PlusNieuws

Dure huursector trekt hele markt scheef; wethouder wil verhuur eigen huis verder aan banden leggen

Huurders zijn een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten en het aantal koopwoningen krimpt sneller dan ooit. Door de groeiende vrije sector lijden andere segmenten op de woningmarkt.

Ruben Koops
null Beeld ANP
Beeld ANP

Het beeld dat naar voren komt uit het grote Wonen in Amsterdam-onderzoek (WIA) is grimmig. Tweejaarlijks biedt deze omvangrijke studie van de woningmarkt feiten en cijfers bij de woningmarkt in de hoofdstad. Iedereen die in Amsterdam woont, weet al lang dat woningen de laatste tijd duurder en schaarser worden. Dit nieuwe overzicht bewijst dat, en wijst de vrije sector aan als bron van de problemen.

Neem het aantal koopwoningen dat door beleggers wordt omgezet in huurwoningen. Buy-to-let is inmiddels een bekend fenomeen, maar het WIA laat zien dat er tussen 2019 en 2021 omstreeks 10.000 koopwoningen op deze manier zijn omgekat naar het dure huursegment. Hierdoor is voor het eerst in decennia het aantal particuliere huurwoningen (30,5 procent) groter dan het koopsegment (28,8 procent). Het verklaart waarom de enorme bouwproductiecijfers weinig effect hebben op de huizenprijzen, koophuizen ‘lekken weg’ naar de vrije sector, waardoor de schaarste blijft.

Huurlasten stijgen snel

Of kijk naar de verslechterende situatie voor huurders zonder huurtoeslag. Was een doorsnee huurder tien jaar geleden ongeveer 25 procent van zijn of haar netto inkomen kwijt aan wonen, in 2021 is dat gestegen naar een derde. Voor mensen die recent een nieuwe huurwoning betrokken is de huurquote zelfs 35 procent. De vrije sectorhuren stijgen dus veel sneller dan de inkomens.

In Amsterdam stonden in 2021 ruim 449.000 woningen. Door forse bouwambities stijgt dat aantal al jaren gestaag, maar het is de verdeling van de woningen die voor problemen zorgt.

Het aandeel particuliere verhuur is fors gestegen omdat die aan twee kanten groeit. Allereerst door het omzetten van die 10.000 koopwoningen. Niet alleen door beleggers, het WIA noemt ook specifiek ‘keep-to-let’ als oorzaak, bewoners-eigenaren die verhuizen en hun koopwoning in de verhuur doen.

Een andere reden is het liberaliseren van sociale woningen, vooral door eigenaars die geen woningcorporatie zijn. De voorraad sociale huurwoningen in commerciële handen is met 7500 afgenomen, sinds een wetswijziging in 2015 liberalisering op basis van de WOZ-waarde mogelijk maakte. Er gaat vaak veel aandacht uit naar de verkoop van sociale woningen door woningcorporaties, maar door particuliere eigenaars wordt een veelvoud onttrokken uit het sociale segment.

Door de extreme prijzen op de koopmarkt én de groei van het particuliere huursegment is het duurste woningsegment, beter bekend als de 'vrije sector' dominant aan het worden. Dit zijn huurwoningen vanaf 1040 euro per maand en koopwoningen boven de 314.000 euro. 39 procent van de totale Amsterdamse woningvoorraad kan inmiddels tot de vrije sector worden gerekend, in 2011 was dit nog 18 procent. De gemiddelde huurder betaalt hier 1368 tot 1466 per maand, een gemiddeld koophuis kost 596.000 euro.

De enorme groei van de vrije sector zorgt er voor dat er voor het eerst meer aanbod in dit segment is (39 procent), dan huishoudens met een inkomen die dat kunnen betalen (34 procent), aldus de WIA. Het praktische effect hiervan werd onlangs duidelijk, uit onderzoek blijkt dat duizenden woningen in de vrije sector voor langere tijd leegstaan vanwege het gebrek aan vraag naar dit woningtype.

Terwijl het aantal hoge inkomens stagneert of zelfs licht krimpt, is er juist een kleine toename te zien van het aantal huishoudens met een laag jaarinkomen tot 40.000 euro die aangewezen zijn op sociale huur of het lage koopsegment.

Opkoopbescherming

Wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen) legt de schuld van de situatie op de Amsterdamse woningmarkt onverbloemd bij het kabinet. “De liberalisering van huurwoningen en het toelaten van de ongedempte marktwerking zijn het gevolg van politieke keuzes van het Rijk, en Amsterdam ervaart daar de grote gevolgen van,” zegt de SP-wethouder. Hij roept op tot meer regulering. De opkoopbescherming die beleggers de pas moet afsnijden tot 512.000 euro zal binnenkort van kracht worden.

Wedemeijer kondigt nu ook aan dat hij in Den Haag gaat pleiten voor wetgeving die ‘keep-to-let’ door particulieren bemoeilijkt.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden