Een huis is er in de eerste plaats om in te wonen, maar tegelijk is een woning een verstandige investering geworden. Voor een steeds grotere groep precies in die volgorde.

PlusAchtergrond

Je vorige koophuis aanhouden om te verhuren? Veel Amsterdammers doen het: ‘Het is mijn appeltje voor de dorst’

Een huis is er in de eerste plaats om in te wonen, maar tegelijk is een woning een verstandige investering geworden. Voor een steeds grotere groep precies in die volgorde.Beeld Van Santen & Bolleurs

Steeds meer Amsterdammers verkopen hun huis niet als ze verhuizen, maar houden het aan voor verhuur. Voor huurders en huizenzoekers is dat een ongunstige ontwikkeling, maar voor de gelukkige huiseigenaar is ze uiterst lucratief. ‘Ik vertel erover op feestjes, maar niet iedereen is positief.’

Marc Kruyswijk

Het is een beetje ‘huisbaasje spelen’, zegt een woningeigenaar. Een jaar of drie geleden trok hij in bij zijn vriendin. De vraag was: ga ik mijn woning verkopen? Een definitieve beslissing werd uitgesteld, eerst maar eens proberen en kijken of het samenwonen niet enorm zou tegenvallen.

Maar, dacht hij ook: hoe langer ik wacht met verkopen, hoe meer mijn etage in De Pijp waard wordt. “En als ik verhuur, komt er iedere maand 1500 euro binnen. Een mooi bedrag, tegen een gunstig belastingtarief. En: ik ben ondernemer, ik word geacht mijn oudedagvoorziening zelf te regelen. Dit huis is straks, als ik stop met werken, mijn appeltje voor de dorst.”

Waardestijging

Wie de prijzen van woningen in Amsterdam de laatste jaren ook maar een beetje in de gaten heeft gehouden, weet: huizen zijn vrijwel zonder uitzondering meer waard geworden. Vele malen meer. Wat ooit een paar ton kostte, is tegenwoordig het dubbele waard. Het drievoudige, soms zelfs het vier- of vijfvoudige.

Wie een huis heeft, bouwt vermogen op. Een huis is er in de eerste plaats om in te wonen, maar tegelijk is een woning een verstandige investering geworden. Voor een steeds grotere groep precies in die volgorde.

Dus niet zoals investeerders die woningen opkopen als belegging, met als doel er geld mee te verdienen, maar om er te gaan wonen.

Razend tempo

Totdat zich de mogelijkheid tot verhuizen voordoet. Want steeds meer mensen die de overwaarde van hun oude woning niet nodig hebben om een nieuw huis te kopen, houden die oude woning aan. Met als gedachte: ze is de afgelopen jaren in razend tempo meer waard geworden, als ik nog een paar jaar wacht, is ze straks nóg meer waard. En in de tussentijd kunnen de huuropbrengsten een lucratieve bron van inkomsten vormen.

Instelling bij velen: wie een woning bezit, zou wel gek zijn die te verkopen.

Keep-to-let heet het verschijnsel: mensen die hun oude koopwoning zelf of met behulp van tussenfiguren in de verhuur gooien. De koopwoning wordt daarmee een huurwoning. Niet zelden een huurwoning in het vrije segment, waarbij de verhuurder de huur (in elk geval nu nog) zo hoog mag maken als hij of zij wil.

Het is iets anders dan buy-to-let, waarbij beleggers de woning kopen, niet met als doel er zelf te gaan wonen, maar om die te verhuren.

Bijna 3000 woningen

Uit cijfers die Het Parool heeft opgevraagd bij het Kadaster blijkt dat Amsterdam begin vorig jaar ten minste 2758 woningen heeft die op de keep-to-letmanier zijn getransformeerd van koop- tot huurwoning. Meestal gaat het om kleine woningen: in bijna duizend gevallen gaat het om huizen kleiner dan 60 vierkante meter.

Hierdoor komen met name starters op de koopmarkt in de problemen: er raken gaandeweg minder koopwoningen beschikbaar.

Voor de goede orde: Amsterdam telt ongeveer 129.000 koopwoningen. Keep-to-let vormt van het geheel dus een relatief bescheiden aandeel.

Maar wie de cijfers over meerdere jaren goed bekijkt, ziet dat het aantal koophuizen de laatste jaren gestaag is gedaald, van 139.000 in 2017 naar 136.000 in 2019 tot 129.000 vorig jaar.

Tegelijkertijd is de particuliere huurmarkt, waarin de nieuwbakken verhuurders zich dus begeven, in dezelfde periode gegroeid van 104.000 tot 137.000 in 2021. In die trend speelt keep-to-let een rol.

Steeds meer animo

De cijfers van het Kadaster bevestigen een trend die al langer zichtbaar is. Begin dit jaar bleek uit onderzoek van het AD onder de tien grootste hypotheekverstrekkers dat steeds meer Nederlanders van zins zijn hun oude huis te verhuren als zij een nieuwe woning gaan kopen. Reden, volgens het onderzoek: klanten denken dat de verhuur extra geld oplevert, de hypotheekrente is nog steeds laag en ondertussen zijn er de aantrekkelijke huurinkomsten. Het merendeel van de banken geeft aan dat méér klanten hierin interesse hebben.

Afgelopen zomer becijferde het Kadaster de situatie al voor heel Nederland. Toen bleek dat landelijk in de afgelopen tien jaar ongeveer 62.000 keer een woning werd aanhouden voor verhuur. In dezelfde periode werden ongeveer 75.000 woningen verkocht voor de verhuur (buy-to-let). Trend: het verschil tussen deze twee vormen wordt steeds kleiner, keep-to-let loopt op, buy-to-let juist terug.

Gemiddeld 46 jaar

Het Kadaster constateert dat vooral de laatste jaren woningbezitters hun vorige woningen langer vasthouden. Dat gebeurde ook in de jaren van de financiële crisis, maar dat kwam vooral doordat het niet lúkte om de vorige woning snel te verkopen. Ook wist het Kadaster een profiel vast te stellen van keep-to-letters. De gemiddelde leeftijd is 46 jaar. Dat is vijf jaar ouder dan de gemiddelde leeftijd van alle andere particuliere kopers.

Doordat een van de twee eigenaren van een nieuwe woning vaak al beschikt over een koopwoning, gaat het bij de keep-to-letters niet om starters, die meestal jonger zijn. Over het algemeen verhuist een keep-to-leteigenaar naar een woning die 25 tot 30 vierkante meter meer woonoppervlakte heeft. De aangehouden woning is relatief vaak een rijtjeswoning of appartement. Die ligt meestal in een meer stedelijke en een iets goedkopere wijk dan de nieuwe woning.

In 59 procent van de gevallen ligt de aangehouden woning in dezelfde gemeente als de nieuw gekochte woning. In nog eens 17 procent van de gevallen ligt de woning in dezelfde regio.

Moeilijker voor beleggers

Econoom Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit zegt dat de huizenmarkt ingewikkelder is geworden voor ‘klassieke beleggers’.

“De overdrachtsbelasting is voor hen verhoogd en veel steden hebben een opkoopbescherming geregeld, zoals in Amsterdam de zelfwoonplicht die is ingevoerd voor een groot deel van de woningen bijvoorbeeld. Alleen al daardoor is keep-to-let aantrekkelijker geworden.”

Daar komt bij, zegt Korevaar, dat de recente voorstellen voor de huurregulering van de vrije sector het rendement ‘mogelijk flink kunnen beïnvloeden’. “Dat maakt de casus ook voor keep-to-let een stuk onzekerder.”

Er zijn tal van redenen waarom mensen kiezen voor keep-to-let. Vaak gaat het om mensen die beiden een woning hebben, zo blijkt uit de gegevens van het Kadaster. Als die gaan samenwonen, trekt de een vaak bij de ander in en wordt de tweede woning verhuurd.

Ook kan het gebeuren dat een woning wordt geërfd bij overlijden. Verhuren is voor veel mensen dan een optie.

Daarnaast is er ook de hoge prijs van Amsterdamse woningen: mensen die een eind van de stad gaan zitten, hebben de verkoopwaarde van de Amsterdamse woning soms helemaal niet nodig om het nieuwe huis te kunnen betalen.

Keurige types

Mensen uit die laatste categorie die zijn benaderd voor dit artikel willen allemaal niet met naam en toenaam in de krant. “Dat hoeft niet iedereen te weten,” zegt er een.

Een ander wil best praten over hoe ze dat geregeld heeft met haar ‘oude huisje in de westelijke grachtengordel’, maar dan ‘alleen zonder mijn naam erbij graag’. “Ik maak er privé geen geheim van, ik vertel het op feestjes, maar niet iedereen is positief over deze constructie.”

Die laatste is een vrouw van halverwege de veertig die bijna drie jaar geleden uiteindelijk is ingetrokken bij haar vriend, een eindje buiten de stad. “Eerst dacht ik: eerst even zien of ik dat wel trek, het buitenleven. Laat ik mijn huis nog maar even niet verkopen, dan kan ik altijd nog terug.”

Inmiddels weet ze dat ze goed zit bij haar vriend. “En nu denk ik: ik kan mijn huis wel verkopen, maar ik kan het beter nog een tijdje aanhouden. De markt zal voorlopig nog wel niet instorten. En ik hou er nog een mooi maandelijks bedrag aan over: ik heb mijn huis verhuurd aan expats, mensen uit de Verenigde Staten. Keurige types.”

“Ik ben huisbaas geworden, maar zo voelt het helemaal niet: ik heb een kantoor in de arm genomen dat het beheer doet, zodat ik niet midden in de nacht wordt gebeld als een kraan lekt of zo.”

Alles geregeld

Ruben van Leeuwen van Vastgoed & Co wordt zeer regelmatig benaderd door mensen die de woning waarin ze woonden, willen verhuren.

“Het is opvallend, we merken dat het vaker voorkomt. Mensen trekken toch vaak weg uit Amsterdam en willen het vorige huis aanhouden voor de verhuur. Wij helpen met het zoeken van een huurder en zorgen dat alles geregeld is, dit kost meer tijd dan veel mensen denken. Daarnaast doen we ook vastgoedbeheer: als er iets is met de huurder of de woning, dan hoeft de eigenaar niet zelf in actie te komen, dit regelen wij dan.”

Ook Sezer Yilmaz van Mr Mortgage ziet een groeiende belangstelling voor keep-to-let. “Wij richten ons op expats en krijgen veel vragen van hen over dit onderwerp. Britten weten bijvoorbeeld precies wat ze willen. Vaak zijn expats mensen die wel gewend zijn aan dit soort zaken, maar wij kunnen helpen bij allerlei financiële vragen die specifiek zijn voor de Nederlandse situatie.”

Banken beoordelen een particuliere verhuurder vaak als een groter risico. Yilmaz: “Een hypotheekverstrekker heeft voorwaarden in de overeenkomst opgenomen. Het moet gaan om een huis om zelf in te wonen, dat kan je niet zomaar gaan verhuren. Wij zijn daar altijd duidelijk in tegen onze klanten.”

Vijftig vierkante meter

Nog onlangs adviseerde Yilmaz een jong stel met een kleine woning in Oud-West. “Vijftig vierkante meter, ze waren eraan toe om wat groter te gaan wonen. Een groot deel van de hypotheek hadden ze al afgelost, de woning was al behoorlijk in waarde gestegen. Zij hoefden de woning niet te verkopen en op ons advies hebben ze de woning aangehouden en verhuurd. Dat levert ze een mooi maandelijks bedrag op en het is niet waarschijnlijk dat de waarde van de woning gaat dalen.”

Volgens econoom Korevaar is onduidelijk wat het effect van keep-to-let is op de huizenprijzen, juist omdat het gaat om woningen die niet verkocht maar aangehouden worden.

“Maar het is waar dat de lichte groei ten koste gaat van het aantal koopwoningen. En het is ook waar dat de koopmarkt in Amsterdam al behoorlijk vastzit. Dit helpt daar niet bij, want hierdoor worden huizen minder snel verkocht.”

Te rijk gerekend

De groei van keep-to-let heeft allerlei nadelen, zegt Gert Jan Bakker van stichting Woon, die opkomt voor de belangen van bewoners. “Verhuurders vergissen zich soms, vooral als het gaat om kleine woningen. Wat toch vaak het geval is.”

“Neem een woning van 30 vierkante meter: als je die gaat verhuren en je treft een huurder die zo slim is om na te rekenenen of de huur niet te hoog is, kan het zo maar zijn dat zo’n woning te weinig punten heeft om een hoge huur te vragen.”

“Kort gezegd: als blijkt dat de woning binnen de gereguleerde huur valt dan is zo’n huisje ineens geen geldautomaat meer. Als je dan van tevoren denkt dat je 1800 euro huur per maand kan beuren en je komt uit op 700, dan heb je jezelf echt te rijk gerekend.”

Sociale cohesie

En dan is het nog maar de vraag of het goed is voor de stad, zegt Bakker. “Meestal zitten mensen die dergelijke dure woningen huren er relatief kort, al is het maar omdat het vaak gaat om tijdelijke huurcontracten: vaak na twee jaar loopt de overeenkomst af en moet je opnieuw onderhandelen. Je hebt als huurder nauwelijks een poot om op te staan.”

“Mensen worden daardoor voorbijgangers, ze trekken vaak weer verder, naar betaalbaardere woningen elders. Dat gaat ten koste van de sociale cohesie: mensen voelen zich niet meer onderdeel van een buurt, van een wijk. Dus: nee, het is niet goed voor de stad, niet goed voor buurten en niet goed voor de betaalbaarheid van wonen.”

Regulering middenhuur

De middenhuur wordt gereguleerd, waarschijnlijk met ingang van 2024. Dat maakte minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting onlangs bekend. Dit betekent dat er voor deze woningen een puntenstelsel komt op basis waarvan verhuurders de huur moeten vaststellen. Nu geldt zo’n systeem alleen bij woningen uit de sociale huursector, waarvan de woningen nooit meer mogen kosten dan 763 euro. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de huur mag zijn. Dat houdt in dat een deel van de verhuurders straks niet meer zelf mag bepalen wat ze hun huurders aan huur vragen. De nieuwe regels gaan in ieder geval gelden voor mensen die een nieuwe woning gaan huren of voor wie een flexibel huurcontract afloopt.

Woningnood in Amsterdam

Stijgende huizenprijzen, kelderend aanbod en ondertussen toch nog leegstand: het dieptepunt op de Amsterdamse woningmarkt is nog niet in zicht. Lees hier de belangrijkste verhalen over de wooncrisis.

Bij keep-to-let gaat het meestal om kleine woningen. De huiseigenaren verhuizen zelf vaak juist door naar een grotere woning.   Beeld Van Santen & Bolleurs
Bij keep-to-let gaat het meestal om kleine woningen. De huiseigenaren verhuizen zelf vaak juist door naar een grotere woning.Beeld Van Santen & Bolleurs
Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden