De middenklasse is de klos nu de bouw in Amsterdam stagneert

Vooral de middenklasse is de klos nu de bouw in Amsterdam stagneert. Het lukt bouwers niet om middeldure woningen te realiseren in de dure stad. ‘We kunnen het niet meer rond rekenen.’

Vesteda, gevestigd aan de De Boelelaan, is een van de grootste beleggers in Nederlandse huurwoningen, met 28.000 huizen. Totale waarde van de portefeuille: circa 8 miljard euro. Kortom, een partij die belangrijk is voor de woningmarkt, zeker in Amsterdam, waar de belegger zo’n vierduizend woningen heeft.

Daar komt weinig meer bij, zegt directeur Gertjan van der Baan. “We kunnen het hier niet meer rond rekenen en kijken liever in andere gemeenten rondom de stad.” Vesteda heeft nog één project in Osdorp, dat 168 woningen oplevert. “Verder doen we voorlopig niets meer in Amsterdam.”

Boelens de Gruyter is de ontwikkelaar van de Parooltoren en het Trouwgebouw in de Wibautstraat en heeft huurwoningen op diverse plekken in de stad. Bij het World Fashion Center in Nieuw-West heeft het vastgoedbedrijf twee kantoren verworven, waar het zeshonderd woningen omheen wil bouwen, waarvan de helft middeldure huur zal zijn. De bouw van die woningen staat op losse schroeven, zegt directeur Maarten de Gruyter. De erfpacht die Amsterdam vraagt, is zo hoog dat het onhaalbaar is.

Amsterdam is onaantrekkelijk geworden voor vastgoedpartijen, blijkt uit gesprekken met ontwikkelaars, bouwers en beleggers. “De bouw stagneert overal,” zegt de Gruyter. “Ik zie her en der projecten stilvallen.”

Aan het geld ligt het niet, zegt Van der Baan. Vesteda, dat geld van pensioenfondsen investeert, heeft heel veel kapitaal beschikbaar. Al dat geld stroomt nu om Amsterdam heen.

“Dat doet mij pijn,” zegt hij. Maar de fondsen hebben een zeker rendement nodig om de pensioenen van hun achterban op peil te houden. En dat rendement is in Amsterdam onhaalbaar.

De problemen in Amsterdam stapelen zich op, zegt Jan Overtoom, die bij brancheorganisatie Bouwend Nederland verantwoordelijk is voor de regio. Bouwen is hier te duur. De gemeente vraagt een te hoge grondprijs en ontwikkelaars moeten ook nog eens een premie betalen.

Gebrek aan personeel

De duurzaamheidseisen zijn streng, waardoor de kosten oplopen. Een huis zonder gas, maar met zonnepanelen is domweg duur. De bouwkosten zijn sowieso flink opgelopen door een gebrek aan personeel en materiaal.

Het gevolg is dat Amsterdam volgens vastgoedpartijen zijn ambities niet kan waarmaken om jaarlijks 7500 woningen te bouwen, waarvan 1670 middelduur. Het aantal verstrekte bouwvergunningen in Amsterdam daalt al en schommelt rond de 3000.

Vooral de middenklasse is daarvan de klos. Het college van GroenLinks, D66, PvdA en SP wil de stad betaalbaar maken voor docenten en verplegers. Zij verdienen te veel voor sociale huur, maar te weinig voor de vrije sector of koophuis. Middeldure woningen voor deze groep waren een belangrijk verkiezingsthema en vooral D66 hecht eraan. Als de bouw tegenvalt, breken de partijen een verkiezingsbelofte.

De vastgoedpartijen krijgen het echter niet voor elkaar om woningen met een maximale huur van 971 euro per maand te realiseren in Amsterdam. Van der Baan rekent het voor: een belegger gaat uit van een brutorendement van zo’n 4 procent per jaar. Bij een huur van 971 per maand, dus 11.652 euro per jaar, mogen de bouwkosten per huis maximaal 290.000 euro bedragen. Dat lukt niet in Amsterdam, tenzij Vesteda kleine hokjes gaat verhuren.

Los van de onhaalbare rekensom eist Amsterdam dat de huren 25 jaar lang nauwelijks mogen stijgen. Het is een verklaarbare, politieke eis, want zonder zo’n bovengrens stijgen de huren zo snel, dat ze onbetaalbaar worden voor middeninkomens. Tegelijkertijd vormt deze eis een obstakel voor beleggers. “Pensioenfondsen eisen echt geen maximaal rendement, maar moeten wel voldoende binnen krijgen om de pensioenen te kunnen uitbetalen,” zegt De Gruyter.

Grondprijs

Wat kan Amsterdam doen om de bouw vlot te trekken? Een lagere grondprijs, zeggen de vastgoedbedrijven in koor. Amsterdam gedraagt zich nog als een gewilde bruid, maar ondertussen lopen de vrijgezellen weg.

Hier ontstaat een duivels dilemma. Amsterdam heeft de opbrengst van de gronduitgifte hard nodig. Die gaat in een apart fonds en de gemeente haalde daar onlangs nog geld uit voor het herstel van bruggen en kades, die in slechte staat verkeren.

Verlaging van de grondprijs is bovendien te zien als een vorm van staatssteun. Als de gemeente korting geeft op de grond, verdwijnt geld dat bedoeld is voor de gemeenschap, in de zakken van beleggers.

Directeur Frank van Blokland van vastgoed­beleggersorganisatie IVBN wordt altijd ‘wat giftig’ van dit argument. “Dit gaat niet om onze eigen portemonnee. Het rendement gaat naar de pensioenen, ook een maatschappelijk belang.”

IVBN heeft de gemeente een voorstel gedaan. Beleggers beloven de komende drie jaar een verdubbeling van het aantal middeldure woningen te bouwen. Dan moet de gemeente wel een passende grondprijs rekenen en toestaan dat de huren van middeldure woningen jaarlijks mogen stijgen met de inflatie plus één procentpunt. Ook moet de overheid afzien van de zogenoemde noodknop, een middel om de huren van woningen in de vrije sector onder controle te houden. Minister Kajsa Ollongren werkt aan een voorstel hiertoe, tot grote tevredenheid van wethouder Laurens Ivens.

Volgens Van Blokland reageert Ivens nog niet enthousiast op dit aanbod. “Het is echter graag of niet. Eigenlijk is het heel simpel: de pijplijn van nieuwe huurwoningen loopt leeg. Als Amsterdam volhardt, komen er helaas geen huurwoningen meer bij.”

Hala Naoum Néhmé, raadslid van de grootste oppositiepartij VVD, vindt de ontwikkeling ‘zorgwekkend, maar niet verrassend’, met name voor de middenklasse. Ze wil een debat over lagere grondprijzen en zal dan voorstellen dat in Amsterdam minder sociale woningen komen en meer middeldure koophuizen.