wel alsof niemand zich zorgen maakt over de wooncrisis.”

Slaapstad Amstelveen

De Amsterdamse vastgoedbelegger is een van de eigenaren van vijf kantoorwezen in wat ooit het werkend hart van slaapstad Amstelveen was. Het merendeel staat al jaren goeddeels leeg. Bedrijven die er nog zitten, verhuizen binnenkort. Het is dat een prikplek van de GGD er nog voor aanloop zorgt, anders was het er uitgestorven.

Al acht jaar proberen vastgoedbedrijven de rij aftandse kantoorgebouwen – plus een voormalig partycentrum waarin nu een all-you-can-eatrestaurant zit – te slopen om plek te maken voor een woonwijk met achthonderd tot duizend woningen. De eerste tekeningen dateren van 2015. “Daar kwam bezwaar tegen vanuit de buurt,” zegt Feilzer. “Het zou te groot en te massaal zijn. Dus hebben we in 2018 een nieuw plan gemaakt.”

Steeds nieuwe eisen

“Maar er kwamen steeds weer nieuwe wensen vanuit de politiek en de omgeving: meer groen, meer koop, meer sociaal. Amstelveen houdt vast aan heel hoge parkeereisen van bijna een auto per woning. Parkeren is verlieslatend, dus bij méér parkeerplekken wordt het minder gunstig om woningen neer te zetten.”

“Ook moesten we ons er hard voor maken dat een van de huurders, Mitsubishi, voor Amstelveen behouden zou blijven. Dat is ons gelukt. Wij houden ons dus steeds aan de afspraken. De gemeente komt ze steeds weer niet na.”

Ook speelt mee dat sommige omwonenden van de naastgelegen wijk Middenhoven in opstand kwamen. Directe buren vanwege het traditionele argument van derving van woongenot, inwoners van de rest van de wijk uit angst voor meer verkeer en extra druk op de toch al krappe voorzieningen.

Dus wordt na acht jaar puzzelen alsnog eerst een ‘gebiedsvisie’ opgesteld voor ‘een uniek samenhangend groenstedelijk verblijfsmilieu’. Dat vergt een jaar, waarna het moet worden vastgesteld door de gemeenteraad.

Gevolgd door een bestemmingsplan, inspraak, bezwaren en uiteindelijk vergunningen. Sloop en nieuwbouw vergen daarna nog twee tot drie jaar. “Als we in 2027 kunnen bouwen, dan teken ik daarvoor,” zegt Feilzer. “Het is wel een hartenkreet: als we telkens zo lang wachten, komt het er nooit.”

Steeds minder transformatie

De situatie in Amstelveen is exemplarisch voor het hele land. Elk jaar moeten in Nederland volgens woonminister Hugo de Jonge ten minste 15.000 nieuwe woningen verrijzen in oude kantoorgebouwen of op plekken waar kantoorwezen worden gesloopt.

Maar dat streefcijfer is nog nooit gehaald. Sterker: ondanks de enorme woningnood daalt het aantal woningen op voormalige kantoorlocaties.

Het jaar 2019 kwam er met 12.500 woningen nog het dichtste bij. In 2021 verrezen in heel Nederland net geen 9500 woningen op plekken waar voorheen kantoren of winkels stonden, het laagste aantal sinds 2015. Voor heel 2022 komt dat aantal naar verwachting nog lager uit: rond de 9000.

Afgelopen week liet De Jonge weten procedures voor woningbouw — of dat nu nieuwbouw is of transformatie — te willen verkorten. Onder meer door de mogelijkheden voor inspraak en bezwaar te beperken.

Amstelveen laat zich er niet door van zijn pad brengen. “We werken hier niet voor Haagse wensen,” zegt wethouder Floor Gordon (D66, Ruimtelijke Ordening). “We bouwen voor onze eigen stad. We hebben de laatste jaren iets te vaak geroepen: bouwen, bouwen. Maar wat betekent dat voor de stad? Wat betekent dat voor de kwaliteit en voorzieningen? Het moet wel leefbaar blijven.”

Burgers mondiger

Dat inspraakmogelijkheden worden ingeperkt, mag volgens haar niet leiden tot het monddood maken van betrokkenen. “Burgers worden mondiger. Mensen bemoeien zich meer met hun omgeving. We moeten mensen laten meepraten en ze vroegtijdig meenemen in plannen. Maar het zou mooi zijn als we vanaf de formele inspraak en besluitvorming, zoals De Jonge nu wil, de doorlooptijd kunnen verkorten.”

Amstelveen is de Nederlandse gemeente met relatief het grootste woningtekort: 25.000 woningen. De vraag naar woonruimte ligt er 50 procent hoger dan het aanbod.

Huizenbouw in de bestaande stad

Er wordt nog aan een nieuwbouwwijk met achthonderd woningen gebouwd, maar daarna is het op en zal het van huizenbouw in de bestaande stad moeten komen. Plekken als de Bovenkerkerweg.

Daarom is de boodschap van het spandoek ook bij de gemeente aangekomen. “Zo’n spandoek is natuurlijk niet leuk,” zegt wethouder Gordon. “En ik kan me de frustratie van zo’n eigenaar wel voorstellen. Maar we moeten wel de juiste stappen volgen.”

“We willen zulke ontwikkelingen niet voor elk kantoorgebouw apart doen, maar het stedenbouwkundig goed bekijken. Natuurlijk betekenen nieuwe wensen ook dat vastgoedpartijen nieuwe berekeningen zullen moeten maken.”

Sentiment

Oponthoud ontstond ook, erkent ze, doordat ambtenaren en politici wisselden. “Een eerste plan in 2014 is inderdaad mede door bezwaren uit de buurt op niets uitgelopen. We moeten ook de uitslag van de laatste verkiezingen respecteren, en wensen van partijen over woningprijzen en hoogbouw. Ik merk ook dat bewonersbezwaren effect hebben op onze gemeenteraad. Raadsleden kunnen in dat sentiment meegaan.”

Aangezien de gemiddelde doorlooptijd van een woningbouwproject tien jaar is, kunnen ontwikkelaars als het tegenzit met drie verschillende gemeentebesturen te maken krijgen, elk met eigen wensen. “We willen ook een betrouwbare overheid zijn,” zegt Gordon. “Als we de uitgangspunten nu goed vastleggen, ga ik ervan uit dat een volgend college zich aan de afspraken zal houden.”

‘Huizenzoeker heeft geen stem’

Feilzer juicht De Jonges plannen om in te grijpen in het inspraak- en bezwaarcircus toe. “Er wordt altijd geluisterd naar omwonenden. Voor hen zijn de mogelijkheden om procedures te volgen bijna eindeloos. Maar al die mensen die een huis zoeken, hebben geen stem. Voor hen is geen plek in de inspraak.”

De vastgoedman ziet in de kabinetsplannen nog geen oplossing voor de regellawine bij gemeenten die de woningbouw laat stagneren. “Er is weinig besef dat je dit soort kansen snel moet pakken. Met het opstapelen van steeds nieuwe wensen stijgen de ontwikkelkosten. Terwijl de oplopende rente, personeelstekorten en stijgende prijzen voor bouwmateriaal de bouwkosten toch al hoger maken. Als we te lang wachten, komt het niet meer uit.”

De tekst gaat verder onder de foto

Het spandoek dat eigenaar Zadelhoff Vastgoed heeft opgehangen. Beeld Eva Plevier
Het spandoek dat eigenaar Zadelhoff Vastgoed heeft opgehangen.Beeld Eva Plevier

Transformatiehoofdstad

In Amsterdam, traditioneel transformatiekampioen van Nederland, schommelt het aantal transformatiewoningen sterk. 2020 leverde 440 huizen in of op de plek van oude kantoren op, in 2021 waren het er 1155, nog altijd minder dan het record van 1350 uit 2019. Cijfers over 2022 zijn er nog niet.

De stad wil de transformatie flink opvoeren en heeft daarvoor onder meer kantoorgebieden en bedrijfsterreinen in Noord (NDSM, Buiksloterham en Hamerkwartier), Sloterdijk, Riekerpolder en Zuidoost aangewezen. Veelal gebieden waarin nu weinig of geen mensen wonen en dus minder verzet is te verwachten. Alhoewel de stikstofcrisis ook roet in het eten kan gooien.

Maar ook de hoofdstad heeft er een handje van om voortdurend eisen te stapelen zodat projecten niet van de grond komen. Zo liep twee jaar geleden bijvoorbeeld de ombouw van een leegstaand kantoorgebouw in Riekerpolder spaak nadat de gemeente plots de voorwaarden voor de verbouwing had aangescherpt. Het staat nog altijd te huur als kantoorruimte.

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden