Koopgekte op de Amsterdamse huizenmarkt voorbij: ‘Woningen gaan nu voor rond de vraagprijs weg’

De gekte op de Amsterdamse koophuizenmarkt is voorbij, zeggen Amsterdamse makelaars. Overbiedingen van soms wel 20 procent van de vraagprijs behoren tot het verleden. ‘Deze stabilisatie zal de komende twee jaar aanhouden.’

Volgens cijfers van het CBS is de jaar-op-jaar prijsdaling van de huizenprijzen, voor het eerst sinds 2014, nu officieel een feit. Landelijk gaat het om een bescheiden daling van 0,8 procent ten opzichte van februari vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs was in februari 410.189 euro. Die cijfers lopen enkele maanden achter op de werkelijkheid.

De afgelopen jaren almaar oplopende huizenprijzen kwamen onder meer door een extreem krappe markt: de vraag was groter dan het aanbod. Belangrijkste reden daarvoor was dat kopers, dankzij een lage hypotheekrente van rond de 1 procent, meer konden lenen bij de bank en tegelijkertijd hun maandlasten laag hielden. Zo werd flink overbieden standaard praktijk.

Rond de vraagprijs

Die situatie van overbieden zijn we inmiddels voorbij, zegt Mustafa Özburun van De Ruyter Makelaardij. “Woningen die voor drie ton te koop stonden, werden verkocht voor 360 duizend tot 380 duizend euro. Nu zien we een iets hogere vraagprijs, maar dan gaat de woning ook rond de vraagprijs weg, soms zelfs daaronder.”

Volgens Barbara van der Grijp, oprichter van makelaarskantoor Engel & Völkers, bevinden we ons in de situatie van voor corona. “Toen dachten we: dit gaat helemaal mis. Maar het tegendeel bleek waar. Iedereen had tijd om huizen te zoeken en de hypoheekrente was natuurlijk extreem laag. Nu zien we het beeld normaliseren doordat de hypotheekrente is gestegen naar 4 procent en men weer meer buitenshuis is.”

Daardoor zijn er ook minder bezichtigingen. “Voorheen stonden er wel zestig mensen op de stoep, want bij een lagere rente kan een grotere groep zich een huis veroorloven. Dat is niet meer zo,” aldus Van der Grijp. Dat beeld herkennen ze bij De Ruyter Makelaardij. “Waar je vorig jaar negen biedingen had, zijn het er nu één of twee. De woningen worden wel nog steeds verkocht,” vertelt Özburun.

Naar starterswoningen en woningen tot 4 à 4,5 ton is nog altijd een grote vraag. “De klappen vallen bij woningen die tussen de 4 en 6 ton worden aangeboden. Daar is het wat rustiger geworden. Huizen boven de 8 ton worden nog wel goed verkocht. Dat is meestal een groep kopers die een flinke overwaarde van hun bestaande woning en een goed inkomen hebben,” zegt Özburun.

Kopers kritischer

In de huidige markt zijn kopers bovendien kritischer geworden bij de aankoop van een huis, zeggen de makelaars. Van der Grijp van Engel & Völkers: “Voorheen maakte het niet uit waar een woning stond, of er een tuin was en welk onderhoud moest worden gepleegd. Maar door de gestegen kosten van onder andere onderhoud zijn mensen wel iets angstiger geworden.”

“Met name woningen die er goed uitzien en die met een gunstige ligging, worden nog snel en goed verkocht. 10 procent is daar de maximale overbieding,” zegt Micha van den Bergh van Makelaar in Amsterdam.

Stabiel

Hoe gaat de huizenmarkt zich in de toekomst ontwikkelen? Van den Bergh verwacht dat de markt redelijk stabiel zal blijven. “Er wordt nauwelijks gebouwd, de nieuwbouw staat vrijwel stil. En mensen zijn inmiddels gewend aan de nieuwe rente.”

Volgens Engel & Völkers hangt het af van de maatregelen, zoals regulering van de huurmarkt in de vrije sector. “Wij zien juist een grote behoefte aan huurhuizen. Als de huurmarkt moeilijk wordt voor beleggers, dan komt er veel druk op de koopmarkt.”

Özburun van De Ruyter Makelaardij: “Zolang de rentes niet dalen, en dat ziet er de komende jaar twee jaar niet naar uit, dan zal deze huidige stabilisatie aanhouden.”