Plus Achtergrond

Pallets en pakjes langer op reis. Hoe wordt de stad straks bevoorraad?

De woningbouwwoede in de stad gaat ten koste van bedrijventerreinen en dat treft de logistiek van alles wat Amsterdammers consumeren. Hoe worden cafés, restaurants en winkels straks bevoorraad, en wanneer belt de pakketbezorger aan? 

Zorgboerderij De Boterbloem in de Lutkemeerpolder. Beeld Google Streetview

David tegen Goliath. Zorgboerderij de Boterbloem versus het logistieke grootkapitaal; de strijd om de Lutkemeerpolder bij Osdorp woedt al jaren. Het natuurgebied moet een bedrijfsterrein worden. Onnodig, vinden de strijders voor het laatste stukje agrarisch groen in Amsterdam. 

Broodnodig, zeggen vastgoedkenners. In de groeiende stad is steeds meer behoefte aan opslag- en verdeelruimte om Amsterdam van proviand te voorzien. Zeker nu de stad voor woningbouw het begerig oog laat vallen op de laatste bedrijventerreinen die momenteel de uitvalsbasis zijn voor stadsdistributie.

Bedrijventerreinen die ooit aan de rand van de stad zaten, zijn inmiddels eilanden van ­bedrijvigheid tussen uitpuilende woonwijken geworden. Goed bereikbare plekken als het Foodcenter bij de Jan van Galenstraat, de haventerreinen in Westpoort, de Hamerstraat in Noord en Overamstel in Oost zijn nu bestemd voor duizenden nieuwe woningen en gewilde prooi voor vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars. Een vierkante meter woonruimte is immers zes tot acht keer zoveel waard als een vierkante meter distributiecentrum.

Vluchthavens

De groei van de stad verdrijft de leveranciers. Tot 2040 verdwijnt ruim 500 hectare bedrijfsterrein uit Amsterdam ten gunste van woningen en andere ontwikkelingen. Daar staat 150 hectare nieuw bedrijfsterrein tegenover. Dat is niet eens voldoende voor de groei van de stad en haar inwonertal in de komende jaren. “Er is nu al krapte op de markt voor dit soort logistiek vastgoed,” zegt Maud van Vlerken van vastgoedadviseur Colliers. “Het aanbod van beschikbare ruimte is gedaald tot 180.000 vierkante meter. Nog maar 15 procent daarvan voldoet aan moderne eisen, terwijl juist daar de vraag naar groeit.”

De tekorten nemen volgens haar alleen maar toe. “Er komt nog wel het een en ander bij, maar de locaties drogen de komende jaren op en de vraag naar logistieke ruimte zal alleen maar groeien.” Binnen de stadsgrenzen zijn nauwelijks nog vluchthavens als de Lutkemeer. “Misschien in het Westelijk Havengebied,” zegt Mark Siezen, CBRE-bestuurslid voor logistiek vastgoed. “Daar is nog extensief grondgebruik, dat eventueel ingevuld kan worden voor stadslogistiek. In Zuidoost is dat veel moeilijker, want daar staat de druk vol op. Zie Overamstel, dat historisch voor stadsdistributie bedoeld is, waar ook woonwijken zijn gepland. In Noord is de ruimte schaars nu meer bedrijventerreinen worden ontwikkeld tot woonwijk.”

Als logisch alternatief kijkt Amsterdam begerig naar de wijde omgeving, waar op papier honderden hectares grond van andere gemeenten liggen, grond die vraagt om bedrijvigheid. Maar volgens deskundigen biedt dit geen soelaas.

“De logistiek zat traditioneel buiten de stad,” zegt logistiek vastgoedadviseur Machiel Wolters van CBRE, “maar kruipt daar nu steeds meer naar toe. Kijk naar Picnic dat boodschappen bezorgt vanuit verdeelpunten aan de stadsrand en Albert Heijn die een distributiecentrum bouwt in Westpoort.”

Elektrisch vervoer

De gemeente is mede de veroorzaker van die trek naar de stad: door te eisen dat distributie minder en minder met vervuilende dieselbusjes plaatsvindt, maar juist met elektrische voertuigen. “Dat vereist juist distributiepunten dícht bij de stad. Hoe verder je van de stad afraakt, hoe moeilijker het wordt om elektrisch te bezorgen. Juist de gebieden die zich daar het beste voor lenen, staan door alle stadsplannen voor woningbouw onder druk.”

Is mengen het antwoord? Distributiecentra in woonwijken? Volgens onderzoek van vastgoed­analist Stec in opdracht van de gemeente is ongeveer twee derde van de logistieke bedrijvigheid mengbaar met wonen. Maar willen bewoners van nieuwbouwwoningen hun wijken delen met al die opleggers, bezorgbusjes en opslagruimte? Siezen van CBRE denkt van niet. “Het vermengen van wonen en werken, zoals de bedoeling is in de nieuwe wijken, zal niet werken voor stadsdistributie; daarvoor is de overlast ervan te groot.”

Het opdoemende distributieinfarct in de stad is niet alleen zaak van bedrijven, gemeente of vastgoedbranche. Wij zullen óók ons steentje moeten bijdragen. “De consument is verwend,” zegt Siezen. “Die is gewend zijn jas in drie verschillende kleuren te bestellen om er twee weer terug te sturen tegen nul kosten, en vindt het normaal dat zijn boodschappen tussen zes en acht uur ’s avonds gratis worden bezorgd.”

“Als wij naar de manier kijken waarop de logistiek van e-commerce nu is georganiseerd dan is dat op termijn niet houdbaar. Al die ‘gratis’ leveringskosten worden nog niet doorberekend, dat zou wel moeten. De meeste webwinkels maken daardoor ook verlies, maar de e-commerce wil zo marktaandeel winnen.”­

Vier busjes

Ook de wijze van bezorgen moet veranderen om deze dienstverlening betaalbaar te houden, betoogt Siezen: “Killing is: vanavond besteld, morgen in huis. Daarop is bezorging niet duurzaam te plannen.” Ook vanuit maatschappelijk oogpunt vindt hij verandering een onontkoombare noodzaak. “Als je ziet dat in De Pijp of in de grachtengordel vier dieselbusjes van verschillende bedrijven achter elkaar op hetzelfde adres aanbellen, is verandering onvermijdelijk. Als je ­orders voor één straat kunt samenvoegen, voorkom je al heel wat bewegingen. Maar dat is moeilijk, want iedereen wil concurreren. Het enige dat die verandering door kan drijven is regelgeving vanuit de overheid.”

De verdwijnende bedrijventerreinen in Amsterdam Beeld GEMEENTE AMSTERDAM © LVDB/HET PAROOL

Blackstone bundelt bezit

Dat gebouwen voor stadsdistributie schaars en gewild zijn, blijkt nog het meest uit de interesse van vastgoedbeleggers. Die steken immers alleen geld in gebouwen als ze denken dat ze hun nieuwe bezit binnen een paar jaar met grote winst kunnen verkopen.

Hoeveel ze verwachten van deze markt maakte Blackstone, de grootste vastgoedinvesteerder ter wereld, deze maand duidelijk. Het heeft al zijn Europese logistiek vastgoed voor ‘laatste mijl­bezorging’ (aan huis of bedrijf) in één bedrijf in Amsterdam ondergebracht: Mileway. Het gaat om ruim duizend gebouwen die samen 8 miljard euro waard zijn. Over het doel van die verzelfstandiging is Blackstone duidelijk: het wil de logistieke vastgoedtak over een paar jaar met flinke winst verkopen.

Mileway heeft op dit moment 150 werknemers aan de Zuidas en heeft heel wat hoofdstedelijke distributiecentra in bezit: veertig gebouwen met in totaal 400.000 vierkante meter.

Niet alleen Amerikaanse beleggingsgiganten ontfermen zich over de lucratieve krapte in de stadsdistributie. Afvalondernemer Wim Beelen, die onlangs nog in het nieuws kwam als overnamekandidaat voor vuilverbrander AEB, en Robert van der Wallen (ex-Brand Loyalty) steken 160 miljoen euro in een logistiek centrum voor ongeveer dertig bedrijven in de haven van Amsterdam, dat medio 2021 open moet gaan voor de bezorging van pakketjes, bouwmateriaal en horecavoorraden.

Om aan de havenregels van de gemeente te voldoen, zullen goederen vooral worden aan- en afgevoerd over het water. Hoe die dan in de stad worden verspreid, is nog niet duidelijk.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden