PlusExclusief

Toenemende kelderbouw zet Amsterdamse buurten op scherp: ‘De advocatenbrieven stromen binnen’

Steeds meer Amsterdammers bouwen een kelder of souterrain onder hun huis: ofwel om in de stad te kunnen blijven wonen, bijvoorbeeld met een gezin, of als investering.  Beeld Sjoukje Bierma
Steeds meer Amsterdammers bouwen een kelder of souterrain onder hun huis: ofwel om in de stad te kunnen blijven wonen, bijvoorbeeld met een gezin, of als investering.Beeld Sjoukje Bierma

Amsterdammers bouwen in rap tempo kelders onder hun woning om ruimte te winnen, en dat zal de komende jaren alleen maar toenemen. Door deze bouwwoede, met al zijn overlast, komen buren tegenover elkaar te staan. ‘Ze stonden schreeuwend op de bouwplaats.’

Katharina Vlaanderen

“De slaapkamer wordt naar de kelder verplaatst,” zegt de eigenaar van een benedenwoning in de Zocherstraat, naast het Vondelpark. Hij is bijna elke dag aanwezig in de bouwput, waar aannemersbedrijf Kistemaker aan de kelder werkt. De contouren van het eindresultaat zijn al zichtbaar.

Huib – we noemen hem even zo, want hij wil niet met zijn naam in de krant, omdat kelderbouw nu eenmaal gevoelig ligt in Amsterdam – krijgt 72 vierkante meter erbij. Een jaloersmakende verdubbeling van zijn woonoppervlak. In de kelder, die opvallend hoog en licht is, worden naast een slaapkamer, ook een grote badkamer en een werkkamer voor zijn vrouw gerealiseerd met een slaapbank voor logés. Onder een van de ramen komt een meditatiehoekje met planten.

Het stel heeft geen kinderen en de extra ruimte is niet écht nodig, zegt de veertiger, werkzaam als zelfstandig adviseur. Zijn vrouw werkt op onregelmatige tijden, als de kelder af is kan ze overdag ongestoord slapen in een koele, stille ruimte. Daar kijken ze naar uit. Maar de kelder is vooral een slimme investering. “We hebben hier heel hard voor gespaard en een hypotheek is ook nog wel te krijgen,” zegt hij. En later: “Ik ben zelfstandig ondernemer, deze nieuwe kelder is ook mijn pensioen.”

Kelderhotspots

De straat ligt in een van de ‘kelderhotspots’ van Amsterdam: de chique Vondelparkbuurt. Hier, maar ook in De Pijp, de Helmersbuurt en rond het Museumplein wordt lustig gebouwd. In vrijwel elke straat staan hekken om grote bakken met schroot en toiletcabines die de al schaarse parkeerplekken bezetten.

Alles gaat gepaard met immens veel lawaai: bakstenen worden gesplitst met slijptollen, objecten worden in de grond geramd, grote aggregaten zoemen constant, laadwagens rijden af en aan.

Wie rondloopt in deze straten ziet dat Amsterdammers ruimte zoeken in eigen huis. Zij bouwen uit in de tuin, of op het dak: een serre of een ‘optopper’, zoals dat dan heet. Een deel gaat de grond in.

Pasquale Karsten, bouwcoördinator, is ook aanwezig in de Zocherstraat. Hij vertelt dat zijn werkgever, Kistemaker, hier alleen al twaalf panden heeft onderkelderd. En dat in een straat van net driehonderd meter lang.

Het bouwen van een kelder is ingrijpend en duur: al snel drie ton voor 70 vierkante meter. Maar door de imponerende vierkantemeterprijzen in deze buurten van ruim achtduizend euro kunnen particuliere woningeigenaren, en investeerders, met gemak de enorme bouwkosten terugverdienen als zij hun huis verkopen, of zelfs een behoorlijke winst maken.

Kistemaker werkt dan ook primair in Amsterdam. Karsten: “We krijgen ook weleens verzoeken uit de regio Hoorn. Als mensen dan horen dat een kelder drie ton kost, slaan ze steil achterover. Maar in Amsterdam geldt: wat je in jouw huis stopt, krijg je er ook weer uit.”

Ook de steeds rotter wordende palen waar veel Amsterdamse woningen op steunen, zorgen ervoor dat er meer kelders worden gebouwd. In veel oude wijken nadert de houdbaarheidsdatum van de houten funderingen. Kelderbouw en funderingsherstel gaan bijna altijd hand in hand.

Quinten Mul, gepensioneerd bouwkundige, moest de fundering van zijn woning in de Tweede Jan Steenstraat herstellen en diepte gelijk een gloednieuw souterrain uit. Enkele jaren daarvoor had hij het pand, na vele jaren huren, kunnen kopen. “Het is zoveel meer waard geworden. Nu zijn we rijk. Dat is bizar.”

Cijfers en definities

In Zuid worden de meeste kelders gebouwd. Het stadsdeel schat het aantal kelders dat per jaar wordt gebouwd op 50 tot 70. In West, Centrum en Oost werden van 2018 tot en met 2021 in totaal 72, 49 en 39 vergunningen voor onderkeldering verleend, geconcentreerd in een aantal wijken. In Noord, Zuidoost en Nieuw-West gebeurde dit slechts een enkele keer.

Ook het verdiepen en uitbreiden van het souterrain – een kelder die half boven de grond ligt – is meegenomen in deze cijfers. Volgens een strikte definitie is een ruimte een souterrain wanneer meer dan de helft boven het maaiveld (straathoogte) ligt, maar de termen kelder en souterrain worden vaak door elkaar heen gebruikt. In huizenadvertenties heet elke kelder een souterrain, terwijl de gemeente het juist steevast heeft over kelderbouw. In dit artikel wordt met ‘kelder’ zowel naar souterrains als volledig ondergrondse kelders verwezen, tenzij anders vermeld.

Daarnaast heb je Amsterdammers, zoals Max uit Oud-West, niet zijn echte naam, die groter willen wonen, maar niet moeten denken aan een verhuizing. “Ik woon hier al twintig jaar en ik wil hier blijven. Met mijn gezin.”

Max en zijn vrouw zochten aanvankelijk een nieuwe woning, om ruimte te bieden aan hun twee kinderen. Na een lange zoektocht zonder resultaat besloten ze hun bescheiden souterrain uit te bouwen. Het project zal binnen niet al te lange tijd worden voltooid.

Hij heeft te maken met hevige weerstand van zijn buren, die niet willen dat hij een kelder bouwt onder zijn gezinswoning, en krijgt een constante stroom van advocatenbrieven binnen van een expatstel dat naast hem woont. “De buren reageren nooit op onze voorstellen, maar dienen altijd achteraf bezwaar in. Dat gebeurt zo laat mogelijk, om het hele proces te vertragen. Maar ja, ik ben nu eenmaal begonnen. Je kan een kelder niet half afbouwen, als het niet lukt heb ik een heel groot probleem.”

Het is een bekend verhaal in de wijken waar de bouwwoede heerst: voor huiseigenaren mag een kelder, serre of optopper lucratief zijn, voor de buurt is de verbouwing vaak een lijdensweg. In de snelgroeiende stad hebben buren nu eenmaal snel last van elkaar.

Wie zijn huis wil uitbreiden, moet derhalve niet alleen financiële reserves hebben, maar ook een hoop geduld en kan rekenen op hevige kritiek van geïrriteerde, boze en bezorgde buren.

Pieter van Buul, jurist bij de gemeente, houdt zich voor stadsdeel West bezig met dit soort bouwactiviteiten. Hij ziet dat er bijna altijd iemand in bezwaar gaat nadat de gemeente een vergunning voor een kelder heeft afgegeven. “Mensen zijn bang dat er iets met hun eigen bezit gebeurt, bijvoorbeeld waterschade. De onderliggende motivatie is vaak: ‘Ik vind het niet fijn dat het gebouwd wordt’.”

Angsten

Die angsten bestaan niet zonder reden. Scheuren in naastgelegen panden, verzakkingen, of te hoge en te lage grondwaterstanden. Het komt allemaal voorbij met kelderbouw.

Het ultieme nachtmerriescenario voltrok zich in 2012 in de woning van Quinten Mul en zijn vrouw. “We waren gezellig aan het koken toen de politie aanbelde. We moesten zo snel mogelijk het pand verlaten.” Ze werden uit hun woning in de Tweede Jan Steenstraat gehaald vanwege acuut instortingsgevaar. Ook de bewoners van tien andere woningen werden geëvacueerd.

Een ontwikkelaar had het pand naast Mul gekocht om het vervolgens te renoveren, inclusief de transformatie van het souterrain tot woonruimte. Mul: “Een bouwvakker had alarm geslagen. De hele achtergevel lag er uit en werd niet meer ondersteund. Toen hebben ze gezegd: dit is levensgevaarlijk.”

Mul en zijn vrouw sliepen drie nachten elders. De bouwput werd snel volgestort met zand om de boel te stabiliseren. De woning van Mul zakte hierdoor wel scheef. “Mijn deur naar het balkon is nooit meer goed dicht gegaan.”

Zwembad

In veel wijken groeit de weerstand tegen de bouwwoede. Diverse bewoners in West en Zuid bundelen hun krachten om te protesteren tegen de overlast in hun buurt of straat. Zij mengen zich in het politieke debat. De gemeente is inmiddels strengere voorwaarden gaan stellen aan verbouwen. Donderdag nog werd bekend dat voor verbouwingen en uitbreidingen van woningen in de Valeriusbuurt en het Museumkwartier verdere beperkingen gaan gelden. Kelderbouw blijft, onder voorwaarden, mogelijk.

Hele wijken worden geplaagd door buurtconflicten. Een van de laatste vuurtjes: de buurt die zich hevig verzette tegen de bouw van een zwembad onder een pand aan de Egelantiersgracht in de Jordaan. Gemeente-ambtenaar Van Buul: “Bewoners nemen de maximale ruimte die ze kunnen krijgen als ze gaan uitbouwen. Dat wordt ze niet in dank afgenomen.”

Volgens Willem Boterman, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam, is deze frustratie vergelijkbaar met wat je ziet bij de bakfiets of flitsbezorgers. “Daarbij zie je een ergernis dat mensen hun eigen behoeftes prioriteren ten koste van het algemeen belang.”

Boterman: “Maar iedereen is bezig met zijn eigen belang. Middenklassegezinnen willen hun huis optimaliseren, het moet perfect zijn. Er is weinig ruimte voor als het niet klopt. Ze hebben heel veel geïnvesteerd. Dan heb jij net je uitbouw gemaakt, gaat je buurman opeens een kelder bouwen. Je ziet daarbij minder tolerantie.”

Dit ervaart ook Max uit Oud-West, die onderkeldert voor zijn gezin. Tijdens de ruzies met zijn buren krijgt hij te horen dat hij het alleen maar doet voor het geld. “Wij worden als boeman gezien, dat is heel raar, wij zorgen ervoor dat huizen blijven staan en dat gezinnen in de stad kunnen blijven.”

Geldmachine

Een nieuwe kelder of vernieuwd souterrain van 50 vierkante meter in de Helmersbuurt in West kost zo’n 2,5 ton. Deze uitbreiding kan zo’n 4,5 ton opleveren, als je afgaat op de gemiddelde vierkantemeterprijs in de buurt. Naarmate de ruimte groter wordt (of vierkantemeterprijzen verder stijgen) valt meer winst te behalen.

Buren die samen bouwen, wat veel gebeurt, kunnen een van de dikke betonnen draagwanden tussen de woningen schrappen, wat meerdere vierkante meters aan extra oppervlak creëert. Ook wordt de kelder of het souterrain vaak uitgebreid onder de tuin, al dan niet met een uitbouw erbovenop. Huib uit de Zocherstraat realiseert op deze manier 72 vierkante meter, dat is mogelijk zo’n zes ton boven op de verkoopwaarde.

Maar leveren ondergrondse vierkante meters echt evenveel op als bovengronds? “Het kan, als je dezelfde mate van woongenot creëert,” vertelt makelaar en taxateur Floris van Kuijeren. Daglicht is daarbij een belangrijke factor: “Als je daglichttoetreding hetzelfde is, is het goed denkbaar dat de ruimte dezelfde waarde heeft, het is even fijn om in te wonen. Een souterrain zal dus wat meer opleveren dan een kelder, die minder daglicht heeft.” Van Kuijeren: “Maar er is geen vuistregel, uiteindelijk moet je de waarde altijd laten vaststellen door een taxateur die lokaal bekend is.”

Een ruimte moet minstens 2 meter hoog zijn en ‘bouwkundig bewoonbaar’ worden geacht om deze te kunnen meetellen bij het woonoppervlak, aldus Van Kuijeren: “Dus goed afgewerkt en geen vocht, schimmel of koude betonnen vloer. Bij nieuwbouwkelders is hier geen sprake van, oude kelders hebben wel vrijwel altijd vochtproblemen.”

De gemeente breekt zich het hoofd over de overlast en onderlinge conflicten, maar wil kelderbouw ook niet afschieten, zegt jurist Van Buul. “We zien dat bewoners meer ruimte nodig hebben, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding. Ze willen graag in de wijk blijven, maar kunnen zich daar geen grotere woning veroorloven.”

Hij heeft meegewerkt aan een gemeentelijk onderzoek waarin de voor- en nadelen van kelderbouw onder de loep werden genomen. Een van de voordelen, zo concludeert de gemeente, is dat kelders kunnen fungeren als ‘katalysator voor noodzakelijk funderingsherstel, die bekostigd kan worden met het toevoegen van woonruimte’.

De concrete aanleiding voor dit onderzoek was een conflict in de Helmersstraat uit 2016. “De moeder aller kelders,” zegt Van Buul tijdens een wandeling door de buurt. “Toen werd voor ons voor het eerst echt duidelijk welke belangen en emoties er allemaal ontstaan als buren er samen niet uitkomen.”

Mondige bewoners waren het niet eens met de bouwplannen van hun buren. De ruzie liep uit de hand en buren stonden tegenover elkaar in de rechtbank. Wat het probleem was? “Ze gunden het elkaar niet meer: ‘Jij mag niet in mijn muur hakken’.”

Om gehoor te geven aan de vele overlastklachten in West is een ‘toezichthouder bouwdynamiek’ in het leven geroepen: Rob Bos, een boomlange ex-agent. Hij fungeert, inmiddels ook in Centrum en Zuid, als aanspreekpunt en houdt in de gaten of er niet meer parkeervakken worden ingenomen dan toegestaan, of stoepen nog beloopbaar zijn en bemiddelt in conflicten.

Bos: “Bewoners op de Oude Waal in het centrum moesten van de gemeente hun fundering opknappen. De buurt vond het allemaal verschrikkelijk. Ik heb toen een hoorzitting op straat gehouden.” Communicatie is volgens Bos en zijn collega’s ‘superbelangrijk’: “Als je geen idee hebt wie er aan het verbouwen is, ervaar je meer overlast.”

Van Buul vertelt dat de gemeente plannen maakt om Amsterdammers beter op hun rechten te wijzen als hun buren een kelder bouwen. “Die weten vaak niet welke stappen zij kunnen nemen.” Ook zijn de regels waaraan moet worden voldaan om een kelder te kunnen bouwen steeds strenger, om de overlast en schade te beperken.

Schreeuwen

De kelder van Max in Oud-West is bijna af, na 2,5 jaar bouwen, inclusief vertragingen en tegenslagen. “Zou ik het nog een keer doen? Nee. De gemeente heeft mij nooit gesteund. En als er iets bij de buren gebeurt, een trilling of een probleem met elektriciteit of een waterleiding, wordt alles bij ons neergelegd. Meermaals zijn bouwwerkzaamheden stilgelegd, waarna negen van de tien keer bleek dat het probleem niet door ons kwam.”

Max: “Ik hou me aan de regels, er hangen geluidsmeters, mijn aannemer houdt zich aan de werktijden, maar mijn buren staan nog steeds schreeuwend op de bouwplaats.”

Tweedeling

Stadsgeograaf Willem Boterman wijst op de tweedeling in de stad, die het gevolg is van de bouwwoede. Terwijl een groot deel van Amsterdam zijn vermogen ziet aandikken door de woning uit te breiden, heeft een veel groter deel van de bewoners nooit de mogelijkheid, of de middelen, om een kelder of serre te bouwen. “Als sociale huurder, of huurder, kun je dit niet doen. Het is altijd de eigenaar die mogelijkheden heeft om bezit als generator van geld, als moneymaker in te zetten. Dat is natuurlijk een motor van het creëren van verschil. Die tweedeling tussen koop en huur werkt op allerlei manieren door. Kelderbouw is daar weer een nieuwe vorm van.”

Deze publicatie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.

null Beeld FBJP
Beeld FBJP
Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden