Amsterdam Bewaar

Krappe markt kantoren jaagt bedrijven de stad uit

Luchtfoto met overzicht van kantoorpanden op de Zuidas
Luchtfoto met overzicht van kantoorpanden op de Zuidas © ANP

Nog even en dan zijn alle oude en nieuwe kantoren in Amsterdam op. Er worden te weinig nieuwe kantoren gebouwd, de schaarste groeit. De huren stijgen zo hard dat kleinere bedrijven en starters de stad uit vluchten.

In Europa staat Amsterdam van alle grote werksteden nu helemaal onderaan als het gaat om de beschikbaarheid van nieuwe kantoorruimte. Dat blijkt uit een digitale tool die vastgoedadviseur CBRE heeft ontwikkeld die de ernst van de kantorencrisis zichtbaar maakt.

Een voor een flitsen ze voorbij op de kaart van groot-Amsterdam. Het aantal kantoorgebouwen dat de laatste jaren verhuurd is, kantoren die verbouwd zijn tot hotel of woonruimte. Het zijn volle kaarten, met de geheide werkplekken als Zuidas, Sloterdijk en Zuidoost als hotspots.

Maar de digitale kaarten worden maagdelijk leeg als ze het aantal kantoorgebouwen dat nu nog te huur staat tonen. Laat staan de nieuwbouw die er de komende vijf jaar bij moet komen.

De statistici van de vastgoedadviseur hebben alle gegevens over de kantorenmarkt verwerkt in een digitale tool, waarmee in één oogopslag is te zien hoe de kantorencrisis in de stad voortwoekert.

De afgelopen drie jaar is de gemiddelde huur in Amsterdam 25 procent toegenomen

Niet voor zichzelf, vastgoedadviseurs als CBRE voorspellen al drie jaar dat deze crisis zich voordoet, maar om te tonen aan de buitenwereld; projectontwikkelaars, beleggers, stadsplanners en overheden.

Inzakken
In Amsterdam staat nu nog maar 4,7 procent van de kantoorruimte te huur. Dit jaar is tot nu circa 375.000 vierkante meter kantoorvloer verhuurd aan nieuwe bedrijven en Amsterdamse ondernemingen die willen uitbreiden.

"Over het hele jaar komen we rond de 400.000 vierkante meter uit," zegt Rudolf de Boer, partner bij CBRE, "wat vergelijkbaar is met de afgelopen drie jaar. Er staat nu ongeveer 305.000 vierkante meter leeg; in dit tempo is het daarmee volgend jaar herfst op." De verhuur van kantoren zal dan ook de komende jaren snel inzakken omdat er steeds minder ruimte beschikbaar is.

De nieuwbouw van kantoren, pas sinds zomer vorig jaar weer door de gemeente Amsterdam toegestaan, biedt nauwelijks soelaas. "Er wordt de komende vier jaar 770.000 vierkante meter nieuwe kantoorvloer bijgebouwd," zegt De Boer. 

"Maar daarvan is een aanzienlijk deel bij voorbaat verhuurd. Per saldo blijft er zo'n 400.000 vierkante meter nieuwbouw over, goed voor net één jaar verhuur."

Ook bedrijven die nu wel onderdak in de stad hebben, lopen gevaar. Door de schaarste lopen de huren pijlsnel op. De tophuren in de stad liggen nu rond 420 euro per vierkante meter per jaar en daar komt - voor nieuwe huurders - jaarlijks 6 procent bij.

"Je zult meer en meer zien dat verhuurders de huren tussentijds verhogen of simpelweg het contract opzeggen omdat ze een betere prijs kunnen krijgen."

"De afgelopen drie jaar is de gemiddelde huur in Amsterdam 25 procent toegenomen," zegt De Boer. "Wij kunnen met onze gegevens nu voorspellen dat dat percentage in 2020 op 40 procent ligt."

Uit de markt prijzen
"De relatief grootste huurstijging doet zich voor in de laagste huurklassen," zegt De Boer. "Beginnende bedrijven worden weggeconcurreerd door reguliere ondernemingen bij de zoektocht naar kantoorruimte, die in staat zijn meer geld te betalen."

Daarmee prijst Amsterdam zich echt uit de markt, zeker ten opzichte van de sectoren die het juist wil trekken, zoals techbedrijven en, vanwege de komst van EMA, medische ondernemingen en brexitbedrijven.

Van de vijftien grootste kantorensteden in Europa staat Amsterdam nu helemaal onderaan als het gaat om beschikbaarheid, nieuwbouw, en - na Berlijn - bovenaan als het gaat om huurgroei. De Boer roept gemeente en vastgoedbranche op alles op alles te zetten om de crisis aan te pakken. 

"Het is een opgave voor alle partijen om nieuwbouwlocaties voor kantoren zo snel mogelijk uit te geven. Alles dat er nu bij komt, is eigenlijk al te laat, omdat met voorbereiding en bouw zeker drie jaar is gemoeid."

'Stad moet veel flexibeler zijn'

In de presentatie van de Amsterdamse woningbouwplannen gisteren, ging het college van b. en w. er volledig aan voorbij de behoefte aan nieuwe kantoren. "Het huidige nieuwbouwbeleid voor ­woningen heeft ook impact op de gebiedsontwikkeling in de stad," zegt De Boer.

"Er zijn op allerlei plekken in de stad mogelijk­heden om de bouw van nieuwe kantoren te versnellen. Op plekken waar nu gebouwd kan worden, moet niet worden gewacht."

"De gemeente Amsterdam zou nieuwbouw veel flexibeler moeten toestaan. Ik zie onvoldoende besef bij de overheid van de situatie waar wij nu in zitten. Op deze manier zal de onderkant van de bedrijvenmarkt uit de stad verdwijnen."

"Maar het belangrijkste is toch dat gemeente en vastgoed­wereld beter samenwerken. Zo niet, dan zitten we in 2023 met een huurstijging van 40 procent en is de werkgelegenheid in een groot deel van de markt de stad uitgejaagd."