De daling van de verkoopprijzen van Amsterdamse woningen zet door en is daarmee geen incident meer. Belangrijkste reden: kopers trekken naar de stadsdelen buiten de Ring A10, waar de huizen goedkoper zijn. Voor zolang dat duurt.
De ergste gekte is wel verdwenen van de Amsterdamse huizenmarkt. De verkoopprijzen zijn nog altijd erg hoog, maar dalen al twee achtereenvolgende kwartalen ten opzichte van een jaar eerder, blijkt uit cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars vandaag bekendmaakt.
Inmiddels ligt de prijs van een gemiddeld huis op 436.500 euro, een jaar geleden was dat nog 441.700 euro. In heel Nederland stijgen de transactieprijzen ondertussen rustig verder, ruim zeven procent in een jaar tijd.
Het is opmerkelijk, zo’n tweede daling op rij, na jaren van opeenvolgende, forse stijgingen in Amsterdam. De eerste daling kon nog een incident zijn, maar twee keer achter elkaar dat begint toch wel op een trend te lijken. Als de economie twee kwartalen op rij krimpt, is er sprake van een recessie. Op de huizenmarkt is nog lang geen sprake van een recessie, zegt Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Hij spreekt liever van een stabilisatie van de markt, een broodnodige afkoeling.
De signalen van die afkoeling zijn sterk, al blijft de temperatuur hoog. De verkoopprijzen dalen, huizen staan langer te koop en het aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht is weliswaar flink, maar daalt wel, van 69 naar 63,5 procent.
Zuidoost en Nieuw-West
Achter al deze cijfers gaat een belangrijke ontwikkeling schuil: kopers verleggen hun aandacht naar Zuidoost en Nieuw-West, waar de huizen nog enigszins betaalbaar zijn. Doordat in die wijken meer woningen worden verkocht, daalt de gemiddelde verkoopprijs in de stad. “De daling van de prijzen is een vertaling van een verschuiving vanuit de dure binnenstad naar de goedkopere delen buiten de Ring. De prijzen van woningen binnen de Ring zijn inmiddels zo hoog, dat mensen zich afvragen of ze daar nog wel naartoe willen,” aldus Wijnen.
Met als resultaat dat in Zuidoost en Nieuw-West de prijs per vierkante meter het hardst stijgt; in Nieuw-West zo’n 6 procent ten opzichte van een jaar eerder en in Zuidoost zelfs 10 procent.
De afkoeling van de huizenmarkt staat alweer onder druk, constateert Wijnen. De nieuwbouw in de stad valt tegen, terwijl de vraag naar nieuwe woningen groeit. “Amsterdam doet het goed bij bedrijven, die graag deze kant opkomen. Zij nemen werknemers mee, die hier ook willen wonen.”
De stikstofuitspraak van de raad van State zet de woningbouw verder onder druk. In Amsterdam lopen diverse projecten vertraging op, doordat de vergunning pas wordt verleend als nader onderzoek is gedaan naar de stikstofuitstoot.
Stikstofuittoot
In Amsterdam liggen zeker tien bouwprojecten stil vanwege mogelijke stikstofuitstoot. Bij acht van deze projecten gaat het om woningen, in totaal 136. Deze tien projecten zijn door bouwbedrijven gemeld aan belangenbehartiger Bouwend Nederland, die ervan uitgaat dat meer projecten stilliggen, die nog niet gemeld zijn. In Noord-Holland lopen op dit moment zeker 61 bouwprojecten vertraging op vanwege mogelijke stikstofuitstoot. Bij 55 van deze projecten betreft het woningbouw. In totaal gaat het om 2868 nieuwwoningen, onder meer in Amstelveen, Zaanstad, Purmerend en Alkmaar.
