PlusExclusief

Heeft de erfpacht nu echt z’n langste tijd gehad?

Erfpacht staat opnieuw ter discussie nu een onafhankelijk onderzoeksrapport heeft aangetoond dat Amsterdam als grondeigenaar niet fair omgaat met erfpachters. Voor gemeente en huiseigenaren staat er veel op het spel.

null Beeld Getty
Beeld Getty

Wat is erfpacht?

Anders dan in de meeste andere plaatsen in Nederland, is ongeveer 80 procent van de grond in de gemeente Amsterdam eigendom van de stad. Alleen de grond onder de huizen in de grachtengordel en in de buurten rond het Vondelpark, ruwweg de bebouwing tot 1896, is van de huiseigenaren. In 1896 besloot Amsterdam de grond bij nieuwbouw voortaan in eigendom te houden en daar een vergoeding voor te vragen, te verpachten dus. Het idee erachter is dat op deze manier niet alleen de eigenaar van een woning, maar de hele gemeenschap profiteert van de waardestijging van een gebied. Omdat het pachtrecht na het overlijden van de pachter overgaat op de erfgenamen, is sprake van erfpacht. De stad heeft 286.000 erfpachtrechten uitgegeven, aan ongeveer 200.000 pachters.

Hoe wordt erfpacht afgerekend?

De gemeente vraagt een jaarlijkse vergoeding, de canon, voor het gebruik van de grond. Erfpachters kunnen de canon ook voor enkele decennia of ‘eeuwigdurend’ afkopen. Vooral als zo’n periode afloopt en de gemeente op basis van de actuele waarde de nieuwe canon vaststelt, schrikken veel pachters. De berekening op basis waarvan de gemeente de nieuwe canon vaststelt, krijgt nu kritiek van de deskundigen van bureau Berenschot.

Waaruit bestaat de kritiek van de onderzoekers?

Het rapport hekelt de grote verschillen tussen de gehanteerde erfpachtstelsels en de enorme tariefverschillen per buurt. Een erfpachter met een huis van 5 ton betaalt in bijvoorbeeld Zuidoost 403 euro per jaar, terwijl de canon voor een even duur huis in Zuid 3952 euro bedraagt. De onderzoekers vragen zich daarnaast af of het wel eerlijk is dat bij uitgerekend de eigenaren van huizen in de binnenstad en in de Vondelparkbuurt, waar de duurste huizen staan, de waardestijging niet wordt afgeroomd.

Het rapport adviseert de gemeente de ‘hefboomwerking’ uit het rekenmodel voor erfpacht te halen. Wat betekent dat?

De erfpacht wordt vastgesteld op basis van de ‘residuele rekenmethode’. Door gebruik te maken van deze methode stijgt de waarde van de grond, waarvoor de gemeente erfpacht rekent, sneller dan de waarde van de gebouwen op die grond. Deze hefboomwerking is extreem voordelig voor de gemeente. Andere prijsverhogende factoren zoals de investeringen van een huiseigenaar of de macro-economische ontwikkelingen (bijvoorbeeld de lage rente) worden namelijk niet meegewogen. Door die hefboomwerking te schrappen, wordt de berekening transparanter en verdwijnen de grote uitschieters.

Hoeveel verdient de gemeente met erfpacht?

De inkomsten bedragen sinds 2007 jaarlijks tussen de 206 en 430 miljoen euro. In 2019 ging het om 4,5 procent van de inkomsten van de gemeente Amsterdam. Overigens bestond die voor een belangrijk deel in 2019 en 2020 uit afkoopsommen van de ‘eeuwig­durende’ erfpachtregeling. Dit zijn pachters die de pacht eenmalig hebben afgekocht en hierna nooit meer hoeven betalen.

In 2020 gebruikte Amsterdam 108 miljoen euro uit de erfpachtreserve om de klap van coronacrisis op te vangen. Maar een visie op hoe de hele stad zou kunnen profiteren van de erfpachtbaten, ontbreekt. Volgens de deskundigen is erfpacht ‘de facto verworden tot een vorm van grondbelasting om de gemeentelijke begroting sluitend te maken en te houden’.

Wat gaat er veranderen?

Voorlopig niets. Het stadsbestuur en de gemeenteraad komen nog met een inhoudelijke reactie op het onderzoeksrapport, maar het rapport is vooral belangrijk omdat het de discussie over de wenselijkheid van erfpacht nieuw leven inblaast. De komende maanden zullen politieke partijen hun verkiezingsprogramma’s voor de raadsverkiezingen van 2022 publiceren, daaruit zal blijken in hoeverre zij het erfpachtstelsel willen veranderen.

Op de korte termijn is er wel een kans dat de gemeente meer gaat doen om de positie van erfpachters te verbeteren. Op de lange termijn zorgt de toenemende complexiteit en discussie over de erfpachtstelsels ervoor dat banken waarschijnlijk terughoudender zullen worden om de aankoop van huizen op pachtgrond te financieren, aldus het rapport.

Overigens zijn de onderzoekers eerlijk over hun advies over het stelsel, dat zij eufemistisch ‘een Gordiaanse knoop’ noemen. Zij noemen veel verbeterpunten, maar zien ook dat alle belanghebbenden iets anders willen en het huidige stelsel nauwelijks te verbeteren is.

Aanbevelingen uit het rapport om erfpacht in Amsterdam te verbeteren

- Bedenk nieuwe doelstellingen die duidelijk maken waarvoor de pachtopbrengst wordt gebruikt. Te denken valt aan: volkshuisvesting, inclusie en diversiteit of financiële solidariteit en de gemeentefinanciën.

- Hanteer de algemene beginselen van goed bestuur, zodat de financiële belangen van de gemeente niet automatisch voorrang krijgen.

- Bouw een vorm van consumentenbescherming in voor pachters, en een geschillencommissie zodat pachters niet meteen naar de rechter hoeven stappen bij een conflict

- De rekenmodellen moeten eenvoudiger, de ‘hefboom’ die de gemeente voordeel oplevert, moet eruit.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden