PlusAchtergrond

De glans is er vanaf: plots is de Zuidas een probleemgebied

Van kantorenwalhalla tot crisisgebied. Nu ABN Amro en de advocaten van De Brauw verkassen, moet ruim honderdduizend vierkante meter kantoorvloer aan de Zuidas nieuwe huurders worden gezocht.

De Symphonytorens met kantoren van onder andere APG. Beeld Hollandse Hoogte
De Symphonytorens met kantoren van onder andere APG.Beeld Hollandse Hoogte

Nieuwe huurders zoeken voor 120.000 vierkante meter kantoorvloer. Dat is zelfs voor het belangrijkste kantorengebied van Nederland, met binnenkort in totaal ruim een miljoen vierkante meter kantoorvloer, een uitdaging.

Voor De Brauw Blackstone Westbroek, dat in 2008 in The Rock trok, is de glans van de Zuidas af. De hoge huren rondom station Zuid, het nieuwe werken na corona en de jarenlange bouwchaos voor het Zuidasdok pal voor de deur spelen een rol bij de verhuizing naar het aan de Amstelveenseweg gelegen Tripolis Park.

Daar wordt nu, pal langs ringweg A10, gebouwd aan nieuwbouw, ontworpen door MVDRV. Dat wordt samengevoegd met twee inmiddels gerenoveerde monumentale kantoorgebouwen uit 1994, van Aldo van Eyck. Een derde Tripolispand wordt later omgebouwd tot appartementencomplex.

Eigenaar Flow Development trok vorig jaar al het internationale hoofdkantoor van taxigigant Uber aan, dat voor 3000 personeelsleden 30.000 vierkante meter van het complex huurt. De Brauw tekent nu voor de resterende 18.000 vierkante meter. “Ruim voor de oplevering over een jaar en in deze tijd een kantoor helemaal verhuren, is ook voor ons opmerkelijk,” zegt Sjoerd Lycklama van Flow Development.

Nieuwe werken

De verhuizing is volgens hem ook ingegeven door de veranderde blik hoe werkplekken er uit moeten zien. “Een kantoor is voor bedrijven als De Brauw en Uber een clubhuis geworden waar je de cultuur van je bedrijf bewaakt.”

“Kantoorruimte maakt tegenwoordig integraal deel uit van de aantrekkingskracht van internationale bedrijven als De Brauw. Dat speelt ook echt een rol bij het aantrekken van nieuw talent, zeker bij mensen van buiten Nederland. Dat past allemaal moeilijker in een traditionele wolkenkrabber waar je geen eigen buitenruimte hebt aan het begin en het einde van de dag op de knop van de lift drukt.”

Lycklama erkent dat hij aanvankelijk het beeld had dat een traditioneel advocatenkantoor als De Brauw vooral traditioneel gehuisvest wil zijn. “Maar hun plannen voor een nieuwe werkomgeving kwamen bijna overeen met onze ideeën om van Tripolis Park een campus te maken, in het groen zowel op het maaiveld als op dakterassen, met veel voorzieningen als een sportschool, restaurants en veel buitenruimte.”

De Brauw kiest ervoor de investeringen die met dat nieuwe werken samenhangen, liever in de nieuwbouw van Tripolis te doen dan het verouderde The Rock. Net zo goed als medeadvocatengigant Loyens & Loeff vorig jaar juist de verouderde periferie van de Zuidas verruilde voor nieuwbouw in het hart van het gebied, de toren Hourglass pal tegenover The Rock.

“Ons ontwerp is ook efficiënter en technisch slimmer dan The Rock,” zegt Lycklama, “met minder loze ruimtes.” Wat betekent dat De Brauw ten opzichte van het bestaande hoofdkantoor enkele honderden vierkante meters kantoorvloer kan inleveren.

Groener

De verhuizing heeft ook te maken met duurzaamheidseisen; de nieuwbouw van nu is alweer heel wat groener dan de torens die begin deze eeuw zijn ontworpen. “Het gaat hun daarbij niet alleen om duurzaamheid op het gebied van milieu, maar ook om de gezondheid en het welbevinden van werknemers.”

Dan is er aan de ‘oude’ Zuidas nog veel te winnen: volgens recent onderzoek van vastgoedadviseur Colliers heeft 20 procent van de kantoren aan de Zuidas geen energielabel, of eentje die slechter scoort dan ‘C’. Die mogen vanaf 2023 eigenlijk niet meer worden gebruikt.

Duurzaamheidswensen verklaren ook de populariteit van het pal tegenover ABN Amro gelegen kantoor- annex wooncomplex The Valley, dat door eigenaar RJB Groep ook al ruim voor oplevering al voor 40 procent is verhuurd.

Voor vastgoedbezitters van de bestaande torens, zoals Rockeigenaar Deka Immobilien, is het zeker in coronatijd heel wat moeilijker om geld te vinden om hun bezit te renoveren naar de nieuwe mores in de kantorenwereld dan het voor ontwikkelaars als Maarsen Groep (Hourglass) of Edge (The Valley) is om een heel nieuw gebouw neer te zetten.

Renovatie niet altijd succes

“Er zal altijd klandizie zijn voor gebouwen als The Rock,” verwacht Lycklama. “Maar de eigenaar moet wel aan de slag met het gebouw, onder meer met verduurzaming.”

Ook de 90.000 vierkante meter kantoorvloer die ABN Amro in 2025 verlaat, zullen naar verwachting rigoureus worden opgeknapt om beter aan te sluiten bij de huidige wensen van kapitale, internationale huurders.

Maar renovatie is niet altijd een garantie voor succes. Het voormalige onderkomen van de advocaten van Stibbe (dat vier jaar geleden naar nieuwbouw aan de Beethovenstraat verhuisde en daarmee de Zuidas nog wel trouw bleef) staat na een opknapbeurt nog altijd grotendeels leeg.

In een eerdere versie van dit artikel werd gemeld dat Deka immobilien ook eigenaar is van de Tweelingtorens. Dat is onjuist.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden