Plus Interview

De Nederlandsche Bank roept Amsterdam op: ‘Bouwen, bouwen, bouwen’

De Amsterdamse huizenmarkt neigt naar oververhitting en dat baart De Nederlandsche Bank zorgen. Daarom, vanaf het Frederiksplein, de oproep: ‘bouwen, bouwen en bouwen’.

Paul Hilbers: ‘Hoe meer Amsterdam bouwt, hoe minder gemeentebestuur en kabinet hoeven te doen om huizen betaalbaar te houden.' Beeld Sabine Joosten/HH

De economische geschiedenis leert dat vastgoed vrijwel altijd een rol speelt in economische crises, zeker in recente jaren. Kijk maar naar de huizen- en schuldencrisis eerder deze eeuw en naar de Aziëcrisis, eind jaren negentig.

Geen wonder dat centrale banken de ontwikkelingen op de huizenmarkt op de voet volgen. “Onevenwichtigheden leiden tot pieken en dalen die invloed hebben op bestedingen van mensen en daarmee op de economie,” zegt Paul Hilbers, directeur Financiële Stabiliteit bij De Nederlandsche Bank (DNB). “Dit raakt ook de financiële sector.”

De centrale bank heeft vorig jaar internationale experts naar het Frederiksplein gehaald om te praten over de huizenmarkten in grote steden. De ideeën van economen, beleidsmakers en experts zijn gebundeld in het boek Hot property, dat uitkomt onder redactie van DNB.

De prijzen in de grote steden lopen al enige tijd flink op, ook in Amsterdam en de vraag is of deze oververhitting al een economische neergang in gang heeft gezet.

Zover is het nog niet, zegt Hilbers. “Maar we moeten wel opletten.” De huizenmarkt in Amsterdam vertoont volgens DNB ‘tekenen van oververhitting’ en dat is gevaarlijk. “Het gaat nu wel erg hard.”

Als de prijsstijging louter het gevolg is van schaarste, waarbij de vraag naar woonruimte groter is dan het aanbod, dan is dat weliswaar vervelend voor mensen die een huis zoeken, maar nog geen reden voor paniek.

Problemen ontstaan als huizenkopers elkaar overbieden, omdat ze denken dat huizen toch wel in waarde stijgen. Of dat ze geen financieringsvoorwaarde vastleggen, die voorkomt dat de koop toch doorgaat als de bank geen hypotheek verstrekt.

Aanbod wringt

De Nederlandsche Bank constateert dat de overbiedingen zijn toegenomen, net als het aantal koopcontracten zonder ontbindende voorwaarden. Hierdoor kunnen kopers in financiële problemen raken. Nederlanders mogen, in vergelijking met andere landen, vrij veel lenen; honderd procent van de aankoopprijs. In andere landen is dat 80 tot 85 procent en moeten huizenzoekers sparen voordat ze hun slag slaan.

“We moeten oppassen met deze ruimhartige normen,” zegt Hilbers. “Als het huizenaanbod achterblijft op de vraag, zullen mensen geneigd zijn over de grens van hun financiële mogelijkheden te gaan.”

Ook de hypotheekrenteaftrek in Nederland stimuleert consumenten mee te dingen naar dure huizen. Ze krijgen toch een deel terug van de Belastingdienst.

Banken wegen in de ogen van DNB de risico’s op hypotheken minder mee, waardoor ze lagere buffers aanhouden voor slechtere tijden. Die zijn nodig om klappen op te vangen als de huizenprijzen dalen en consumenten hun leningen niet meer kunnen betalen.

In Hot property dragen experts maatregelen aan om de huizenprijzen binnen de perken te houden. De belangrijkste is, volgens Hilbers, ‘bouwen, bouwen en bouwen’. “Ik kan het niet vaak genoeg herhalen. Het aanbod wringt.”

De woondeal, die burgemeester Femke Halsema eind vorige week sloot met minister Kajsa Ollongren, is in zijn ogen een goede zaak. Hierin beloven gemeenten de bouw van 230.000 woningen mogelijk te maken in de regio Amsterdam. Het kabinet neemt op zijn beurt maatregelen om die woningen betaalbaar te houden.

“Wij pleiten al langer voor een regierol van de overheid. Het is goed dat minister Ollongren en burgemeester Halsema die nu op zich nemen. Ik vind sowieso dat het de goede kant op gaat met de bouw van huizen in Amsterdam. De productie is best hoog. Hoe meer Amsterdam bouwt, hoe minder het gemeentebestuur en het kabinet hoeven te doen om huizen betaalbaar te houden.”

Eerder Frankfurt dan Meppel

In andere landen is de situatie vergelijkbaar, ook daar lopen de huizenprijzen in grote steden uit de pas met die in de rest van het land. De Amsterdamse huizenmarkt lijkt meer op die van Frankfurt of Parijs dan op die van Meppel of Middelburg, aldus Hilbers.

Dit komt door de trend dat mensen naar steden trekken. Een internationale trek, want Amsterdam groeit vooral door de komst van expats en veel minder door de komst van, pak hem beet, Friezen. Deze immigratie trekt weer beleggers, die huizen kopen en verhuren aan de nieuwe groepen.

De druk op de huizenmarkt kan ook worden verlicht door de centrale banken. De lage rente die de Europese Centrale Bank hanteert, trekt beleggers naar de huizenmarkt, waar de rendementen hoog zijn. Ook voor consumenten is vastgoed aantrekkelijker dan een spaarrekening met nul procent rente. De hypotheekrentes zijn laag, geen wonder dat Nederlanders veel geld willen lenen.

Moet die rente niet omhoog? De Nederlandsche Bank heeft een zetel in de raad van bestuur van de Europese Centrale Bank en kan dus invloed uitoefenen. “De rentestand is niet bedoeld om de huizenmarkt te reguleren, maar richt zich op de inflatie,” zegt Hilbers. “De rente blijft laag. Dat heeft effect op andere markten, maar de belangrijkste doelstelling van monetair beleid is om prijsstabiliteit te bewaken en daarmee economische groei te ondersteunen.”

Kritiek op woondeal

Vier gemeenten hebben per brief kritiek geuit op de woondeal, die burgemees­ter Femke Halsema namens de regio Amsterdam sloot met minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken. De wethouders van Haarlemmermeer, Oostzaan, Amstelveen en Ouder-Amstel vinden dat die deal te weinig ruimte biedt voor middeldure woningen, met een huur onder de duizend euro per maand.

Het viertal wendt zich tot Laurens Ivens en Lex Scholten, wethouders van Amsterdam en Diemen, die onderhandelden namens de regio. Over het algemeen waarderen ze de deal, schrijven ze, maar ‘we willen meer aandacht vragen voor de rol van het middensegment op de woningmarkt’.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden