PlusAchtergrond

Na Hudson’s Bay zullen nog meer grote winkelpanden volgen

Hudson’s Bay wordt Adyen. De komende jaren worden nog veel meer grote winkelpanden, ook in Amsterdam omgebouwd tot kantoor of appartementen. De impact van de coronacrisis zal de al langer woekerende winkelmalaise verder versnellen. ‘Vergeet winkelen tot de derde verdieping, dat komt nooit meer terug.’

Het pand van Hudson's Bay op het Rokin wordt in oktober betrokken door fintechgigant Adyen. ANP Beeld ANP

De ultieme vernedering. Op de verdiepingen waar ooit V&D-klanten snuffelden in de kledingrekken is nu de webtak gevestigd van de Deense winkelgigant Bestseller (Vero Moda, Only en Jack & Jones). Nadat het warenhuis eind 2016 was omgevallen, bleek er – op de begane grond van het gebouw na – geen animo te bestaan voor het V&D-monument tussen Rokin en Kalverstraat.

En even verderop lijkt de klok ook achteruit te draaien. In oktober keren de bankiers terug tussen Nes en Rokin. Na de flop met warenhuis Hudson’s Bay – dat ondanks een investering van 300 miljoen euro binnen 2,5 jaar omviel – trekt de Amsterdamse fintechgigant Adyen in het winkelcomplex dat op de plek staat waar tot 2009 de bankiers van Fortis zetelden.

Andere functie

Daar zal het niet bij blijven, verwacht Paul Schut van winkelmakelaar KroesePaternotte die eigenaar Zurich Groep bijstond bij de vastgoedcoup. “Natuurlijk heeft verbouwing van zo’n complex veel consequenties en moet er flink geld geïnvesteerd worden,” zegt Schut, “daarom ook is het zo belangrijk dat er in het vervolg gebouwen worden neergezet – zowel nieuwbouw als renovatie – waarin rekening wordt gehouden met een andere functie. Niet alleen als het om winkelpanden gaat maar ook om kantoren en hotels.”

In Amsterdam gaat het om andere grote winkelpanden , bijvoorbeeld die van C&A, Primark of Magna Plaza maar ook in de winkelcentra elders. “Vergeet winkelen tot de derde verdieping, dat komt niet meer terug. Ook in het centrum zullen winkels zich terugtrekken naar de begane grond, misschien met hooguit een kelder of een verdieping. De rest komt leeg.”

“Met de Hudson’s Bay in Rotterdam kun je hetzelfde doen als op het Rokin. In Arnhem, Utrecht, Amersfoort en zelfs Haarlem kan je er prima woningen maken. Vervolgens kan de winkelhuur op de begane grond omlaag zodat winkels een grotere kans hebben. Dat is de oplossing voor al die lege verdiepingen en je vergroot de leefbaarheid in binnensteden.”

Maar juist nu, blijkt uit cijfers van winkelanalist Locatus, stagneert de ombouw van winkelpanden. Werden in heel 2018 nog 2000 winkels verbouwd tot kantoor of woning, vorig jaar waren dat er 1000. Terwijl toen bijna 2800 winkels de deuren sloten. “De gemakkelijk om te bouwen winkelpanden zijn wel zo’n beetje op,” zegt Gertjan Slob van Locatus.

Veel eigenaren hebben zich in slaap laten sussen door de – tot voor kort – florerende economie. “De huren stegen weer wat, dan wordt het minder interessant om te verbouwen.”

Logische transformatie

Verwacht wordt dat dat na de coronacrisis snel zal veranderen doordat veel winkels omvallen en de huren zullen dalen. “Veel vastgoedbezitters moeten straks hun winkelpand zo afwaarderen dat de huur lager wordt dan die bij kantoren of woningen. Dan wordt transformatie logisch.”

Slob verwacht dat er een opleving komt van het aantal winkelpanden dat tot appartementencomplex wordt verbouwd. “Of er veel vraag komt naar kantoren, betwijfel ik. En zeker in Amsterdam is de behoefte aan woningen enorm groot.”

Storende stokpaardjes

Omdat winkelpanden duurder zijn dan woningen of kantoren en het rendement groter is, is ombouwen vaak een bittere pil voor de eigenaar. “Eigenaren zullen moeten afschrijven,” zegt makelaar Schut. “Eigenaren zullen moeten investeren. Niet iedereen kan dat. Maar als je het uitsmeert over een langere periode, dan komt het vaak wel uit.”

Ook gemeentes moeten over hun schaduw heen stappen. “De overheid moet niet vasthouden aan stokpaardjes, zoals een verplicht aantal parkeerplaatsen of een fietsenkelder. Laat staan, zoals in Amsterdam, in het geval van woningbouw een vaste verdeling sociale huur, middenhuur en vrije sector. Dan draai je vrijwel elke transformatie, of dat nu van een winkelpand is of een oud kantoorgebouw, de nek om. Dan kom je zeker niet aan al die nieuwe woningen die de stad zo hard nodig heeft.”

Geheimzinnige gegadigde

Een bedrijf zo betrouwbaar als De Nederlandsche Bank (DNB). Met die kwalificatie klopten de Amsterdamse makelaars Broersma en Kroese Paternotte afgelopen november aan bij de Zwitserse vastgoedgigant Zurich Verzekeringen.

Die werd al suf gebeld over het Amsterdamse onderkomen van Hudson’s Bay. De twee grootste supermarktketens van Nederland boden tegen elkaar op over de begane grond. Internationale winkeliers wilden wel een hoekje. Een grote sportschoolexploitant had interesse in de kelder. 

Maar niemand wilde het hele pand. Behalve die solide partij en die twee – voor de Zwitsers – onbekende makelaars. Alleen: een persoonlijke afspraak werd afgehouden. Tot de vastgoedadviseurs met hun nog geheime opdrachtgever om half negen ’s ochtends op audiëntie mochten komen.

Het werd een goochelaarsonthulling. Financieel topman Ingo Uytdehaage van Adyen – zo solide als DNB – legde er een uitgewerkt plan op tafel. De kant-en-klare presentatie maakte direct indruk bij de Zwitsers, evenals de belofte dat Adyen de oorspronkelijke architect, Rijnboutt, bij de plannen zou betrekken.

Op 10 april kwamen alle deals definitief rond en staat de terugkeer van en nieuwe generatie bankiers op het Rokin vast.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden