PlusNieuws
Er is plek voor 35.000 nieuwbouwhuizen in Groot-Amsterdam – en dat kan zonder pijn
Groot-Amsterdam heeft plek voor wel 35.000 nieuwbouwwoningen, inventariseert architectencombinatie KAW. Je moet de ruimte willen zien – in naoorlogse wijken en op de plek van levenloze wijkwinkelcentra, zieltogende zorggebouwen of overbodige tankstations.
KAW maakte de inventarisatie op verzoek van Het Parool. “Er is binnen de bestaande naoorlogse wijken in de regio Amsterdam ruimte voor woningen voor circa 70.000 inwoners,” zegt directeur Reimar von Meding van KAW, “Dat is een stad ter grootte van Heerhugowaard, Gouda of Hoorn.”
Dat betekent zo’n 20 procent van de 175.000 woningen die de komende tien jaar in de Metropoolregio Amsterdam moeten verrijzen om de wooncrisis te bezweren. Amsterdam alleen al komt 50.000 huizen tekort.
Door buurten in naoorlogse wijken opnieuw in te richten, ontstaat volgens de specialist in stadsvernieuwing ruimte voor 27.500 nieuwbouwhuizen. “Daarnaast hebben we in de regio in elk geval acht grote wijkwinkelcentra die onvoldoende worden gebruikt. Daar kunnen tussen de 1500 en 4000 woningen worden toegevoegd. En in groot-Amsterdam liggen 40 tankstations die bij de transitie naar elektrisch rijden ruimte bieden aan 4500 tot 6000 woningen, inclusief oplaadpalen.”
Ook ongebruikt én ondergebruikt zorgvastgoed kan de woningnood op termijn lenigen. Hoeveel precies is volgens Von Meding lastiger te bepalen. “Maar we kunnen vrij goed inschatten dat in de Amsterdamse regio ongeveer vijftig zorglocaties moeten zijn die voldoen aan de voorwaarden. Als die worden vernieuwd, kunnen zo’n duizend woningen worden toegevoegd.”
Leefbaarheid
KAW, in de jaren zeventig als Koöperatieve Architekten Werkplaats ontstaan uit de Groninger kraakbeweging, is met drie kantoren een van de grotere spelers in de stadsvernieuwing. Het bureau was in Amsterdam onder meer betrokken bij de renovatie van 600 appartementen in Bos en Lommer, 328 naoorlogse portiekwoningen in Overtoomseveld, de renovatie van de Zaandamse wijk Rosmolenbuurt en het masterplan voor Hollandpark in Diemen Zuid.
“Er wordt de laatste jaren met grote getallen gesmeten over de behoefte aan nieuwbouwwoningen, gevolgd door de vraag: waar vinden we de grond?” zegt Von Meding. “Daarnaast krijgen wij als architecten de vraag hoe we oude wijken kunnen verbeteren, buurtinfrastructuur aanpassen of de stad vernieuwen. Het verbaast ons dat die vragen altijd als twee losse dossiers worden beschouwd terwijl je ze juist bij elkaar kunt pakken. Daarvoor willen we een fundament neerleggen; hoeveel woningen van die totale nieuwbouwbehoefte kunnen we kwijt ín de stad zonder de leefbaarheid geweld aan te doen?”
Dat leidde in 2020 tot de publicatie ‘Ruimte zat in de bestaande stad’, een eerste inventarisatie. “We worden sindsdien door woningbouwcorporaties en gemeenten gevraagd om hun stad of huizenbezit door te lichten. We hebben bij de vernieuwing van naoorlogse buurten al een aantal projecten onder de knop.”
Vorige maand verscheen een vervolgonderzoek. Waarom kiezen de architecten daarin voor tankstations, winkelcentra en zorgvastgoed? Von Meding: “Die vonden we het leukst. En we wilden vooral beginnen met plekken waar we de meeste winst verwachten. Locaties die vaak nog helemaal niet op de radar staan.”
Incidenten herhalen
De gedachte is niet nieuw: verweesd vastgoed wordt al jaren omgebouwd of gesloopt ten gunste van woonruimte. Dit jaar en in 2022 worden in Amsterdam 2180 woningen gemaakt in oude kantoren of op locaties van gesloopte kantoren. “We zijn fan van zulke incidenten. Maar we willen laten zien welke ontwikkelingen je op meerdere plekken kunt herhalen en waarmee grote aantallen woningen zijn te genereren.”
De focus ligt daarbij op de groepen met de grootste urgentie. “Een- en tweepersoonshuishoudens, zorg- en hulpbehoevend, mensen op leeftijd die willen terug verhuizen, starters,” somt Von Meding op, “die het nu het moeilijkst hebben op de woningmarkt. Maar ook bestaande bewoners moeten er baat bij hebben. Door woonruimte toe te voegen, blijft hun buurt levensvatbaar.”
De voorzieningen verdwijnen niet van de locaties die KAW op de korrel heeft. “Het is niet in plaats van, het is in combinatie met. Die zorgvoorzieningen en winkels gaan helemaal niet weg. Als je woningen toevoegt aan een wijk kan je de commerciële vierkante meters zelfs uitbreiden omdat het draagvlak daarmee groeit.”
Door slim naar bestaande wijken te kijken, is volgens Von Meding te voorkomen dat bedrijfsterreinen weg moeten voor woningbouw, zoals in de toekomstige woonwijk Haven-Stad of de woningbouw op het Foodcenter in Amsterdam, of dat er massaal woningen worden neergezet in het groen.
“Ik ben helemaal niet tegen nieuwbouw in weilanden, maar het is totaal niet nodig. Een volwaardige samenleving draait niet alleen om wonen, werken en infrastructuur. Er zijn plekken nodig voor alternatieve landbouw, alternatieve energie. Je bent wel gek als je kostbaar groen of werkgebieden opgeeft. Onze resultaten laten zien dat het kan.”
KAW laat het niet bij winkels, zorg en benzinestations. “We gaan ook onderzoek doen naar andere kansen. Door het veranderende vrijetijdsgedrag zijn ongebruikte sportvelden, leegstaande kerken en winkelpanden buiten winkelcentra een kans. Er veranderen heel veel zaken in de maatschappij, dat moeten we zien en er slim gebruik van gaan maken. We hebben nog maar de helft van de mogelijkheden onderzocht en we zitten nu voor heel Nederland al op een miljoen nieuwe woningen.”
Meer woonmeters in bestaand gebied? Drie voorbeelden uit de regio
Portiekwoningen Nieuw-West
In de Lodewijk van Deysselbuurt in Amsterdam-Nieuw-West is KAW voor Rochdale bezig met een renovatieplan voor 1200 oude portiekwoningen in 35 wederopbouwblokken. “In die buurt willen we 30 procent meer woningen toevoegen zonder bij te bouwen,” zegt architect Von Meding. “Dat doen we door in bestaande gebouwen ongebruikte zolders of ongebruikte garageboxen bij de woonruimte te betrekken.”
Met de ingreep moet volgens Rochdale ook de maatschappelijke samenstelling van de Van Deysselbuurt veranderen. Uiteindelijk moet het aandeel sociale huur van 90 procent naar 60 procent, door vooral middenhuurwoningen toe te voegen.
De ingreep, onderdeel van een omvangrijkere vernieuwing van Nieuw-West, gebeurt stapsgewijs over een periode van jaren, ook omdat bewoners er hun huis voor uitmoeten. Eerdere renovatieplannen mislukten, doordat de kredietcrisis van 2008 roet in het eten gooide.
Von Meding ziet ook kansen voor andere wijken. “In sommige buurten in Nieuw-West zijn twee woningen van 80 vierkante meter om te katten in drie moderne appartementen van 60 meter door ze slimmer in te delen.”
Slotervaartziekenhuis
Op de bovenste verdiepingen van het voormalige Slotervaartziekenhuis wordt gebouwd aan 200 zorgappartementen. “Rond zomer 2023 zullen de eerste mensen er intrekken,” zegt Geertjen Pot van eigenaar Zadelhoff.
Het gaat om herstellende patiënten, mensen die tijdelijk zorg nodig hebben of begeleid wonen voor ggz-cliënten. Op de onderste etages van het kruisvormige hoofdgebouw zitten inmiddels 15 zorgaanbieders in het Slotervaart Gezondheidscentrum.
Rondom het ziekenhuis, op de plek van de voormalige polikliniek, is plaats voor mogelijk nog eens 700 woningen. “Het moet een gemengde woonwijk worden met 40 procent sociale huur,” zegt Pot. “Maar ook met betaalbare woningen voor verplegend personeel en bedrijfsruimten.”
Dat zijn nog slechts plannen. “We praten nu met de gemeente, want het bestemmingsplan moet gewijzigd.” Zadelhoff botste eerder met het gemeentebestuur over de aankoop van het ziekenhuis waarvoor 45 miljoen op tafel werd gelegd. “De kou is uit de lucht, de gemeente stelt zich coöperatief op. Maar wanneer we kunnen beginnen, is moeilijk te zeggen.”
Amstelwood
Mercedessen worden er al niet meer verkocht en volgend jaar sluit Esso haar benzinepompen. Aan de Amstelveense Ouderkerkerlaan wil ontwikkelaar Being Development op de plek van een Sterngarage een zeventien verdiepingen hoge houten woontoren bouwen met 132 appartementen – half koop, half middeldure huur.
De kolos komt op de grens van vooroorlogse bebouwing en van één van de uitbreidingswijken uit de jaren zestig van Amstelveen. En dat doet bij voorbaat pijn. Vooral de 58 meter hoogte zit omwonenden dwars. De gemeente erkent dat het ‘buitenproportioneel’ is, maar wil daar met de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan niets aan veranderen.
Dat geeft meteen de spanning aan die samenhangt met dit soort projecten; omwonenden weten wat ze nu hebben en niet wat ze ervoor terugkrijgen. Ook al worden ze, zoals in Amstelveen, al vroeg betrokken bij de plannen. Die betrokkenheid leidt er nu wel toe dat een andere angel bij dit soort plannen – parkeerruimte – hier alsnog wordt opgelost met een eigen parkeergarage. Ook is vastgelegd dat er groen wordt bijgeplant en dat een pompsuper onderdak in de nieuwbouw krijgt.
De bouw van Amstelwood moet, als het bestemmingsplan zonder verzet kan worden gewijzigd, september volgend jaar beginnen.
