PlusUitleg
De huizenprijs keldert: wat betekent dat voor Amsterdam?
De markt voor koophuizen in Nederland koelt flink af: naar verwachting zakken de huizenprijzen nog zeker twee jaar. Wat betekent dit voor Amsterdam? Zes vragen en antwoorden.
Dat de huizenprijzen voorlopig dalen, daar zijn banken, makelaars en vastgoedexperts het al enige tijd over eens. ABN Amro kwam donderdag met een sterkere voorspelling dan tot nu toe: de bank verwacht dat koophuizen dit jaar 6 procent aan waarde verliezen, en volgend jaar 4 procent. Andere banken komen waarschijnlijk ook met voorspellingen over sterkere dalingen.
Vanwege een hogere hypotheekrente en zwakke economische groei daalden de huizenprijzen in het afgelopen jaar al met ruim 6 procent, volgens makelaarsvereniging NVM. In de regio Amsterdam zag NVM zelfs een daling van bijna 10 procent. Wat betekent dit voor Amsterdammers?
1. Blijven de huizenprijzen ook in Amsterdam zakken?
De daling zal nog groter zijn in Amsterdam, voorspelt hoogleraar huisvesting Peter Boelhouwer. “De meest verhitte woningmarkten reageren het meest extreem. In steden als Amsterdam stegen de prijzen het hardst, nu dalen ze het meest. In andere regio’s gebeurt dat later en in mindere mate; een soort rimpeleffect.”
Maar een ineenstorting van de markt? Daar is absoluut geen sprake van, zegt Jerry Wijnen, voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). “Als je bedenkt hoe enorm de prijzen door het dak zijn gegaan sinds 2014, zou ik eerder zeggen dat we weer op een enigszins normaal niveau komen. En de huizenprijzen zijn vorig jaar wel met 10 procent gedaald, maar de vierkantemeterprijs slechts met 4,5 procent.”
2. In Amsterdam is vooral de krapte een groot probleem – komt daar verandering in?
Volgens Boelhouwer neemt het woningaanbod iets toe in Amsterdam, omdat particuliere beleggers ‘redelijk massaal’ hun huizen in de verkoop zullen zetten. “Door alle huur- en belastingmaatregelen die zijn aangekondigd is het nu financieel voordeliger om te verkopen dan te verhuren.”
Ook ziet Wijnen een kentering op de markt: sinds die weer normaliseert, kiezen mensen ervoor om éérst hun huis te verkopen, en dan pas een nieuwe woning te kopen. “Jarenlang was dat andersom en dat droeg bij aan de schaarste. Als je nu een woning zoekt, zie je dubbel zoveel woningen op de markt staan als voorheen.”
Overigens was het woningaanbod al toegenomen in 2022: in het vierde kwartaal stonden in heel Nederland bijna 35.000 woningen te koop, het dubbele van een jaar eerder. In Amsterdam ging het om 1752 woningen, een stijging van 94 procent.
Maar Amsterdam houdt altijd een krappe woningmarkt, zegt MVA-voorzitter Wijnen. “Momenteel hebben Amsterdamse huizenzoekers ongeveer de keuze uit drie huizen die aan hun wensen voldoen. Maar in een gezonde huizenmarkt zou dat tussen de vijf en tien huizen zitten.”
3. Geldt de prijsdaling ook voor nieuwbouwwoningen?
Vooralsnog niet; vorig jaar stegen de prijzen van nieuwbouwwoningen in heel Nederland met 6 procent. Woningontwikkelaars moeten grond inkopen voor de hoofdprijs en flink investeren in de hoge bouwkosten. “Zij gaan die huizen niet verkopen voor minder dan ze hebben geïnvesteerd,” aldus Wijnen. Door de gestegen kosten voor bouwmaterialen is dat alleen maar hoger geworden; de verwachting is dat bouwbedrijven nog zeker twee jaar minder opleveren.
4. Is dit dus hét moment om een huis te kopen of kun je beter even wachten?
Het advies van Boelhouwer: als je nu een droomhuis vindt, ga ervoor. “Want het aanbod blijft heel bescheiden.” Tegelijkertijd zijn de prijsdalingen niet alleen maar goed nieuws, want dat hangt ook samen met de gestegen hypotheekrente. Huizen kosten weliswaar minder, maar je kunt ook minder lenen. Of die rente komend jaar blijft stijgen is erg lastig te voorspellen, zegt Boelhouwer. “Maar de algemene verwachting is wel dat het zal stabiliseren; dat zien we al een beetje gebeuren.”
Ook lijkt het verleden tijd dat er in extreme mate wordt overboden. “We komen uit een tijd dat een huis van vier ton voor 480.000 euro werd verkocht,” zegt Wijnen. “Dat is verleden tijd.” Hoewel in Amsterdam vorig jaar nog altijd meer dan de helft van de verkochte woningen boven de vraagprijs werd verkocht, is de mate waarin enorm afgenomen. Eind 2022 werd gemiddeld 2,3 procent boven de vraagprijs betaald; een kwartaal eerder was dat nog 7,4 procent en in 2021 zelfs 12 procent.
5. En wat betekent dit voor Amsterdammers die een huis willen verkopen?
De prijzen zijn dan wel iets gedaald, maar dit is zeker geen slecht moment om een huis te verkopen, zegt Wijnen. “Ja, de vierkantemeterprijs is met 4,5 procent gedaald afgelopen jaar. Maar als je de prijzen vergelijkt met 2010, dan zijn die nog steeds verdubbeld. Dus waar hebben we het over?”
Ook volgens Boelhouwer is dit een goed moment om te verkopen, want de prijzen blijven voorlopig dalen. “Maar je moet er natuurlijk wel wat voor kunnen terugkopen.”
Overigens zijn de vraagprijzen nog helemaal niet zo sterk gedaald, ziet Boelhouwer. Zo gaat dat vaak: consumenten en verkopers zijn nog niet gewend aan de afgekoelde markt, en dus duurt het even voordat de vraagprijzen daadwerkelijk zakken.
6. Maken starters dit jaar dan een kans op de Amsterdamse woningmarkt?
Dat blijft erg lastig. “De onderkant van de markt bestaat uit huizen van 300.000 à 350.000 euro,” aldus Wijnen. Vanwege de relatief hoge hypotheekrente – die ligt gemiddeld op 4,5 procent tegenover 1,5 procent een jaar geleden – maken de lagere prijzen nog geen groot verschil, zegt Boelhouwer. “Nog altijd maken alleen starters met een heel goed inkomen of financiële ondersteuning van hun ouders een kans op deze markt.”
Tip Het Parool via Whatsapp
Heeft u een tip of opmerking voor de redactie? Stuur een bericht naar onze tiplijn.
