PlusNieuws

Leegstand tijdens de wooncrisis: te weinig mensen in Amsterdam die hoge huren kunnen of willen betalen

Op Oostenburg wordt nog flink gebouwd, maar lang niet alle huurhuizen hebben al een (toekomstige) bewoner gevonden. Beeld Jakob van Vliet
Op Oostenburg wordt nog flink gebouwd, maar lang niet alle huurhuizen hebben al een (toekomstige) bewoner gevonden.Beeld Jakob van Vliet

Ondanks de grote woningnood blijven er in Amsterdam steeds meer huizen ongebruikt. In de vrije sector loopt de leegstand flink op – en er wordt voorlopig nog behoorlijk bijgebouwd.

Ruben Koops

Je zou het niet verwachten in de wooncrisis. De leegstand in de vrije sector, huurwoningen vanaf 1250 euro per maand, is in het afgelopen jaar hard opgelopen. Dat staat in een recente publicatie van onderzoeksbureau Watson+Holmes, dat de omvangrijke portefeuille van woningbeheerder MVGM heeft bestudeerd.

Al sinds het uitbreken van de pandemie is bekend dat de huurprijzen in de vrije sector zijn gedaald vanwege de lockdowns en het stilvallen van de wereldeconomie. Expats, die geld genoeg verdienen voor een dure huurwoning in gewilde wijken, keerden terug naar hun thuisland, met historisch lage prijzen tot gevolg. Maar de deskundigen van Watson+Holmes laten nu voor het eerst zien wat hier het praktische gevolg van is: oplopende leegstand in een tijd van grote woningnood.

‘Dit huursegment is gericht op een kleine specifieke groep, met veel financiële ruimte, die bereid is om in de stad te wonen. Deze groep is niet groot genoeg om al het aanbod op te nemen,’ aldus het rapport. ‘Dit wordt extra gestimuleerd nu ook de toestroom van expats beperkt is.’

Duidelijke mismatch

In 2021 stond ongeveer 6 procent van de Amsterdamse vrijesectorhuur in de MVGM-portefeuille leeg, een verdubbeling ten opzichte van 2020, stelt Watson+Holmes. 6 procent lijkt weinig, maar omgerekend naar de volledige voorraad dure huurwoningen in Amsterdam bleven omstreeks 4000 woningen vorig jaar (deels) onverhuurd.

De oorzaken zijn diverser dan alleen de wegblijvende expats. Het onderzoek van Watson+Holmes noemt dat er langzaam maar zeker te veel aanbod ontstaat in de vrije sector. Zo loopt de leegstand in dit segment in andere grote steden, zoals Rotterdam, ook hard op tot 8,1 procent, terwijl de druk van expats daar veel lager is. Bovendien zegt Leon Pragt, directeur van Watson+Holmes, dat de toename van de leegstand al voor corona begon. “Er is een duidelijke mismatch tussen de vraag en het aanbod op de huurwoningmarkt,” concludeert hij. “Dit valt te verklaren doordat het (nieuwe) aanbod dat in de binnenstedelijke gebieden wordt gecreëerd, in het hoge huursegment valt.”

De geluiden dat er te veel dure huurhuizen worden aangeboden, past in het beeld dat woningverhuurwebsite Pararius eerder deze week schetste. Op dit platform worden veel huurwoningen in de vrije sector aangeboden. Terwijl de prijzen in bijvoorbeeld Drenthe (16,1 procent), Friesland (17 procent) en Overijssel (10 procent) enorm stegen, kwam Amsterdam er met 1,7 procent stijging bekaaid vanaf. “De rek is eruit,” zegt directeur Jasper de Groot van Pararius. “Op een gegeven moment zit er een maximum aan wat mensen kunnen en willen betalen.”

Financieringslast

De leegstand zorgt er niet automatisch voor dat de prijzen in de vrije sector nog verder zullen dalen. Beleggers en verhuurders moeten bepaalde rendementen halen om hun financieringslasten te kunnen dragen, zegt Pragt. Ook dit is in lijn met de ontwikkelingen op Pararius, daar zijn de prijsdalingen in de Amsterdamse vrije sector eind vorig jaar gestopt.

Hoewel de leegstand dus toeneemt, zijn er in 2021 zeker 1190 woningen met een huurprijs boven de 1040 euro per maand (de minimale huurprijs in de vrije sector in Amsterdam) in aanbouw genomen, meldde wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen) vorige week. Dat is minder dan in de afgelopen jaren, maar alsnog een substantieel deel van de nieuwbouw van 7410 woningen. Vrijesector- en koopwoningen zijn nodig omdat projectontwikkelaars hiervoor een hogere grondprijs moeten betalen, waarmee de gemeente de bouw van sociale huur- en middenhuurwoningen financiert.

Wedemeijer ziet de mismatch tussen vraag en aanbod in de vrije sector. “We hebben helemaal geen behoefte aan nog meer dure huurwoningen, we hebben juist aan betaalbare woningen een groot tekort.” Toch is het de vraag wat de wethouder kan en mag doen. In meerjarige afspraken is vastgelegd dat 20 procent van de nieuwbouw uit duurdere huur- en koopwoningen mag bestaan. Pas na de raadsverkiezingen kunnen hier mogelijk veranderingen in worden aangebracht.

Hoewel het aanbod nieuwbouw dus nog wel een tijd zal doorgroeien, wordt het dit jaar voor beleggers lastiger een huis op te kopen en door te verhuren door de invoering van de zelfwoonplicht.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden